ЮРИСТ В НЕДВИЖИМОСТИ 25 ЛЕТ!

Не было заботы - купила баба порося
(поговорка)

- здравствуйте, я тут квартиру подобрал, надо документы проверить.

Обычная фраза, обычного клиента, обычный договор …… так казалось.
Когда вы читаете документ – надо понимать, что в нем написано, иначе вы рискуете попасть в капкан.
Читаю документ основания: договор купли продажи 2017 года, удостоверенный нотариусом, между неким гражданином, его несовершеннолетним сыном в качестве продавцов и покупателем, в документе за несовершеннолетнего Сергея Петровича Чернова 2003 г.р. действует его отец Петр Иванович Чернов 1978 г.р., расчеты производятся наличными деньгами (кэшем) – ничего необычного, мое внимание привлек покупатель – Иван Генрихович Чернов 1954 г.р. а так же решение органов опеки и попечительства о продаже данной квартиры, согласно которому Чернов СП 2003 года одновременно с продажей своей доли покупает у Чернова ИГ 1954 г.р. квартиру.

Красный флажок прямо семафорит, не хватает только сирены «ВНИМАНИЕ».⛔️ Все лежит на поверхности, органы, которым положено следить за законностью прошляпили.

В итоге мои подозрения подтвердились, обычная справка из ЗАГСа показала - Иван Генрихович Чернов является родным дедушкой Сергея Петровича Чернова.

То есть мне стало сразу понятно, схема старая, сделка между дедом и внуком совершена для виду, что бы потом продать квартиру на сторону, деньги между сторонами не передавались, сделка:

💫 во-первых, мнимая, притворная:

⚖ 📌
ст.170 ГК РФ

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

💫 Во-вторых

⚖ 📌
п.3 ст. 37 КГ РФ

«Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным. Исключение — передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также запрещено представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна/попечителя или их близкими родственниками.»

💫кто такие близкие родственники?

⚖ 📌
Исходя из смысла ст.14 СК РФ:

«Близкими родственниками признаются родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»

То есть, возмездная сделка между несовершеннолетним внуком и дедом может быть признана недействительной по любому перечисленных оснований. А чем это грозит? Расторжение договора грозит аннулированием последующих договоров.

А вы насколько внимательно читаете документы или ка 90% людей читают кредитный договор - наискосок?

Возник тут вопрос с коллегами, как проводить сделку со вторичной недвижимостью, чтобы удобно, понятно и, главное, безопасно. Могу сказать про себя, 70% расчетов по сделкам я провожу через Сбербанк, и часть из них через аккредитив, особенно теперь, когда у Сбера появилась возможность открыть аккредитив в приложении самостоятельно.
 
Во-первых, это удобно – можно открыть аккредитив, вообще сидя дома.
Во-вторых, сервис доступен 24/7, то есть не надо ждать открытия банковского дня.
В третьих, при согласии покупателя банк может запросить выписку из Росреестра и, убедившись в переходе права собственности, за 1 день провести оплату продавцу. Никому и никуда ходить не надо.
В-четвертых, безопасность – не надо наличные носить в сумке.
 
Что нужно сделать?
• Зайдите в раздел «Аккредитивы» в СберБанк Онлайн и выберите «Недвижимость»;
• Внесите информацию о покупателе, продавце и квартире – можно просто скопировать из договора купли-продажи;
• Проверьте готовый документ в приложении и подпишите.
 
Оформление — всего несколько минут, аккредитив откроется мгновенно
 
Цена услуги сегодня — 3 400 ₽ независимо от стоимости объекта.
 
Единственное ограничение для оформления онлайн - и это важно: объект не должен находиться в залоге или участвовать в альтернативной сделке.
Перейдите по ссылке и узнайте, как самостоятельно оформить аккредитив для сделки с недвижимостью.

Возник тут вопрос с коллегами, как проводить сделку со вторичной недвижимостью, чтобы удобно, понятно и, главное, безопасно. Могу сказать про себя, 70% расчетов по сделкам я провожу через Сбербанк, и часть из них через аккредитив, особенно теперь, когда у Сбера появилась возможность открыть аккредитив в приложении самостоятельно.
 
Во-первых, это удобно – можно открыть аккредитив,вообще сидя дома.
Во-вторых, сервис доступен 24/7, то есть не надо ждать открытия банковского дня.
В третьих, при согласии покупателя банк может запросить выписку из Росреестра и, убедившись в переходе права собственности, за 1 день провести оплату продавцу. Никому и никуда ходить не надо.
В-четвертых, безопасность – не надо наличные носить в сумке.
 
Что нужно сделать?
• Зайдите в раздел «Аккредитивы» в СберБанк Онлайн и выберите «Недвижимость»;
• Внесите информацию о покупателе, продавце и квартире – можно просто скопировать из договора купли-продажи;
• Проверьте готовый документ в приложении и подпишите.
 
Оформление — всего несколько минут, аккредитив откроется мгновенно
 
Цена услуги сегодня — 3 400 ₽ независимо от стоимости объекта.
 
Единственное ограничение для оформления онлайн - и это важно: объект не должен находиться в залоге или участвовать в альтернативной сделке.
Перейдите по ссылке и узнайте, как самостоятельно оформить аккредитив для сделки с недвижимостью.

Как из-за ошибки потерять 10 миллионов

Попали ко мне документы на проверку, обычный договор купли продажи, квартира куплена в ипотеку, ипотека выплачена, ничего не предвещало…

- В браке состояли на момент покупки?
- Нет, вот, у меня штамп в паспорте
- Штамп в паспорте не является документом, свидетельство о расторжении брака есть?
- Да, вот

Штамп в паспорте или его отсутствие информирует нас в браке или нет, но документом само по себе не является.
В свидетельстве о браке указано на основании чего брак расторгнут, в данном случае - решение суда от 28 июля….. так, стоп, я как юрист понимаю, что срок вступления решения суда обычно 30 дней с момента вынесения решения, а в свидетельстве о браке стоит дата расторжения - 06 августа того же года.

⚖

п.1, ст.25 СК РФ гласит:
«Брак, расторгаемый в органах записи актов гражданского состояния, прекращается со дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - со дня вступления решения суда в законную силу».

это закон 😏

- Решение суда у вас есть?
- Да
- предоставьте, пожалуйста

Читаю решение, и в самом конце, написано: решение суда вступает в законную силу 01 сентября.

- Я вас поздравляю, вы до первого сентября были в браке 👏
- …….. (нецензурная лексика) - не переводимая игра слов, можно только гласные озвучивать. Кстати, кто не знает, матных слов в русском языке всего 4, остальные производные.

Начали разбираться, оказалось, что это ошибка работника МФЦ. Гражданин получил решение суда после его вынесения в канцелярии и понес его в МФЦ, не особо разбираясь в нюансах. Слепая курица 🐔 в МФЦ взяла его и, не прочитав, не уточнив, когда оно вступает в силу - внесла запись в акты гражданского состояния.

А теперь представьте, что этот гражданин, находясь в браке, купил квартиру до 01 сентября себе любимому за 20🍋₽.

P/S
💥 УПС - самое страшное слово у физиков-ядерщиков

90% продавцов на рынке недвижимости говорят одну и туже фразу: у нас идеальные документы, и только вникнув, понимаешь, что это не так в большинстве случаев, особенно это касается земельных участков.

Процесс покупки земельного участка более затратен и по времени и юридически: большие расстояния, больше документации, при этом совсем не важно, это 4 сотки или 40. На земельных участках в большинстве случаев существуют обременения или ограничения в связи с их расположением: водоохранная зона, приаэродромная территория, расположение вблизи военных объектов и тд. и тп. Плюс к этому всему добавилось КРТ – комплексное развитие территорий.

Один из недавних примеров: подбор участка для постройки 🏡 дома мечты сильно затянулся, вроде выбрали прекрасный участок, правильной формы, локация, прекрасные виды, все ОК.

Но стоило окунуться в документы⚖, привлечь кадастрового инженера, учесть все ограничения зон и подзон – площадь под строительство размером 24х5 метров - что там можно построить? Вы представляете дом шириной 5 метров по внешней стене? Минус ширина стен, отделки. А высота по козырьку не должна превышать 6 метров, с учетом перекрытий, отделочных материалов, крыши у вас выйдет либо одноэтажное строение, либо 2 этажа с потолками ДВА СОРОК.

Итого, представьте 5 в ширину, 24 в длину и 6 метров в высоту - КИТАЙСКАЯ СТЕНА на участке!!

Самое смешное – собственник-инвестор, который купил это участок год назад под перепродажу, диалог:

- Куда вы смотрели, когда покупали?
- на цену смотрел.
- а документы вы видели?
- да, это не первый объект, я сам все могу.

Нет, конечно, построить там можно все что хочешь, но в таком случае не зарегистрируешь это строение и в конечном итоге могут обязать снести – оно вам надо?

Еще от одного объекта, подходящего идеально по всем параметрам, мы отказались уже по другим причинам. При проверке истории владения выяснилось, что за последние 2 года участок сменил 3-х собственников, и первый из них проходит процедуру банкротства, при том, что схема вывода видна невооруженным взглядом: в документе основания указано, что все денежные средства передавались до подписания договора купли продажи, а в качестве подтверждения – расписка банкрота о произведении расчета.

Времена, когда можно относиться к покупке или продаже «тяп-ляп – готово» уже прошли, надеяться, что вас пронесёт и все будет в порядке потому что "все так делают" тоже вариант, хотя нет, вас точно «пронесёт», только не в том смысле, что вы вкладываете в это слово при первом прочтении.

БАНКРОТСТВО, БАНКРОТЫ, И С ЧЕМ ЭТО ВСЕ «ЕДЯТ»

В продолжение предыдущей темы хотел разобрать такое явление, как банкротство продавца и его последствия для покупателя.

Если гражданин уже внесен в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, то все сделки с его имуществом возможны только с согласования с назначенным финансовым управляющим, а до этого момента он сам может принимать решения и подписывать документы. Если с реестром все понятно, то как быть с оценкой потенциального банкротства?

Во-первых, Банкротство может быть намеренным или принудительным.

В первом случае гражданин сам подает заявление о банкротстве чтобы списать накопившуюся задолженность перед кредиторами. Как правило он готовится к этому: продает имущество, переписывает активы на других лиц. В этом случае высока вероятность признания сделок недействительными, и если вы купили такое имущество – ваш договор будет расторгнут автоматически.

Во втором случае заявление о банкротстве подают кредиторы. Это может быть как физическое или юридическое лицо, так и госорганы, например ФНС.

В случае банкротства продавца задача кредиторов - найти средства для погашения задолженности, в этом им помогает Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В отношении физических лиц закон применим с октября 2015 года. Для этого кредиторы и назначенные управляющие начинают пересматривать все сделки, заключенные банкротом за 3 года ДО подачи заявления о банкротстве должника.

Обезопасить себя от расторжения договора и потери имущества можно и нужно. С вероятностью 90% вы его потеряете если есть одно из следующих обстоятельств:

⛔️имущество продано по цене гораздо ниже рыночной. Если налицо явное несоответствие, такую сделку достаточно легко признать в суде подозрительной и объявить недействительной;
⛔️фактически денежные средства не передавались покупателем продавцу – иными словами расчета или не было совсем или они передавались наличными;
⛔️сговор покупателя с продавцом;
⛔️покупатель не смог подтвердить происхождение средств;
⛔️мнимая сделка. Например, вы оформляете брачный договор, по которому все имущество отходит супруге, разводитесь, но продолжаете при этом жить вместе и использовать имущество «супруги»;
⛔️притворная сделка прикрывает другую. Например, вместо купли-продажи происходит дарение.
⛔️заключена заведомо недееспособным лицом (несовершеннолетним, либо признанным судом недееспособным);
⛔️сделка, совершенная без согласия супруга (супруги), если речь идет о купле-продаже совместного имущества;
⛔️сделка, совершенная не по доброй воле (давление, физическое воздействие, действие препаратов, алкоголя).

Если вышеперечисленные моменты можно подтвердить документально и подстраховать, то гораздо сложнее спрогнозировать будущее банкротство продавца, для этого как минимум необходим:

💫 отчет бюро кредитных историй от продавца (супруга продавца), которой уже надо проанализировать;
💫убедиться в отсутствии исполнительных производств у судебных приставов,
💫отсутствие судебных исков и решений судов, а при их наличии убедиться, что на вас они не повлияют;

Что самое интересное, большинство забывает все тоже самое запрашивать на имя супругов, если имущество приобретено в браке.

Тщательно анализируйте полученные документы и информацию, что бы потом не кусать локти и не рвать волосы на голове, оставшись на улице, а с развитием ипотеки, еще с долгом перед банком за кредит.

ПРИЗРАК ДОЛИНОЙ
или как за деревом леса не видишь

Все всегда повторяется, что-то, в зависимости от «разгона информационного поля» выходит на первое место, но не надо забывать и об остальных рисках. История с известной певицей набила уже оскомину, хотя схема не нова, расторжение договоров по этим же основаниям были задолго до нее, будут и после, мы уже разбирали историю, которая имела решение суда в то время, когда квартиру певицы еще в рекламу не выставили, а ее покупатель и не думал о покупке, и ситуация не нова.

Но не надо забывать, что существуют и другие основания для расторжения любого договора, до ситуации с певицей все дружно «боялись»:

💫 подделки паспортов и документов
💫 потом на первое место на арену вышли обделенные супруги
💫 далее, года 3 активно, из каждого утюга вещали о банкротах, хотя закон о банкротстве вышел гораздо раньше, ему более 10 лет (2015 год)
💫 так же в 2018 году прогремел фейерверком штраф в размере 150% от суммы продажи объекта за произведенные расчеты наличными деньгами с нерезидентом, хотя статья, по которой был вынесен штраф существует с 2004 года (статья 15.25 КоАП РФ)
💫 его сменило использование материнского капитала несмотря на то, что закон о маткапитале от 2006 года.

Все вышеперечисленные, и не только, риски существуют очень давно, и используются чаще, чем вы думаете, это не так громко освещается в СМИ и не надо думать, что вас это не коснется, «все так делают и ничего».

Не так давно было вынесено решение суда, по которому квартиру изъяли из собственности сегодняшнего правообладателя по основаниям……. БАНКРОТСТВО бывшего собственника этой квартиры, за 4 сделки до сегодняшнего собственника!!!

Переведу на человекочитабельный формат:

некая дама Наталья владела квартирой, продала ее, далее новый собственник Петр через какое-то время продал квартиру, Татьяне, потом Татьяна продала квартиру Сергею, а Сергей продал Светлане, которая потеряла квартиру.
Могу сразу сказать, что количество переходов права в этой истории не является ключевым моментом, а только косвенным, ключевым моментом являются сроки перехода права и пренебрежительное отношение к проверке объекта недвижимости и собственников.

1. Оттолкнуться надо было от сроков, в данном случае менее 3-х лет – нужно обратить внимание (кроме остальных юридически значимых факторов) на банкротство продавца.
2. В браке или не в браке приобреталась квартира продавцом, если в браке, то проверить на банкротство супруга продавца.

⚖

ст.61.2 ФЗ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов

В данной ситуации никто не проверил супруга предыдущего продавца на предмет банкротства, процедура банкротства была начата уже после продажи квартиры, по закону, арбитражный суд может аннулировать сделки, совершенные банкротом за 3 года до подачи заявления о банкротстве.

⚖

п.1. ст.256 ГК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Другими словами, т.к. не зависимо от того, на чье имя из супругов приобретено имущество - половина принадлежит супругу. На момент продажи данной квартиры супруг имел долги перед кредиторами, а после продажи квартиры подал заявление о банкротстве. Арбитражный суд, вынес решение о недействительности сделок, заключенных банкротом за три года ДО подачи заявления о банкротстве. Так как квартира была продана в срок менее 3-х лет до подачи такого заявления – сделка была признана недействительной.

История 100/500-тая

Всегда говорю, читайте документы, сопоставляйте факты, цифры, даты, просто выписки ЕГРН недостаточно.

Некий гражданин решил развестись со своей супругой. Подали на развод заявление, дети выросли, так что подали просто заявление в ЗАГС. После этого супруг заключает договор купли продажи квартиры стоимостью 25 млн, живет в этой квартире, и вот проходит энное количество лет. Сейчас решил продавать эту квартиру,

Смотрим 👀 документы основания, тот самый договор купли продажи, сверяем данные, и тут …….. 😱

В документе-основании прописаны сроки и условия оплаты, дата заключения договора. Есть свидетельство о разводе, тоже с датой, когда зарегистрирован развод. Есть дата регистрации права на квартиру в ЕГРН.

В договоре указано следующее: при заключении договора покупатель открывает в этот же день аккредитив в пользу продавца на сумму договора. Дата на договоре стоит 11 августа, дата в свидетельстве о расторжении брака указана 14 августа того же года, а дата регистрации права собственности в Росреестре обозначена 18 августа. Для непосвященного человека квартира куплена вне брака

⚖️

п.1 ст.25 СК РФ
Брак, расторгаемый в органах записи актов гражданского состояния, прекращается со дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - со дня вступления решения суда в законную силу.

Нет ни брачного договора, ни соглашения о разделе, ни судебного решения.

⚖️

п.1. ст.256 ГК РФ
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

С юридической точки зрения, деньги 💰, потраченные на приобретение квартиры, являются совместно нажитыми.

⚖️

п.2 ст.34 СК РФ
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

🙌 Следите за руками: договор заключен и открыт аккредитив в то время, когда брак не прекращен, то есть на совместно нажитые денежные средства. Далее брак расторгается и уже после оформляется право собственности.

Иными словами, требуется документ, подтверждающий, что экс-супруга не будет требовать свои законные 50%

Еще раз про …. да чего уж там, скажем прямо: про осознанность и вменяемость

Жила-была пенсионерка, жила неплохо, своей жизнью, в собственной двухкомнатной квартире в центре Москвы. Детей у нее не было, муж оставил ее одну на этом свете лет 20 назад. И была у нее дача - ну как дача, сарайчик из фанеры на 6-ти сотках в 70 км от города.
У бабушки были двоюродные племянники в другом регионе, не ближний свет, в гости не наездишься. Они хоть как-то общались с ней, справлялись о ее здоровье и интересовались ее жизнью. Решила бабушка отписать им и соседке свое имущество, за долгие годы прикипела к ним. Пошла к нотариусу и написала завещание. Распределила свое нехитрое имущество по своему усмотрению следующим образом: квартиру - племяннику, дачу - племяннице, денежные средства на счету - соседке.

Но как часто бывает, наследство портит людей. Точнее, не наследство, а его распределение. Племянница прямо вышла из себя из-за несправедливости: разница в рыночной стоимости наследуемого имущества - аж в 10 раз! Как так?
Недолго думая, племянница пошла к адвокатам. Далее дело техники, провели посмертную медицинскую экспертизу, которая показала, естественно, что бабушка в свои 74 года, в силу болезней и принимаемых лекарственных препаратов, не полностью отдавала отчет в своих действиях.

«Страдала психическим расстройством – сосудистой деменцией, психическое расстройство сопровождалось интеллектуально - мнестическими расстройствами, с грубыми неврологическими нарушениями критики»

❗️на основании ч.1 ст.177 ГК РФ

«сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной»

Суд признал недействительными само завещание и свидетельства о праве на наследства по завещанию. Все вернулось на исходную позицию, племянница и племянник получили наследство по закону по праву представления (ГК РФ Статья 1146), где каждому досталось по ½ доле.

P/S
А кто-то чуть не купил эту квартиру у племянника, но это уже другая история, как уберегли покупателя внимание к деталям и опыт сопровождающего юриста-агента.

2 месяца ИЛИ 7 лет, что лучше?
история одной покупки.

Любая покупка — это процесс удовлетворения потребностей с учётом различных факторов. Человек - создание сложное, часто подвержен порывам, реагирует на красивую картинку и идёт зачастую на поводу у эмоций, как за 🥕, забывая о тех самых факторах, которые надо учесть. И очень часто процесс погони за мечтой приводит к потерям - денежным или временным ⏱️.

Мы говорим не просто о сделке, а о целой жизненной трансформации, которая начинается с выбора. И эта трансформация, как и любая покупка или продажа, начинается с эмоций.

Жили не тужили, и …. случилось чудо: появился наследник, что дало толчок к поискам иной жилой площади. Стало понятно, что квартиры маловато. Как обычно, искали идеальный вариант. «Розовые очки» на носу вкупе с требованиями к квартире «с перламутровыми пуговицами» делают невозможным результат: и то, и это, и вот это, и вот тут чуть-чуть….. Прошло 5 лет, в семье опять произошли изменения, поиски - начинай с начала: искали уже трёхкомнатную комнатную квартиру. И опять по тому же кругу: то этаж низкий, то окна не на ту сторону - шумно. А если учесть ещё, что город тоже живёт, развивается и меняется инфраструктура, в тихих проулках стало больше людей, изменился порядок движения общественного транспорта, выросли новые дома, увеличилась плотность населения - надежды найти идеальный вариант таяли на глазах.

Мы подключились на этапе, когда руки у пары стали уже опускаться. Работа с любым запросом — это работа с людьми, их страхами, сомнениями, разъяснять и показывать выгоду или наоборот, учитывать все факторы.

С чего мы начали? С диагностики запроса, потребности, выяснения дискомфорта, пожеланий, привычек пары, работы супруга, привязки к реперным точкам: школа, сад, метро, логистика, родители, возраст детей.

«Диагноз» был понятен не сразу, и "лечение" было назначено. Сложнее, донести его правильно до клиента. Вся сложность поиска сводилась к тому, что пару носило как теннисный мячик в разные стороны. Зачастую они забывали и не учитывали свои собственные пожелания и критичные моменты, реагировала на цену и красивые картинки, поэтому очень долго металась между районами.

Например, квартира подходила по всем параметрам, но не учитывали удаленность от школы, и приходилось обращать их внимание на то, что возить ребёнка надо 5 раз в неделю по 2 раза в день по 30-40 минут в одну сторону. Родители, которые помогают ежедневно молодой маме, тоже будут добираться на перекладных не по 15-20 минут, как сейчас, а по 1,5-2 часа.

Не надо тратить время на просмотр и переговоры по объектам, которые изначально находятся не в том месте, не на том этаже. Они сбивают с толку, вносят сомнения, а время уходит, дискомфорт нарастает как снежный ком.

Именно поэтому так важен этап глубокого погружения в ситуацию, когда не просто слушаещь, Что стоит за их словами. За фразой "хочется квартиру побольше" скрывается не столько метраж, сколько потребность для каждого члена семьи.

Задача – помочь увидеть лес за деревьями, отделить зерна от плевел, то есть истинные потребности от мимолетных желаний, вызванных внешними факторами. Помочь выстроить четкую систему приоритетов, где каждый пункт имеет свой вес и значение. Это похоже на работу архитектора, который, прежде чем приступить к чертежам, тщательно изучает рельеф местности, климатические условия и пожелания заказчика, чтобы создать не просто здание, а дом, идеально вписывающийся в окружающую среду и отвечающий всем потребностям его обитателей.

Идеальная квартира – это не набор абстрактных характеристик, а функциональное пространство, гармонично вписанное в жизнь, и тогда процесс поиска становится более целенаправленным и менее изнурительным. Мы задаем правильные вопросы, анализируем предложения не только с точки зрения цены и внешнего вида.

И вместо того, чтобы метаться от одного объекта к другому, теряя драгоценное время и эмоциональные силы, надо двигаться по четко намеченному пути

ХОТЕЛИ КАК ЛУЧШЕ, А ПОЛУЧИЛОСЬ, КАК ВСЕГДА.
В.Черномырдин 1993 год

Или как на пустом месте часть стоимости квартиры «🐗корова языком слизала».

Крылатая фраза, которая подходит в некоторых случаях, когда люди совершают юридические действия, не подозревая, что эти действия могут вылезти боком, или как люди делают себе сэппуку.

⁃ мне надо срочно продавать квартиру!!! Начала разговор молодая девчонка с младенцем на руках.

Однако начало истории достойно какого-нибудь романтического эссе. Встретились 2 молодых человека, вспыхнула искра, 💘 стали жить вместе, молодо-зелено, ждали прибавления. Отец молодого человека по случаю, что станет дедом подарил сыну квартиру бабушки, доставшуюся ему по наследству.

Молодые люди задумались о будущем, надо зарабатывать больше. Парень подписал контракт и собрался уезжать в Китай на пару лет. Профессия у молодого человека связана с риском для жизни, он выступал под куполом цирка и каждое выступление могло стать для акробата последним. А квартира должна достаться не родившемуся ребенку, парень сделал благородный поступок: подарил будущей маме эту самую квартиру.

И все шло по плану, пока молодая будущая мама не получила письмо счастья от ИФНС об уплате налога на сумму чуть больше 4🍋₽. И только после этого она обратилась за консультацией.

📌

⚖️ п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ
«Доходы, не подлежащие налогообложению ...... полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или)

БЛИЗКИМИ РОДСТВЕННИКАМИ

в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)».

🔴 Молодые люди не регистрировали брак!

📌

⚖️ СК РФ Статья 14
«

БЛИЗКИМИ РОДСТВЕННИКАМИ

(родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»

Другими словами, девушка получила в дар имущество от чужого человека. Даритель и одаряемый не являются близкими родственниками❗️- ДОЛЖНА УПЛАТИТЬ НАЛОГ с дохода.
Кадастровая стоимость исчисляется несколькими десятками 🍋₽ отсюда и такая сумма налога в 4🍋₽. А свободных денег то нет.

В итоге, для молодой девушки, у которой уже есть потребительский кредит на пару 🍋 цифра общей задолженности стала непод’емной. И теперь единственный выход продавать квартиру, причём достаточно быстро, чтобы ФНС не наложило арест, – тогда она попадет в замкнутый круг..

НАСЛЕДНИК ЧЕРЕЗ 8 ЛЕТ
Не все то золото, что блестит.

Попали в руки документы, я читал 👀как роман «Война и мир», решений судов только на 80 страниц, а к ним еще небольшая телега сопроводительных, документов.

Но все по порядку
👇
Звоним по объявлению⛽️: продается квартира, более 5-лет в собственности, полная стоимость, один собственник, цена в рынке. Ничего не предвещало, поехали смотреть, все понравилось, входим в переговоры, а дальше началось как в сказке: чем дальше влез, тем толще партизаны.

Все что написано ниже не видно ни в документах основания, ни в ЕГРН, ни в паспорте продавца, читать надо между строк.

В данном случае было две отправных точки с красными флажками:
💫частый переход права в течении короткого периода
💫заниженная цена в договоре основания

📌если первое можно увидеть в документах, то второе – надо просто знать❗️каким был рынок в то время.

А выяснилось следующее.
Фабула дела: 8 лет назад скончалась некая дама, не оставив после себя каких-либо распоряжений насчет имущества, наследники в установленные сроки не объявились.
Через полгода, зарегистрирован переход права собственности, ВНИМАНИЕ, по договору купли продажи к новому собственнику, то есть после смерти, еще через месяц еще один переход права собственности по заниженной стоимости.

Одновременно с этим, первый покупатель подает иск к Департаменту городского имущества о признании наследником, якобы являясь троюродной сестрой умершей. Департамент городского имущества Москвы подает встречный иск о признании договоров купли продажи не действительными в связи с отсутствием наследников и признании права собственности за Департаментом, одновременно с этим возбуждается уголовное дело по факту мошенничества (159 УК РФ). Они судятся более 2-х лет, и тут как черт из табакерки появляется еще один участник судебных процессов, он подает иск о восстановлении сроков, признании его наследником по закону, И ВЫИГРЫВАЕТ СУД❗️.

📌⚖️

абз.3, п.2, ст.1145 ГК РФ
6-я очередь, к ней «относятся двоюродные правнуки и правнучки (дети двоюродных внуков и внучек), двоюродные племянники и племянницы (дети двоюродных братьев и сестёр) и двоюродные дяди и тёти (дети двоюродных дедушек и бабушек)».

Другими словами наследник ШЕСТОЙ очереди — это «седьмая вода на киселе», но это наследник, в данном случае это двоюродная племянница, то есть дочь двоюродной сестры.

💫 P/S Началось все с малых нестыковок, их надо было увидеть, а «выросло» до уголовного дела и смены собственника.
И все это время квартира висела в рекламе, ее показывали покупателям.

ЗАЧЕМ ВРАТЬ ТО?

Когда рассматриваете для покупки объект недвижимости, есть риск попасть в лапы 🤔🤔ммм…. скажем так, «недобросовестным продавцам». Ниже признаки, что вас пытаются ввести в заблуждение или попросту «надуть», как воздушный шарик :

💫 ⁠Вас торопят с принятием решения, ставят короткие сроки;
💫 ⁠⁠объект «ниже рынка», цена очень привлекательная по сравнению с конкурентами;
💫 ⁠⁠несостыковка в документах, данные и цифры не сходятся, очепятки в данных;
💫 ⁠⁠расчет наличными, через ячейку или «в пакете»;
💫 ⁠⁠не хватает каких-то документов (вроде как утеряны), как правило это касается документов основания возникновения права собственности, актов передачи, подтверждения расчетов между сторонами;
💫 ⁠⁠продажа по доверенности, доверенность не всегда возможно отозвать, если изменил решение, так же ее возможно подделать (это проще технически), а если доверителя нет в живых – то доверенность становится недействительной;
💫 ⁠⁠нельзя связаться с собственником или его привозят только на сделку, возможно он не в состоянии с вами говорить, например пьет горькую или серьезно болен;
💫 ⁠короткий срок владения недвижимостью, как правило таким образом пытаются скрыть огрехи по предыдущей сделке или вывести «из-под удара»;
💫 ⁠⁠частые переходы права за короткий срок, обычно таким образом запутывают следы;
💫новый, «хрустящий» документ, а по дате выдачи ему несколько лет – насторожитесь, возможно документ поддельный;
💫 ⁠⁠собственник путается в показаниях, не может ответить на вопрос о цели продажи, или она «сказочная»;
💫 ⁠⁠отказ в предоставлении дополнительных документов, прохождения мед.освидетельствования;


Это не полный список, но надо понимать, что всё рассматривается в комплексе, нельзя подозревать человека в мошенничестве, если он всего лишь просит расчет наличными через ячейку, или продает по доверенности, однако, надо насторожиться и проверить, понять по какой причине, и это может отразиться в будущем. В любом случае надо ЧИТАТЬ документы не поверхностно, задавать вопросы и СЛУШАТЬ, почти все врут или не договаривают.

Один из последних примеров
Бабушка 90 лет, продает квартиру, полученную по наследству от дочери.
Один из вопросов бабушке в присутствии ее сына:

- А дочка ваша замужем была? Дети у нее есть?
- НЕТ, нету.

При этом всем, по документам у сына отчество Петрович, у покойной дочери Петровна, у матери фамилия Сидорова, у сына фамилия Сидоров, у покойной дочери фамилия ИВАНОВА❗️ Как так⁉️ При том, что даме на момент смерти 60 лет, замужем не была и детей не было, согласитесь, странно выглядит?

В итоге выяснили по документам (продавцы даже не извинились, что соврали): дама была ЗАМУЖЕМ ТРИ РАЗА, и ЕСТЬ СЫН от первого брака, который является наследником ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ и живет за пределами Российской Федерации!

🔴P/S клиента обезопасили, вопрос решили, но врать то зачем?