Урбан Хаб

Прогнозировать на 20–30 лет вперёд сложно. В ближайшие 5–10 лет новые технологии, такие как роботизация и искусственный интеллект, сократят трудозатраты в строительстве. Однако это приведет не столько к снижению стоимости зданий, сколько к появлению более сложных проектов, которые раньше не строились из-за экономических ограничений. В целом стоимость строительства для конечного потребителя существенно не изменится: себестоимость останется на том же уровне, просто появится больше сложных проектов и вырастет качество. Как с автомобилями за 100 лет: технологии и возможности выросли, но не массовая доступность.

Кадровый голод — вечная проблема, в первую очередь по специалистам высокого уровня. Средних и низкоквалифицированных сотрудников обычно хватает, их можно быстро подготовить. Автоматизация и ИИ в основном заменяют работников низкой квалификации, но потребность в профессионалах высокого класса остается — именно они ставят задачи, управляют, принимают результаты. Этот дефицит был всегда и, скорее всего, останется.

С финансовой точки зрения, сейчас появляются решения, делающие ИИ выгодным даже для небольших компаний. Например, у BIM-технологий это пока не так — поэтому они не стали массовыми. А у ИИ уже получается.

Конечно, никакие указания «сверху» не способны дать толчок развитию. Реальный рост начинается тогда, когда технология становится дешёвой и не требует сложного внедрения — должна работать по принципу «красной кнопки». Это особенно важно для консервативных рынков, где никто не стремится к цифровым преобразованиям, а хотят получать готовый продукт для своих процессов, не вникая в детали его работы.

Это одна из причин, почему технология BIM не стала массовой на строительном рынке: она требует вложений в внедрение и понимание. В отличие от этого, ИИ-решения могут стать массовыми, так как действительно сокращают и прямые, и косвенные издержки, не требуют сложных настроек, и дают нужный результат просто и быстро («нажал кнопку — получил решение»).

Ручной труд никогда не станет слишком дорогим — всегда найдутся дешевые низкоквалифицированные работники. Проблема в качестве: оно зачастую слабое, и расходы на проверки, исправление ошибок и задержки могут превышать экономию на оплате труда.

«Главный эффект роботизации — снижение себестоимости и стабильное качество. Для нас как управляющей компании качество стройки определяет все: от него зависит, сколько дефектов придется устранять жителям и сколько будет стоить содержание дома. Предсказуемое качество снизит эти расходы.

Профессии в ЖКХ тоже изменятся. Часть рутины мы уже автоматизировали: сбор и передачу показаний счетчиков, контроль клининга, назначение исполнителей по заявкам жителей, информирование должников. Людей это не вытесняет, они переходят в контроль, диагностику и работу с жителями.

Социальных потрясений я не жду. Рынок труда дефицитный, а такие сдвиги растягиваются на десятилетия, поэтому люди успеют переучиться. Небольшая безработица в переходный период — нормальное явление, а не кризис».

Думаю, что в ближайшие 20–30 лет роботизация действительно снизит трудоёмкость строительства. Но серьёзных социальных потрясений я не жду. Уже сейчас все говорят, что рабочих специальностей не хватает и с кадрами очень сложно. Поэтому автоматизация скорее закроет этот дефицит, чем оставит людей без работы.

Так было со всеми промышленными революциями, от ткацкого станка до конвейера: технологии удешевляли производство, и экономика от этого выигрывала. Для российской экономики это тоже будет плюсом, и экономическим, и социальным.

Сдвиг, безусловно, будет. Рутинный контроль возьмут на себя ИИ и автоматизированные системы. Но ответственность за решения останется за человеком. Вырастет спрос на специалистов, которые ставят задачи ИИ, проверяют его выводы и принимают решения на основе данных. Меньше людей будет что-то пересчитывать вручную, больше — управлять результатом.

По моему опыту, когда нужно сокращать расходы, первыми под нож обычно идут изыскания, развитие и ИТ. Хотелось бы, чтобы холодный расчет победил и у девелоперов, и региональных, и крупных, оставался бюджет на технологии. Но в итоге все зависит от конкретных людей: как они смотрят на свой бизнес, на будущее, на финансы.

При этом технологии действительно дают девелоперу управление рентабельностью, быстрый расчёт последствий изменений, оценку участка. Они делают это быстрее и точнее, чем многие привычные процессы.

И главное: чтобы получить этот результат, не обязательно тратиться на внедрение новых систем. Мы сейчас развиваем услугу «цифровой офис строительства»: наши специалисты работают внутри процессов девелопера и создают для него цифровую картину того, что происходит на проекте. Девелопер получает лучший результат уже сегодня, без дополнительных затрат на внедрение. Поэтому вопрос не в том, готов ли он финансово, а в том, готов ли он работать по-новому.

По-моему, такие изменения всегда идут долго, и одного триггера не будет. Нужна и регуляторика, и поддержка государства: мотивация, поощрение, меры поддержки. Экономическое давление уже есть, его чувствуют все, и нехватка людей тоже абсолютно реальна. Массовое внедрение начнётся, когда эти факторы сработают вместе.

Я бы не говорила о простом исчезновении рабочих мест — скорее, будет меняться структура труда. При автоматизации все большего количества операций будет расти потребность в специалистах на стыке IT, инженерии и технологий: от создания роботизированных и автоматизированных решений до их интеграции и управления.

При этом часть функций, которые сегодня требуют участия человека, наоборот, будет максимально автоматизирована. Например, контроль качества и соблюдение технологических параметров все больше смогут обеспечивать цифровые и автоматизированные системы.

Но есть и другая сторона. Чем больше технологий будет брать на себя рутинные операции, тем выше будет ценность человеческого взаимодействия там, где оно действительно необходимо. В эксплуатации, ЖКХ и в управлении МКД это может быть развитие сообществ, коммуникации с жителями, создание среды и сервисов, которые формируют качество жизни.

Поэтому я бы говорила не о сокращении роли человека, а о ее изменении: меньше физической и рутинной работы — больше инженерной, технологической и коммуникационной.

Дефицит кадров действительно становится одним из драйверов повышения производительности в строительстве. При этом производительность отрасли традиционно ниже, чем во многих других секторах экономики, в том числе потому, что значительная часть строительных процессов связана с физическим трудом, который пока не везде можно заменить технологией.

Поэтому мы рассматриваем это комплексно: с одной стороны, развиваем технологические решения и автоматизацию, с другой — системно повышаем производительность людей и самих процессов. Это не только про привлечение подрядчиков. Мы повышаем квалификацию сотрудников, проводим обучение, внедряем единые стандарты строительства и переводим на них подрядчиков, чтобы управление качеством и производительностью было системным.

Отдельное направление — развитие инженерных и управленческих компетенций. Здесь мы фокусируемся на развитии кадров внутри под запрос девелоперского бизнеса, так как именно таким навыкам пока не учат нигде. Уже третий год мы выпускаем своих управленцев в стройке в мини-МВА в девелопменте — долгосрочной образовательной программе, разработанной по запросу бизнеса, ведем сотрудничество с профильными вузами и технологическими вузами.

То есть ответ на кадровый дефицит — это не только «заменить человека роботом». Важная задача — сделать так, чтобы каждый специалист и каждая команда могли производить больше качественного результата за то же время.

Скорее всего, массовое внедрение будет результатом сразу нескольких факторов: дефицита людей, экономической эффективности технологий и регуляторных требований. Но есть важный нюанс: нельзя автоматизировать неэффективный процесс только ради самой автоматизации. Строительство — сложный и очень кросс-функциональный процесс, и иногда первый шаг к росту производительности — не внедрить новую технологию, а упростить сам процесс, убрать лишние операции и сделать его более прозрачным и управляемым.

Поэтому я бы выделила три параллельных направления: технологизация и автоматизация, развитие людей и компетенций, а также повышение эффективности самих процессов. Мы, например, последовательно работаем над повышением производительности на разных этапах девелоперского цикла, в том числе через внедрение принципов Lean и процессного подхода. И только после того, как процесс становится понятным и эффективным, имеет смысл смотреть, какую его часть можно дополнительно автоматизировать.

В итоге триггером массовой роботизации станет не сама технология, а понятный экономический эффект. Когда решение одновременно помогает компенсировать дефицит людей, повышает производительность, качество или скорость строительства и при этом имеет понятную экономику, оно перестает быть экспериментом и становится частью стандартного строительного процесса.

Осенний период, вероятнее всего, действительно принесет рынку больше активности, однако говорить о масштабном сезонном всплеске спроса было бы преждевременно. Сезонность в недвижимости сохраняется: после летней паузы покупатели традиционно возвращаются к отложенным решениям. Но в этом году на нее накладывается другой, более существенный фактор — изменение условий семейной ипотеки с 1 октября.

Именно предстоящее изменение программы может стать главным триггером осеннего спроса. Часть семей, которые уже приняли решение о покупке, будет стремиться реализовать его на действующих условиях. При этом речь идет скорее о перераспределении спроса во времени, чем о появлении большого объема нового спроса. После изменения условий покупательская активность, вероятно, станет более чувствительной к финансовым инструментам самого девелопера.

На этом фоне динамика цен на первичном рынке до конца года может составить порядка 3–5%. При этом рост, скорее всего, будет неравномерным. В проектах с ограниченным выбором и высокой готовностью объекта пространство для индексации шире, тогда как при значительном объеме предложения девелоперы будут продолжать использовать специальные условия для поддержания темпа продаж.

Есть и структурная причина для постепенного роста цен. Даже при сдержанном спросе наиболее ликвидные предложения постепенно вымываются из экспозиции, а оставшийся пул становится менее однородным по качеству и характеристикам. Поэтому средняя цена может расти не только вслед за увеличением числа сделок, но и вследствие изменения самого состава предложения.

Вторичный рынок в этой системе также остается важным ориентиром. Его постепенное удорожание ограничивает пространство для существенного разрыва между стоимостью готового жилья и новостроек, но само по себе не становится самостоятельным драйвером спроса на первичном рынке. Покупатель продолжит сопоставлять не только цену квадратного метра, но и совокупную ценность предложения.

Таким образом, осенний рынок, скорее всего, будет характеризоваться умеренным оживлением и более высокой чувствительностью покупателей к условиям сделки. Сезонный фактор будет присутствовать, но вряд ли сформирует самостоятельную волну спроса. Основная активность будет сосредоточена вокруг изменения ипотечных условий и поиска альтернативных финансовых инструментов, а рост цен на первичном рынке до конца года — в диапазоне 3–5% — будет в большей степени определяться качеством и объемом конкретного предложения, чем общим увеличением количества покупателей.

Менее выраженная динамика цен на вторичном рынке объяснима тем, что этот сегмент лишен инструментов государственной поддержки и более чувствителен к высокой стоимости заемных средств. Поэтому нельзя сказать, что рынки напрямую конкурируют, скорее, речь о разной логике принятия решения покупателем: на «вторичке» ключевой параметр — ставка по ипотеке, на первичном рынке — итоговая нагрузка с учетом льготной госпрограммы или рассрочки от застройщика.

Принцип прозрачности крайне важен в отношениях с покупателем: если рост средней цены в проекте обусловлен вымыванием более дешевых лотов, необходимо донести это до клиента — только тогда формируется лояльность на годы вперед. На практике это выражается в детальном разборе ценообразования конкретного лота — с учетом этажа, вида, метража, стадии готовности дома.

Осеннее оживление покупательской активности — устойчивая сезонная закономерность, связанная с окончанием отпускного периода и возвращением деловой активности. Но в этом году решение части покупателей зависит и от динамики ключевой ставки. Если смягчение денежно-кредитной политики продолжится, отложенный спрос может проявиться сильнее, чем обычно. Если же ставка будет снижаться медленнее ожиданий, часть спроса продолжит откладываться, и сезонный эффект будет выражен слабее.