Гранат Максим

Ситуация: недвижимость - в России, её нужно продать. Собственник за рубежом и приезжать не хочет.
Доверенности у риелтора нет. Как в такой ситуации совершить сделку?
В заметке я описал нескольких очевидных вариантов и один способ чуть сложнее других, но тоже вполне рабочий и со своими "плюсами". Берите на вооружение.
Небольшой материал по ссылке

Отбился сегодня от очередного иска "ведомой" пенсионерки (дело 2-3329/2025 в Железнодорожном суде г. Самары). На что хочу обратить внимание. Первый покупатель был риелтором. Через полтора года после покупки он перепродал жилье, в результате чего состоялся второй переход права. Собственно, отчасти благодаря перепродаже мы сегодня и выиграли. Если бы риелтор сохранил права за собой, то отбиваться было бы куда сложнее. В пункте №2 тематического обзора от 01.07.26 № 12/2026 ВС РФ подчеркивается, что "риелтор мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения". Но наш второй покупатель - не риелтор, к финальному собственнику эта строчка ВС РФ не применима.
А я еще до выхода названного обзора ВС РФ писал, что проблемные объекты нужно перепродавать.
Вы же видите: риелторов наделяют сверхспособностями по распознаванию обмана, заблуждения и т.д. У нотариусов, психиатров и регистратора таких способностей, видимо, нет, а у риелторов они должны быть? Очень странная позиция.
Ну, ладно, раз государство дает такую фору истцам, думаю, не нужно стесняться законными способами осложнять их процессуальное положение. Перепродажа, да еще по возможности с ипотекой - самое то. К сожалению, такие действия для профессионального участника рынка недвижимости сегодня выглядят самыми разумными. Для рынка в целом это плохо, а для конкретного риелтора - наоборот...

Почему часто прошу доверителя лично не участвовать в заседании? Зарисовка из зала суда
Спор по разделу имущества супругов. Делим недвижимость, счета, общий бизнес супругов. Защищаю жену.
Муж, не подумав, при подаче встречного иска зачем-то потребовал ареста всех счетов общей компании. Ну, судье не жалко – арестовала. Деятельность общества оказалась парализована. Соответственно, нужно процесс как можно быстрее сворачивать. Коллега с другой стороны это понимает. Оперативно обмениваемся документами, раскрываем друг другу все сведения об активах и о долгах бывших супругов. Работаем, стараемся прийти к мировому соглашению.
В заседании изучаю движение денег по счетам ответчика, особенно те операции, которые состоялись незадолго до конфликта супругов. Нахожу расходную операцию на 420 000 ₽. Спрашиваю коллегу о том, на что были потрачены деньги?
Присутствующий в заседании ответчик смотрит в банковскую выписку, багровеет и кричит:
- Это я оплатил ее пластическую операцию! Поставил ей новые сиськи!
Судья успокаивает ответчика, мол, ну оплатили, хорошо, что вы так возбудились. Ответчик:
- Я ими не разу даже и не воспользовался!
Адвокат ответчика подхватывает:
- Видимо, сумму этих расходов тоже нужно будет делить.
Спрашиваю:
- Почему? Деньги потрачены в браке.
- Деньги израсходованы не в интересах семьи - по ПВС РФ 1998 № 15 такие средства подлежат разделу.
- Так это вы деньги израсходовали. Получается, если вы потратили средства «не в интересах семьи», то вы нам должны еще 1\2 от суммы.
Коллега понимает, что куда-то не туда наш разговор зашел, снимает вопрос. Заседание откладывается.
Ответчик сразу же начинает звонить истице по громкой связи, требовать назад деньги «за новые сиськи», про которые он уже забыл, а я, выходит, случайно напомнил.
Истица в ответ предлагает установить бывшему мужу такие же сиськи, за её счет.
И вот представьте: у общей компании арестованы счета, бухгалтеры банально налоги не могут оплатить, а мы заняты обсуждением всякой ерунды.
Описанное – хорошая иллюстрация того, почему по делам о разделе имущества я обычно прошу доверителя в заседании не участвовать. Теперь еще буду отдельно проговаривать: на звонки и сообщения от бывшего супруга в процессе и сразу после него не отвечать

Декларирование унаследованных наличных денег: правовые последствия
Вы помните советский мультик про «Золотую антилопу» и жадного раджу, который не хотел возвращать визирю его золотые монеты? Раджа боялся, что случайно вместе с монетами визиря он отдаст и какие-то свои монеты. Отличная сказка! Никогда не думал, что столкнусь с ней в суде.
О чем речь?
В одном провинциальном городе жила и работала в муниципалитете женщина. Ее мама, предприниматель и учредитель небольшого бизнеса, совершенно не доверяла банкам. Дивиденды, получаемые с компании, пенсионерка снимала наличными, оплачивая при этом все необходимые налоги. Наличные деньги хранились дома. Когда пенсионерка умерла, дочь унаследовала за ней недвижимость, долю в уставном капитале компании и 7 млн. ₽ наличными.
Подав заявление о принятии наследства единственная наследница задумалась: на недвижимость матери и на ООО документы она получит. При этом на наличные деньги никаких свидетельств нотариус выдавать не собирается.
Между тем наследнице, как муниципальной служащей, нужно подтверждать свои доходы и декларировать имущество. Если единовременно потратить 7 млн. ₽, с этим могли возникнуть проблемы – откуда деньги? Наследница пришла к нотариусу, принесла документы о происхождении денег у своей матери и попросила выдать ей свидетельство о праве на наследство в виде 7 млн.₽ наличными. Нотариус удивилась, затем подумала и отказала в выдаче свидетельства, указав, что «она не может точно установить, принадлежали ли именно эти наличные деньги умершей».
Тогда работница мэрии пошла в суд. Поскольку других наследников не было, ответчиком она указала город, в администрации которого работала. Истица просила включить в состав наследства за умершей 7 млн. ₽, признать за ней право собственности на деньги в порядке наследования. Истица также ссылалась на то, что у нее имеются документы о происхождении денег у своей матери.
Судья тоже удивилась, подумала и привлекла к участию в деле прокурора. Рассмотрев дело по существу, суд в иске отказал, указав, что также как и нотариус суд не смог точно установить, принадлежали ли именно эти наличные деньги умершей или нет. Когда решение вступило в силу, истице предложили уволиться по собственному желанию - на всякий случай.
Истица осталась без работы и вроде бы уже могла потратить унаследованные деньги, но история на этом не закончилась.
В районном суде по ее месту жительства было возбуждено гражданское дело по исковому заявлению прокурора региона «к ФИО о взыскании в доход государства денежных средств, законность происхождения которых не подтверждена и об изменении формулировки увольнения».
Приведу несколько строк из решения суда. Номер дела в этот раз не дам, но при желании вы найдете этот судебный акт: «требования мотивированы тем, что прокуратурой проведена проверка исполнения законодательства о противодействии коррупции должностным лицом, в ходе которой установлено, что ФИО1 в должности ***уволена со службы по собственному желанию. В связи с занятием должности ФИО1 не имела права получать в связи с исполнением служебных обязанностей не предусмотренное законодательством РФ вознаграждение, подарки от физических и юридических лиц, заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц… В ходе проведенной проверки установлены денежные средства, в отношении которых не установлено достоверных сведений, подтверждающих законность их получения, они составляют сумму *** рублей, которая, в свою очередь, подлежит взысканию в доход Российской Федерации. Кроме того, прокурором заявлены требования об изменении основания и формулировки расторжения трудового договора на «формулировку «в связи с утратой доверия»». Ответчик ФИО1, его представительФИО2 исковые требования не признали, просили отказать в полном объеме. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей ФИО8, ФИО9, приходит к выводу о необходимости удовлетворении исковых требований. Одной из форм противодействия коррупции является осуществление контроля за расходами лиц, замещающих должности, включенные в перечни,

Если помните, была в том году публикация про "похищение" московской квартиры у собственницы. Причем квартиру злоумышленники не просто переоформили на другое лицо, но и перепродали - с ипотекой. Долго мы судились, наконец первую инстанцию выиграли: Хамовнический суд Москвы, дело 02-0035/2026, жилье вернулось собственнице. Почему-то именно в Хамовниках лично у меня было несколько таких судебных процессов, с небольшими различиями в деталях

Оценка рисков при покупке недвижимости, на примерах
Пример 3.
Из недавнего прошлого.
Меня рекомендовали одному региональному чиновнику. Сказали, что я могу выиграть его процесс. Посмотрел документы - понял, что не смогу.
Чиновник купил дом на Волге за 1.5млн долларов. Рассчитался наличными. Из документов об оплате у него есть только расписка. Теперь продавец – банкрот. Арбитражный управляющий оспаривает сделку, ссылается, что «по договору купли-продажи не было реального исполнения» и что «сделка нарушает права кредиторов».
Спрашиваю клиента, какие документы о доходах он может показать? Тот начинает в голос смеяться - заразительно так, кстати. Иди, говорит, в суд - мы правы, мы должны выиграть.
Я довольно долго отнекивался, но клиент был финансово очень убедителен. Чек сразу попросил, кстати. Я бы пробил и без напоминаний, конечно, но резануло: на сделке-то он сумку с деньгами оставил без всяких чеков, под расписку на две строчки.
Судебное дело шло в 2020 г., а покупка была сделана им в 2015 г. Максимум, что пришло мне в голову –попробовать отбиться по давности, но вы понимаете, что это такое себе основание для отказа в требованиях. А, представляете, выиграл дело.
Спорная сделка была в конце лета 2015 г., тогда как правила о банкротстве физических лиц заработали только с осени того года. Я сразу не заметил. Управляющий нехотя отказался от требований.
Ну вот, сказал мой клиент, я же говорил, что мы правы – поэтому мы выиграли.
«Ага» - сказал я. Все, кто правы - всегда выигрывают, да.
Номер дела не назову – сами понимаете.
Но, кстати, я бы 100% не купил бы этот дом даже в 2026 году, и вам бы очень не советовал. Причины, правда, уже никак не связаны с законом «О несостоятельности». Мне кажется, не сложно догадаться, о чем речь, но если не догадаетесь – то в следующей публикации будет ответ этот на вопрос

Оценка рисков при покупке недвижимости, на примерах
Пример 2.
Часто вижу, как арбитражные управляющие, ведущие банкротное дело, не спешат возвращать в конкурсную массу имущество, проданное должником. Сделки между банкротом и номинальным владельцем не оспариваются долгое время.
Недавно разбирали очередное такое обращение.
Есть банкротное дело № А40-9544/17-88-18«Ф». Как вы видите из номера дела, процесс начат в 2017 г. Долгие годы должник владел имуществом, права на которое не были оформлены в реестре недвижимости: имелось так называемое «ранее возникшее право», оформленное до начала работы Росреестра. Сведения о таком имуществе управляющий мог бы получить, сделав запрос в муниципалитет, БТИ и т.д. Мог бы, кстати, и за должника оформить его права в ЕГРН.
В данном случае права должника на столичную квартиру были зарегистрированы им самим в ЕГРН в 2023 г.
То есть, с 2017 г. по 2023 г. ни сам должник, ни управляющий регистрационные действия не производили. Арест на дорогую московскую квартиру банкрота никто не наложил даже тогда, когда запись о праве должника появилась в ЕГРН.
Затем права должника были прекращены, как пишет управляющий, по договору дарения. Банкрот прямо во время личного банкротства подарил (!) свою квартиру физическому лицу. Росреестр спокойно провел «правовую экспертизу», прекратил право собственности должника и зарегистрировал права нового, видимо, номинального собственника – одаряемого.
Последующая сделка была совершена уже с настоящим покупателем, и, конечно, это была самая обычная купля-продажа. Заявление о недействительности сделки и о возврате квартиры в конкурсную массу было подано финансовым управляющим только в 2026 г.
Вопрос: что мешало с 2017 г. управляющему выявить, зарегистрировать и арестовать имущество должника? Не только в интересах кредиторов, а чтобы в нормальный гражданский оборот такая недвижимость не поступала? Чтобы обычные люди не могли найти в интернете объявление о продаже такой квартиры и в принципе не могли купить её?
Наверное, есть какие-то объективные причины, по которым управляющий ждал столько лет, прежде чем пошел в суд защищать интересы кредиторов, но в поданном в 2026 г. заявлении эти причины не освещаются.
Понимаете, о чем сразу думает покупатель такой недвижимости? Создается впечатление (конечно же, совершенно ложное!) что должнику и его возможному номиналу буквально дали время избавится от недвижимости, чтобы деньги настоящего покупателя были получены. И спрятаны. И…ладно, я не буду продолжать. Конечно же, впечатление совершенно не соответствует действительности.
Правда, если требования управляющего об оспаривании купли-продажи суд удовлетворит, и если квартира попадет в конкурсную массу должника (бывшего совладельца «Внешпромбанка», кстати) то это будет слабым утешением для покупателя

Оценка рисков при покупке недвижимости, на примерах
Пример 1. Вчера были клиенты. Банальная история: планируют покупку коммерческой недвижимости за восьмизначную сумму в рублях. Текущий собственник - гражданка России, вполне законопослушная. Долгов нет. Судебных процессов с её участием - нет. Владеет имуществом с 2025 г. Продает по рыночной цене. Вроде бы, все хорошо.
Правда, в договоре с прежним собственником цена указана незначительная, в разы ниже рынка. Мало того, из документов следует, что прошлый владелец сам купил объект за 20 млн, а после продал текущему собственнику за 3 млн. Невиданная щедрость! К тому же, прошлый собственник уже находится в процедуре личного банкротства (дело А57-11029/2026) и об этом продавец здания как-то забыла упомянуть.
Может быть, и не забыла, а просто не стала беспокоить покупателя – по закону ведь и не обязана. Да зачем покупателю знать? Данные ЕГРН ведь закрыли тоже неспроста – чтобы покупатель не волновался. До сделки чтобы не волновался.
Мои посетители от покупки этого объекта, конечно, отказались. Но ведь кто-то купит - здание стоит в открытой продаже и ареста на нем нет.
Все привычно уже, но знаете… Если бы сделка состоялась и в дальнейшем была бы признана недействительной, то в действиях самого должника и текущего собственника (которая, предположу, является лишь «номиналом») никакого уголовного состава не усмотрели бы. Ну, возможно, потеряет покупатель права и деньги, так что? Вы, главное, не волнуйтесь, товарищ покупатель! Не отберут же у вас деньги на улице - все будет по закону, через суд.
Оно, кстати, может и работало бы нормально, если бы таким продавцам по результатам процесса обвинение предъявляли: «доподлинно знала о признаках несостоятельности прежнего собственника, вступила в сговор с должником» - так нет же такой практики.
Странное у нас законодательство.
Все, повторюсь, сделано для спокойствия покупателя. До сделки, конечно

Почему психиатры и психологи не определяют состояние "ведомости" на освидетельствовании до сделки?
Почему даже заключения специалистов ФГБУ им. Сербского не спасают от судебных процессов?
Почему до сделки врачи могут сказать, что "ведомости нет", а после сделки - что "ведомость имелась?"
В прежние времена подобные наработки я бы не озвучивал публично, но проблема затрагивает слишком много людей. Каждое решение суда, разрушающее сделку с ведомым или с псевдо-ведомым, как камень, брошенный в воду, пускает волну. Первые потерпевшие - покупатели, их родственники, но всех не сосчитать.
Защищайтесь от этих исков, не сдавайтесь, критикуйте экспертизы, ссылайтесь на подходящие нормы ГК РФ.
Рано или поздно эта практика развернется в пользу покупателей. Материал по ссылке

Еще раз про добросовестность покупателей и ее правовое значение.
Самара продала муниципальное помещение. Потом его перепродали. И еще раз перепродали. Причем сделки не прямо подряд, с разрывами по времени, и у финальных собственников - все признаки добросовестности (полная цена в ДКП, расчеты безналом, внятные документы о происхождении денег).
Потом оказалось, что у города есть претензии к муниципальному работнику, который вроде бы как-то связан с первым покупателем. Самара решила вернуть себе спорную недвижимость, подав иск об оспаривании всех сделок подряд. Результат по ссылке.

Бумажную почту по месту регистрации нужно получать обязательно. Особенно после сделки с недвижимостью.
Банальная история, но крайне неприятная.
Московский риелтор сопровождала в 2021 г. покупку квартиры. Жилье покупалось молодым человеком, на свободные деньги, которые он получил от своего отца. У отца имелись совершенно ясные документы о происхождении денег: он продал свое жилье, разместил средства на счете, потом передал деньги сыну.
Расчет за квартиру планировали совершить безналом, но в последний момент продавец попросил рассчитаться наличными. Необходимость наличных продавец объяснял тем, что «нужны деньги для строительства дома».
Требование в текущих условиях необычное, но покупатель согласился. Риелтор, кстати, возражала против расчетов наличными, но у продавца по сайтам ФССП и судов не имелось никаких долгов. Какие-либо внешние признаки предбанкротного состояния продавца отсутствовали: он самостоятельно погасил свой долг по ипотеке, продаваемая квартира была без проблем освобождена от залога. По нотариальному договору права перешли покупателю, продавец забрал из ячейки 22.5 млн. рублей.
С 2021 г. покупатель стал жить по новому адресу. Он оформил на себя лицевые счета, стал платить за коммунальные услуги. Купленная квартира стала первым и единственным жильем молодого человека. Страхование титула при сделке не оформлялось.
Теперь по срокам: оцените сами: сделка, напомню, была в 2021 году. В марте 2026 г. в квартиру постучался неизвестный гражданин, который сообщил, что хочет осмотреть жилье «перед покупкой». Оказалось, что квартира уже выставлена на торги, поскольку продавец– банкрот, а правоустанавливающий договор 2021 г. уже признан недействительным. Более того, в марте 2025 г. право собственности возвратилось обратно продавцу, и в настоящее время имущество уже выставлено на торги в рамках продажи конкурсной массы должника.
Поискав пару минут в интернете сведения о произошедшем, покупатель весной 2026 г. узнал, что в ноябре 2021 г. его продавец объявил себя банкротом. Сделано это было буквально через месяц после сделки с квартирой. Определением от 20.12.2024 г. договор купли-продажи признан недействительным (дело № А40 –249319/21-157-629 «Ф»). Определение вступило в законную силу.
Соответственно, покупатель жилья, который узнал о погашении своего права постфактум, оказался в трудной ситуации.
В чем же причина произошедшего?
Покупатель - молодой человек, он не привык получать бумажную почту. Арбитражный суд Москвы направлял ему уведомления в бумажном виде, но получены они не были. В итоге получилось, что покупатель квартиры не участвовал в судебном процессе по оспариванию его права собственности. Если бы он пришел в суд, принес документы о родстве с отцом, представил бы бумаги о происхождении денег у отца, банковские документы о снятии 22.5 млн. ₽ в день сделки, возможно, сделку бы сохранили. Но произошло то, что произошло.
Весной 2026 г. покупатель столкнулся с необходимостью подавать апелляционную жалобу с ходатайством о восстановлении срока, просить суд о принятии новых доказательств, об аресте спорной квартиры, чтобы она не ушла с торгов. Шансы, честно говоря, далеко не стопроцентные, и даже не факт, что сроки восстановят. Согласно ст. 165.1 ГК РФ «сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним».
Назову несколько простых рецептов, которые снизили бы риски. Про обязательные расчеты безналом нет смысла писать, это и так ясно, но кроме прочего – что можно было сделать после перехода права:
- обязательно получать бумажную почту по месту регистрации;
- зарегистрироваться в сервисе Почты России по отправке\получению заказных писем он-лайн https://zakaznoe.pochta.ru/;
- хотя бы изредка через Госуслуги заказывать выписку ЕГРН на имеющиеся у покупателя объекты недвижимости. Дело в том, что из налоговых уведомлений о прекращении права собственник узнает с большим запозданием. Хотя право на квартиру было погашено в марте 2025 г., налоги за 2025 г.

Значение воли умершего: когда учитывают в суде, когда – нет.
Какая у юриста все же работа интересная. Вот два примера вроде бы сходных ситуаций, но решения по ним могут быть совершенно разными.
Пример 1.
Наниматель подал заявление на приватизацию, но умер до того, как администрация города выразила согласие на заключение договора приватизации. Суды обычно полагают в таких случаях, что наниматель свою волю на обретение права собственности выразил. Судебная система исходит из того, что раз воля на приватизацию выражена, то сохранение в ЕГРН записи о праве муниципальной собственности ничего не значит. Квартиру по решению ссуда включают в состав наследства за умершим, его волю учитывают, т.к. он «предпринял необходимые действия для перехода права».
Пример 2.
Обратилась клиентка. У её мужа были дети от первого брака, с которыми он имел довольно сложные отношения. Кроме того, у мужа имелись значительные накопления, размещенные на его банковских счетах. Деньги были его личной, добрачной собственностью. Заболев и оказавшись в реанимации, муж попытался перевести своей новой жене имеющиеся на его счетах средства. Он не хотел, чтобы эти деньги наследовались его детьми от первого брака. Деньги не были переведены, поскольку банк заблокировал перевод как «подозрительный». Муж умер. Воля на передачу денег была выражена, но дарение фактически не состоялось.
К сожалению, сумма несостоявшегося подарка, скорее всего, будет включаться в состав наследства, даже несмотря на то, что даритель все зависящие от него действия, направленные на дарение, предпринял. Есть и обратные решения, но их прямо очень мало. В чем принципиальная разница между двумя ситуациями - трудно сказать, но точно не в форме сделки и не в наличии\отсутствии письменного договора. Ведь если бы платеж прошел, то дарение признали бы состоявшимся даже в отсутствии бумажного договора.
Парадоксально, но выходит, что суды придают значение не собственно воле умершего, а действиям третьих лиц –службы безопасности банка в нашем случае. Это вообще неправильно, на мой взгляд, поэтому я все же думаю попробовать сумму подарка из наследства исключить. Расскажу, что получится. Надо было умирающему, конечно, завещание составить, там же, в больнице – ст. 1129 ГК РФ это позволяет. Врачи неохотно, но заверяют такие документы. Хотя, конечно, что теперь об этом говорить.
А вот работа у меня интересная – это 100%