🏠 Как не попасть в долгострой
Эскроу-счета — уже не броня.
Многие расслабились.
Казалось бы, истории о долгостроях закончились в 2019 году с приходом эскроу-счетов.
Но нет.
Риски никуда не исчезли — они изменили форму и стали незаметны для непрофессионалов.
Пока весь интернет гудит о проблемах гигантов и просьбах о господдержке, покупателям (и их риэлторам) пора выходить из режима иллюзий.
Как на самом деле работает застройщик сегодня
1. Строительство идёт в долг.
У застройщика своя «ипотека» — проектное финансирование под залог земли, ДДУ, акций или долей компании.
Фактически застройщик строит не на деньги покупателей, а на кредиты банков.
2. Ставка у застройщика плавающая и зависит напрямую от продаж.
Чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже ставка.
3. Замкнутый круг
Когда продаж нет (а их сейчас меньше), банк не видит денег на эскроу-счетах, то повышает ставку.
Маржа падает, долги растут, и застройщик начинает «захлёбываться».
Дальше — заморозка проекта или банкротство, если он не «системообразующий».
Поэтому, чтобы не допустить банкротство, застройщик придумывает разные инструменты продаж.
И у многих это действительно работает.
Но есть один кричащий признак проблем у застройщика.
Он лежит на поверхности — но его видят не все.
И то, что покупатель считает благом, на практике оказывается самым рискованным сценарием.
Не находя его в одном ЖК, покупатель ищет дальше — там, где двери пока ещё открыты.
Сегодня риэлторы всё чаще превращаются в продавцов красивых картинок.
А покупатели не задают главного вопроса — о самом застройщике.
Между тем именно ответы риэлтора показывают,
понимает ли он, что предлагает, или знает только планировки и рендеры.
Почему это сейчас особенно актуально
Масштаб как щит
Когда кризис накрывает рынок, у крупного застройщика — сотни тысяч дольщиков.
Его банкротство — это социальный взрыв.
Собственник это понимает:
либо государство даст кредит на спасение, либо в крайнем случае заберёт компанию за долги.
Это хорошо видно на примере публично обсуждаемой сегодня ГК Самолёт.
А личные деньги собственников компании, полученные через IPO и дивиденды в «жирные» годы, к этому моменту уже зафиксированы.
Поэтому выход компании на IPO, не является гарантией безопасности для покупателя квартиры.
Инвесторы, покупающие акции, и покупатели жилья — это разные люди с разными целями и разными рисками.
У них разные цели и разные показатели успеха.
Покупателю:
Если вы видите, что застройщик начинает строить «всё и везде»
на фоне падающего спроса — это не всегда признак силы, а возможно попытка стать настолько большим, чтобы его побоялись закрыть.
Это, конечно, относится не ко всем, но каждый ЖК требует проверки перед покупкой.
Что представляет опасность
Часто новостройки продают «специалисты», которые умеют только подбирать планировки в агрегаторах и высылать клиентам подборку.
А потом покупатель остаётся один на один с ЖК.
Многие риэлторы не понимают, что происходит внутри финансовой модели проекта, и даже не знают, где и что проверять.
Они просто продают новостройки, не вникая в финансовую модель проекта.
Я работаю на рынке недвижимости, в том числе на рынке новостроек и для меня принципиально важно, чтобы объект, который я предлагаю клиенту, был достроен.
Да, сегодня бывают задержки в пределах 1-2 месяца.
Но важно понимать: всегда можно случайно войти не в ту дверь, хотя была возможность уйти с порога и выбрать другой ЖК.
Поэтому при покупке новостройки важно смотреть не только на красивые рендеры, а проверять ЖК и застройщика до сделки, а не после.
Риэлторов приглашаю на свой небольшой обучающий курс "Аудит застройщика"
А если вы планируете покупку новостройки и хотите понимать, куда именно вы входите, — приходите ко мне.
Я проверяю все ЖК, которые вы выберите, объясню понятным языком и проведу сделку от выбора ЖК до получения вами документов.
🔹️Профессиональный кодекс
Отзывы
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Эскроу-счета — уже не броня.
Многие расслабились.
Казалось бы, истории о долгостроях закончились в 2019 году с приходом эскроу-счетов.
Но нет.
Риски никуда не исчезли — они изменили форму и стали незаметны для непрофессионалов.
Пока весь интернет гудит о проблемах гигантов и просьбах о господдержке, покупателям (и их риэлторам) пора выходить из режима иллюзий.
Как на самом деле работает застройщик сегодня
1. Строительство идёт в долг.
У застройщика своя «ипотека» — проектное финансирование под залог земли, ДДУ, акций или долей компании.
Фактически застройщик строит не на деньги покупателей, а на кредиты банков.
2. Ставка у застройщика плавающая и зависит напрямую от продаж.
Чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже ставка.
3. Замкнутый круг
Когда продаж нет (а их сейчас меньше), банк не видит денег на эскроу-счетах, то повышает ставку.
Маржа падает, долги растут, и застройщик начинает «захлёбываться».
Дальше — заморозка проекта или банкротство, если он не «системообразующий».
Поэтому, чтобы не допустить банкротство, застройщик придумывает разные инструменты продаж.
И у многих это действительно работает.
Но есть один кричащий признак проблем у застройщика.
Он лежит на поверхности — но его видят не все.
И то, что покупатель считает благом, на практике оказывается самым рискованным сценарием.
Не находя его в одном ЖК, покупатель ищет дальше — там, где двери пока ещё открыты.
Сегодня риэлторы всё чаще превращаются в продавцов красивых картинок.
А покупатели не задают главного вопроса — о самом застройщике.
Между тем именно ответы риэлтора показывают,
понимает ли он, что предлагает, или знает только планировки и рендеры.
Почему это сейчас особенно актуально
Масштаб как щит
Когда кризис накрывает рынок, у крупного застройщика — сотни тысяч дольщиков.
Его банкротство — это социальный взрыв.
Собственник это понимает:
либо государство даст кредит на спасение, либо в крайнем случае заберёт компанию за долги.
Это хорошо видно на примере публично обсуждаемой сегодня ГК Самолёт.
А личные деньги собственников компании, полученные через IPO и дивиденды в «жирные» годы, к этому моменту уже зафиксированы.
Поэтому выход компании на IPO, не является гарантией безопасности для покупателя квартиры.
Инвесторы, покупающие акции, и покупатели жилья — это разные люди с разными целями и разными рисками.
У них разные цели и разные показатели успеха.
Покупателю:
Если вы видите, что застройщик начинает строить «всё и везде»
на фоне падающего спроса — это не всегда признак силы, а возможно попытка стать настолько большим, чтобы его побоялись закрыть.
Это, конечно, относится не ко всем, но каждый ЖК требует проверки перед покупкой.
Что представляет опасность
Часто новостройки продают «специалисты», которые умеют только подбирать планировки в агрегаторах и высылать клиентам подборку.
А потом покупатель остаётся один на один с ЖК.
Многие риэлторы не понимают, что происходит внутри финансовой модели проекта, и даже не знают, где и что проверять.
Они просто продают новостройки, не вникая в финансовую модель проекта.
Я работаю на рынке недвижимости, в том числе на рынке новостроек и для меня принципиально важно, чтобы объект, который я предлагаю клиенту, был достроен.
Да, сегодня бывают задержки в пределах 1-2 месяца.
Но важно понимать: всегда можно случайно войти не в ту дверь, хотя была возможность уйти с порога и выбрать другой ЖК.
Поэтому при покупке новостройки важно смотреть не только на красивые рендеры, а проверять ЖК и застройщика до сделки, а не после.
Риэлторов приглашаю на свой небольшой обучающий курс "Аудит застройщика"
А если вы планируете покупку новостройки и хотите понимать, куда именно вы входите, — приходите ко мне.
Я проверяю все ЖК, которые вы выберите, объясню понятным языком и проведу сделку от выбора ЖК до получения вами документов.
🔹️Профессиональный кодекс
Отзывы
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал