Оценка рисков при покупке недвижимости, на примерах
Пример 2.
Часто вижу, как арбитражные управляющие, ведущие банкротное дело, не спешат возвращать в конкурсную массу имущество, проданное должником. Сделки между банкротом и номинальным владельцем не оспариваются долгое время.
Недавно разбирали очередное такое обращение.
Есть банкротное дело № А40-9544/17-88-18«Ф». Как вы видите из номера дела, процесс начат в 2017 г. Долгие годы должник владел имуществом, права на которое не были оформлены в реестре недвижимости: имелось так называемое «ранее возникшее право», оформленное до начала работы Росреестра. Сведения о таком имуществе управляющий мог бы получить, сделав запрос в муниципалитет, БТИ и т.д. Мог бы, кстати, и за должника оформить его права в ЕГРН.
В данном случае права должника на столичную квартиру были зарегистрированы им самим в ЕГРН в 2023 г.
То есть, с 2017 г. по 2023 г. ни сам должник, ни управляющий регистрационные действия не производили. Арест на дорогую московскую квартиру банкрота никто не наложил даже тогда, когда запись о праве должника появилась в ЕГРН.
Затем права должника были прекращены, как пишет управляющий, по договору дарения. Банкрот прямо во время личного банкротства подарил (!) свою квартиру физическому лицу. Росреестр спокойно провел «правовую экспертизу», прекратил право собственности должника и зарегистрировал права нового, видимо, номинального собственника – одаряемого.
Последующая сделка была совершена уже с настоящим покупателем, и, конечно, это была самая обычная купля-продажа. Заявление о недействительности сделки и о возврате квартиры в конкурсную массу было подано финансовым управляющим только в 2026 г.
Вопрос: что мешало с 2017 г. управляющему выявить, зарегистрировать и арестовать имущество должника? Не только в интересах кредиторов, а чтобы в нормальный гражданский оборот такая недвижимость не поступала? Чтобы обычные люди не могли найти в интернете объявление о продаже такой квартиры и в принципе не могли купить её?
Наверное, есть какие-то объективные причины, по которым управляющий ждал столько лет, прежде чем пошел в суд защищать интересы кредиторов, но в поданном в 2026 г. заявлении эти причины не освещаются.
Понимаете, о чем сразу думает покупатель такой недвижимости? Создается впечатление (конечно же, совершенно ложное!) что должнику и его возможному номиналу буквально дали время избавится от недвижимости, чтобы деньги настоящего покупателя были получены. И спрятаны. И…ладно, я не буду продолжать. Конечно же, впечатление совершенно не соответствует действительности.
Правда, если требования управляющего об оспаривании купли-продажи суд удовлетворит, и если квартира попадет в конкурсную массу должника (бывшего совладельца «Внешпромбанка», кстати) то это будет слабым утешением для покупателя
Пример 2.
Часто вижу, как арбитражные управляющие, ведущие банкротное дело, не спешат возвращать в конкурсную массу имущество, проданное должником. Сделки между банкротом и номинальным владельцем не оспариваются долгое время.
Недавно разбирали очередное такое обращение.
Есть банкротное дело № А40-9544/17-88-18«Ф». Как вы видите из номера дела, процесс начат в 2017 г. Долгие годы должник владел имуществом, права на которое не были оформлены в реестре недвижимости: имелось так называемое «ранее возникшее право», оформленное до начала работы Росреестра. Сведения о таком имуществе управляющий мог бы получить, сделав запрос в муниципалитет, БТИ и т.д. Мог бы, кстати, и за должника оформить его права в ЕГРН.
В данном случае права должника на столичную квартиру были зарегистрированы им самим в ЕГРН в 2023 г.
То есть, с 2017 г. по 2023 г. ни сам должник, ни управляющий регистрационные действия не производили. Арест на дорогую московскую квартиру банкрота никто не наложил даже тогда, когда запись о праве должника появилась в ЕГРН.
Затем права должника были прекращены, как пишет управляющий, по договору дарения. Банкрот прямо во время личного банкротства подарил (!) свою квартиру физическому лицу. Росреестр спокойно провел «правовую экспертизу», прекратил право собственности должника и зарегистрировал права нового, видимо, номинального собственника – одаряемого.
Последующая сделка была совершена уже с настоящим покупателем, и, конечно, это была самая обычная купля-продажа. Заявление о недействительности сделки и о возврате квартиры в конкурсную массу было подано финансовым управляющим только в 2026 г.
Вопрос: что мешало с 2017 г. управляющему выявить, зарегистрировать и арестовать имущество должника? Не только в интересах кредиторов, а чтобы в нормальный гражданский оборот такая недвижимость не поступала? Чтобы обычные люди не могли найти в интернете объявление о продаже такой квартиры и в принципе не могли купить её?
Наверное, есть какие-то объективные причины, по которым управляющий ждал столько лет, прежде чем пошел в суд защищать интересы кредиторов, но в поданном в 2026 г. заявлении эти причины не освещаются.
Понимаете, о чем сразу думает покупатель такой недвижимости? Создается впечатление (конечно же, совершенно ложное!) что должнику и его возможному номиналу буквально дали время избавится от недвижимости, чтобы деньги настоящего покупателя были получены. И спрятаны. И…ладно, я не буду продолжать. Конечно же, впечатление совершенно не соответствует действительности.
Правда, если требования управляющего об оспаривании купли-продажи суд удовлетворит, и если квартира попадет в конкурсную массу должника (бывшего совладельца «Внешпромбанка», кстати) то это будет слабым утешением для покупателя