Руслан Рентавед 🖌

С молотка

Вчера записывали подкаст с финансистом Игорем Шимко и зацепились за мысль про волны.

На рынке время от времени поднимается волна, на которой можно заработать. Была волна льготной ипотеки. Была волна IPO. Сейчас идёт следующая, и смотрят в неё пока немногие.

Торги. Я открыл агрегатор и сам удивился. Прямо сейчас в продаже 58 259 лотов недвижимости. Плюс 26 273 автомобиля и почти пять тысяч единиц спецтехники.

Занимаюсь недвижимостью пятнадцать лет и такого количества объектов на торгах не помню.

Откуда это берётся, я писал последние недели. Ставка не снижается, дефицит бюджета растёт, у компаний кончается запас прочности. За первое полугодие банкротами признали 3,55 тысячи юрлиц, во втором квартале рост уже 21%. Больше всего в Москве, Подмосковье и Петербурге.

И вот цифра, на которой я остановился. Процедур наблюдения, то есть предбанкротной стадии, стало больше на 25%.

Наблюдение это то, что происходит за год-полтора до торгов. Значит нынешние объёмы не пик, а начало.

Один из последних моих кейсов: торговое помещение в центре Москвы, купленное на торгах по банкротству. Сделали небольшой ремонт, нашли арендатора, сдали. Потом продали уже как готовый арендный бизнес, на 50% дороже входа. Весь цикл занял меньше года.

Ремонт там был косметический, никакой реконструкции. Разница в цене появилась не из стен, а из того, что объект перестал быть проблемным лотом и стал понятным активом с арендатором и договором.

Конкуренция на торгах распределена неравномерно, и распределена она по деньгам.

До 50 миллионов это кровавый океан. Там толпа, там азарт, там цену загоняют до рыночной и выше, и заработать почти нечего.

От 50 до 150 миллионов участников заметно меньше.

А самое интересное начинается от 200 миллионов. Там инвесторов единицы, и появляется реальная возможность забрать объект на предпоследнем шаге понижения, то есть почти по минимуму.

Логика простая: чем выше чек, тем меньше людей, у которых есть такие деньги и готовность с ними зайти в сложную сделку. Рынок, который все считают перегретым, перегрет только внизу.

Как работаю я. Инвестор оплачивает покупку сам и оформляет объект на себя, а мы с командой ведём сделку целиком и забираем 30% от чистой прибыли. Беру в работу не всех: только тех, кого знаю, кто сам заниматься этим не хочет, но готов платить за работу.

И обязательно про вторую сторону. Пятьдесят восемь тысяч лотов это не пятьдесят восемь тысяч выгодных сделок. Подавляющее большинство из них не нужны вам ни за какие деньги.

Зарабатывает на торгах тот, кто умеет быстро отсеивать: проверить документы и историю объекта, понять, кто там живёт и выйдет ли оттуда, оценить реальную ликвидность, а не кадастр. И посчитать свою максимальную цену до аукциона, а не поднимать её в азарте.

Главное, о чём забывают новички: надо заранее знать, кому и за сколько вы это продадите. Купить на торгах несложно, выйти из объекта гораздо труднее.

В сухом остатке: объектов на торгах больше, чем за все пятнадцать лет, что я в этом рынке. Только это не распродажа, а работа. И самое вкусное там, где меньше всего желающих.



#недвижимость #инвестиции

Как недвижимость может приносить 5%, а комиссии за нее составлять 6%?

Мой друг Оскар покупал фонд недвижимости в Швейцарии. Доходность подлежащих объектов была около 5% годовых, а сквозные комиссии фонда составляли 6%.

Получается, сама недвижимость создавала меньше денег, чем забирала структура вокруг нее. Чтобы инвестор вообще заработал, объекты должны были сильно вырасти в цене.

Чем больше уровней между вами и активом, тем больше комиссий, конфликтов интересов и рисков.

Вы думаете, что вложились в недвижимость. Но на самом деле инвестировали в решения нескольких управляющих, каждый из которых зарабатывает независимо от вашего результата.

Поэтому в инвестициях всегда стоит смотреть, какой актив на самом деле создает доход, сколько уровней отделяет вас от него и сколько денег забирает вся структура.

И главное, совпадают ли ваши интересы с интересами людей, которые управляют моими деньгами.

13 октября в Дубае мои коллеги будут разбирать реальные предложения из недвижимости, фондов, венчура и частных сделок.

Меня на этом мероприятии не будет (буду в Краснодаре и Адыгеи в эти дни), но вот Оскар с Алексеем и ребятами будут делиться как считать, сколько денег в итоге дойдёт именно до вас, если вы вложитесь в недвижимость, фонд, венчур или частную сделку.

И соберете чек-лист, с которым вы сможете оценивать любые инвестиционные предложения.

Если не летите со мной в Краснодар 10 октября, то хорошая альтернатива отправиться в Дубай.

По промокоду RENTAVED -20% на все тарифы

Регистрация и подробности по ссылке по ссылке.

8-ая мини-конференция из серии "Инвестиции в недвижимость"

7 октября в 10:00 | г.Москва

Будем говорить об экономике инвестиционных проектов, привлечении капитала, перспективных направлениях рынка недвижимости и практическом опыте реализации сделок.

Кому будет полезна мини-конференция:

· Инвесторам — познакомиться с новыми проектами и инвестиционными объектами, обсудить их экономику и риски, найти партнёров для совместных вложений.
· Девелоперам и основателям проектов — представить свои проекты потенциальным инвесторам, получить обратную связь и найти партнёров для привлечения финансирования.
· Предпринимателям и профессиональным участникам рынка недвижимости — познакомиться с инвесторами и девелоперами, найти новые проекты, деловые контакты и возможности для совместных сделок.

Формат встречи:
Выступления приглашённых экспертов, инвестиционная дискуссия, презентации проектов и профессиональный нетворкинг.

🎙Спикеры:
Руслан Сухий. Инвестор, девелопер. Основатель компании РЕНТАВЕД. Участник Книги Рекордов России за самый большой и быстрый фандрайзинг в девелоперский проект.

Антон Семёнов.  Предприниматель, эксперт по продаже готового бизнеса и M&A, автор бестселлера «Как продавать дорого». 13 лет в бизнесе, более 150 сделок, включая гостиничные проекты и сделки с недвижимостью.

📈Презентация проектов:
Константин Самарин.
Коллективные инвестиции от 1 млн.р. в "Пятерочку" 🛒 для Рантье со средней доходностью 15.9% годовых

Людмила Белая.
AURUM PARK - индустриальный парк в 15 км от Краснодара.
Вложения: 13.5 млн . Окупаемость: 7 лет


-------------------------------------------

📄

Программа конференции:

09:40–10:00 — Регистрация участников.
10:00–11:00 — Знакомство и минутные самопрезентации участников.
11:00–12:00 — Выступления приглашённых спикеров, инвестиционная дискуссия и совместный завтрак.
12:00–13:00 — Питч-сессия инвестиционных проектов, вопросы, экспертный  разбор. 
13:00–14:00 —  Нетворкинг и личное общение участников.

Дата: 7 октября, 10:00
Кол-во мест: 30
Стоимость билетов: 3000 р.
Адрес: г.Москва, улица Петровка 21, стр. 1, Бар Petter

🔜КУПИТЬ БИЛЕТ

Не пропустите главное мероприятие для инвесторов и предпринимателей в Краснодаре!

🟦 ДЕНЬ 1 · [10 октября в 13:00]
Бизнес-форум


🎙 Спикеры:

Евгений Быков. Инвестор, Эксперт по земле. Сооснователь платформы "РЕНТАЛЕНД"
Тема выступления: Промышленные земли: ключевые тренды и новые инвестиционные возможности

Руслан Сухий. Инвестор, девелопер,  основатель «РЕНТАВЕД», участник книги рекордов России, самый упоминаемый эксперт по недвижимости в СМИ.
Тема выступления: Рынок Light indastrial, перспективы развития, инвестиционный потенциал

Людмила Белая. Руководитель агенства индустриальной недвижимости "ПРОФ-АКТИВ", эксперт по развитию индустриальных проектов
Тема выступления: Индустриальный продукт нового цикла, на примере проекта AURUM PARK

Александра Графеева - ген.директор ООО "Южный центр финансирования"
Тема выступления: Финансирование и меры государственной поддержки при приобретении объектов коммерческой и складской недвижимости


🟦 ДЕНЬ 2 · [11 октября ]
Бизнес завтрак для брокеров + брокер тур на площадку AURUM PARK

Выезд со спикерами на реальный проект Light Industrial, нетворкинг, презентации, возможность задать свои вопросы Евгению Быкову и Руслану Сухий.

Мероприятие будет полезно если вы:

▪️ инвестируете в коммерческую недвижимость или рассматриваете такую возможность
▪️ интересуетесь современными трендами и новыми технологиями в недвижимости
▪️ руководитель или собственник производства (в том числе пищевого)
▪️ цените профессиональный нетворкинг и сильных спикеров
(количество мест ограничено)

Вы получите новые связи и  партнёров. Каждый гость может рассказать о себе и задать вопрос спикеру.

➖➖➖➖➖➖➖➖➖

🗓 Дата: 10 октября в 13:00
💰 Стоимость: 3000 руб.
📍 Адрес: г. Краснодар, Конгрессная ул., 4 (Redpoint)
👤 Количество мест ограничено: 50
🤩 Регистрируйтесь прямо сейчас: [РЕГИСТРАЦИЯ]

Недавно поймал себя на мысли, что этот вопрос всё чаще волнует и меня, и моё окружение:

«Как отличить инвестиционный проект от красивой схемы, на которой вы просто потеряете деньги?»

Это, пожалуй, один из главных вопросов для любого инвестора

И на встрече моего товарища Антона Мелешко - 10 октября в Москве «Инвестиции в недвижимость: где возможности, а где подводные камни» будут разбирать не только где заработать, но и как не попасть в ловушку: что проверять перед вложением денег, какие документы смотреть и какие тревожные сигналы нельзя игнорировать

А ещё - коммерческая недвижимость, торги, старый фонд, Москва vs Дубай и реальные стратегии инвестирования в 2027 году

Среди спикеров - Виктор Зубик, Михаил Боровлянский, Антон Мелешко, Катерина Орловская, Данила Савченко, Виталий Потапов и другие эксперты

🎁 Договорился для моих читателей на бонус - –10% на билет по промокоду «Рентавед»

Если тема инвестиций близка, то рекомендую к посещению)

Подробности на сайте: https://invest.meleshko.org

Крымский триггер

Признаюсь в том, о чём предприниматели обычно молчат. Иногда меня свербит зависть.

Я смотрю на конкурентов и, если вижу крутую идею в девелопменте, стараюсь повторить. Это нормально. Неприятно другое — когда задним числом понимаешь, что и сам мог сделать лучше, а не сделал.

Сегодня как раз про это. Про свой проект в Крыму и про то, где я увидел, что получилось сильнее.

Крым я люблю с детства. Сначала ездил в пионерский лагерь, теперь привожу семью. Любимые места — Ялта и Форос.

В Ялте мы с партнёрами построили жилой комплекс — «Белый парус» имени И. К. Айвазовского. Распродан полностью.

А был там ещё один участок, который мне очень нравился. Ушёл из-под носа. Сейчас его застраивают коллеги, и скажу прямо: обычно у нас принято конкурентов критиковать, а я похвалю. Делают отлично. Вот там я и завидую по-хорошему — понимаю, что мы могли так же, просто не додумали.

Так что про этот берег я говорю не по презентациям.

Теперь по делу. Турпоток и рынок недвижимости — два разных рынка, их постоянно путают.

Смотрите, что происходит на Южном берегу. Бронирования падают, а метр дорожает: средняя цена 200–270 тысяч за квадрат, в премиальных новостройках Ялты доходит до 850. Апартаменты в Крыму за год прибавили 16%, в 2025-м рост доходил до 30%.

И второе разделение, без которого разговор бессмысленный. Есть Южный берег, и есть остальной Крым. Это два разных рынка: другой покупатель, другой спрос, другие цены.

Когда мы с партнёрами выбирали землю, то шли на ЮБК осознанно. Логика была простая: продать здесь легче всего, а конкуренции почти не будет — участков под застройку мало. Между морем и горами узкая полоса, заповедники, охранные зоны. Так и вышло.

Отсюда и рост цен, и спрос. Дефицит держит рынок, даже когда турпоток шатает.

Ялта — это, если угодно, русская Ницца. Ещё с царских времён: кто не мог добраться до Лазурного берега, ехал сюда. Сейчас история повторяется почти буквально. Город при этом развивается и благоустраивается — жить и отдыхать там с каждым годом комфортнее.

Теперь о проекте, который меня триггернул, если выражаться по-современному.

«Форос» от воронежской ГК «Развитие» — топ-20 девелоперов страны: 1,1 млн кв. м сдано за десять лет, ещё 1,3 млн строится. В Крыму компания уже строит премиальный комплекс в Алуште, регион для неё не разовый.

Посёлок Форос, округ Ялта, 500 метров до моря. 210 апартаментов от 32 до 72 метров, 75% с видом на море, потолки 3,3.

Инфраструктура отельная: два инфинити-бассейна с морской водой, аква-термальный комплекс, конференц-пространства, паркинг. Управляет компания девелопера, сервис заявлен как пятизвёздочный.

Цена от 13,9 млн за однокомнатный, от 14,4 за двухкомнатный. Отделка white-box.

Считаем метр: 13,9 млн за 32 квадрата — около 434 тысяч. Вдвое дешевле премиальной Ялты, где ценник уходит к 850. Вы платите не за квадратуру, а за близость к морю, вид и отельный сервис — и платите заметно меньше, чем за то же самое двадцатью километрами восточнее.

Теперь то, что я обязан сказать, раз сам недавно просил задавать эти вопросы.

Готовность на август — 5%, сдача в четвёртом квартале 2027-го. Ранняя стадия, и покупается тут не денежный поток, а обязательство застройщика: значит, смотреть надо его сданные объекты и то, как он держал по ним сроки. Статус — апартаменты, а не жильё, со всеми вытекающими по прописке, тарифам и налогу. Доходность в материалах названа гарантированной, только условий я нигде не нашёл, и их я бы получил письменно.

В сухом остатке: Крым как курорт штормит, а Южный берег как рынок недвижимости живёт по своей логике — дефицит земли и ограниченное предложение. Путать эти вещи дорого.

А я в Ялте бываю периодически. Смотрю, как идёт процесс у коллег, и мне правда любопытно, какой в итоге выйдет проект.

Да и с собственником «Развития» давно хотел познакомиться лично — много хорошего о нём слышал. Может, через этот пост и познакомимся.

Кстати, у меня так и появляются новые знакомства с профессионалами своего дела: через посты здесь.

👉 подробности о проекте