🏙📊 Что происходило с рынком недвижимости Москвы в октябре 2025?

Итак, оно произошло. Ограничения семейной ипотеки дали свои плоды. Но обо всем по порядку.

Публикуем для вас аналитику за октябрь, основанную на данных сервиса Пульс Продаж и отличного канала Или или. Самое главное о происходящем в московском регионе с нашими комментариями. Обзор за сентябрь тут.

* Цены за м² приведены без учета бизнес-сегмента, премиума и выше. Продажи без переуступок:

🔻Старая Москва:

◾️ Сравнительно сентября число проданных квартир по ДДУ выросло на +4,6% до 5 504. Средняя цена квадрата, как мы и прогнозировали в прошлом месяце, продолжает расти и прибавила +3,7% до 492 тыс. ₽/м² (+18 тысяч). Но при этом средняя цена проданного объекта осталась на месте — 24,7 млн рублей. Аналогично с площадью — все те же средние 47 м².

◾️ В комфорт-классе средняя цена м² рванула до 388 тыс. ₽/м² на начало ноября (+20 тысяч), в бизнесе несколько снизилась до 526 тысяч ₽/м² (-6 тыс.).

◾️ Доля ипотеки подросла до 61% (+2%). В старой Москве важную роль все еще играют рассрочки и немного кэша.

◾️ ТОП-5 по продажам: Shagal (Эталон), Лучи (ЛСР), Метроном (Брусника), Квартал Герцена (Брусника), City Bay (MR Group). Детализацию по продажам дадим завтра-послезавтра.

◾️ В последние месяцы мы видели беспрецедентный скачок цен на массовые проекты от ПИКа и вымывание дешевых лотов у массовых застройщиков. Как и говорили на протяжении последних 3-4 месяцев, цены в столице продолжают расти.

◾️ Ограничения семейной ипотеки из-за высоких цен меньше затронули старую Москву, а спрос перетек в область и Новую Москву, где объекты стоят дешевле. Но об этом ниже.

🔻Новая Москва:

◾️ К прошлому месяцу число ДДУ прибавило аж +21,2% до 2 192 реализованных квартир. Цена квадрата не заставила себя ждать и подскочила на +4,5% до 311 тыс. ₽/м². Средняя цена проданного объекта — 12,6 млн (+100 тысяч), а площадь — 45 м² (+1м²).

◾️ Комфорт-класс в Новой Москве к началу ноября вырос до 288 тыс. ₽/м² (+10 тысяч); в бизнесе снизился до 381 тыс. ₽/м² (-2 тысячи).

◾️ Доля ипотечных сделок выросла до 77% (+5%), что ожидаемо.

◾️ ТОП-5 по продажам: Деснаречье (А101), Детали (Plus Development), Бунинские кварталы (А101), Эко Бунино (Самолет), Саларьево Парк (ПИК).

◾️ Вот и отложенный спрос с ограничениями семейной ипотеки. Рынок и так определяется гос. программами, а на фоне факторов выше люди бегут выгребать дешевые объекты.

🔻Московская область:

◾️ И тут бомба: сравнительно сентября число сделок по ДДУ прибавило +43,1% за месяц (5 591). Цена м² выросла на +2,4% до 207 тыс. ₽/м². Средняя стоимость проданного объекта — 8,9 млн рублей (+100 тысяч), площадь осталась такой же — 43 м².

◾️ В эконом-сегменте, которого в МО много, средняя цена м² подросла до 176 тысяч ₽/м² (+2 тыс); в комфорте — до 212 тыс. ₽/м² (+5 тыс.); в бизнесе — до 256 тыс. ₽/м² (+5 тыс.).

◾️ Доля сделок по ипотеке выросла до 75% (+5%).

◾️ ТОП-5 по продажам: Ильинские луга (ПИК), Новое Видное (Самолет), Апрелевка Клаб (ФСК), Публицист (DOGMA), Егорово Парк (Самолет).

◾️ Справедливо то же, что и для Новой Москвы. Самые дешевые квартиры в московском регионе именно в области. Поэтому люди и берут все подряд пока могут. Правда перепродать тут квартиры будет сложно.

❗️А теперь время подвести итоги. Знаем, что рост продаж на краткосрочной перспективе радует риелторов и застройщиков. Но вот на средне- и долгосрочной все не так радужно.

Бум спроса на новостях об ограничениях семейной ипотеки и росте цен обернется падением, потому что: а) цены продолжают расти, а предложение падать; б) покупательная способность людей иссякнет; в) льготы станут недоступнее. Если утрировать, то сейчас народные деньги уходят в последний вагон семейной ипотеки, а потом их уже ни на что в массовом сегменте не хватит.

Ставка, как мы видим, быстро снижаться не планирует, а потому надеяться на то, что рыночная ипотека оживит рынок до конца 2026 - начала 2027 не стоит.

В итоге до конца 2025-го мы получили всплеск продаж, но вот первое полугодие 2026-го в массовом сегменте явно будет стагнировать.

#Аналитика

@Moscow_Novostroi | Подписаться