🏙📊 Что происходило с рынком недвижимости в первое полугодие 2025?

Постарались ужать для вас отчет ДОМ.РФ до самого главного с нашими комментариями. Графики идут в той же очередности, что и текст.

🔻Объемы продаж и цены на недвижимость:

◾️За полгода продажи жилья в новостройках упали на 26% до 10,4 млн м². Тут все понятно — отмена льготной ипотеки и высокие рыночные ставки уронили спрос.

◾️ДОМ.РФ заявляет, что по России цены на новостройки за полгода выросли на 3%, что ниже инфляции (3.8%). Правда статистика посчитана по Федеральным округам (ФО).

Тут нужно смотреть разрез по конкретным городам, а не ФО. В субъектах с переизбытком новостроек, на которые нет спроса, или депрессивных регионах цены не росли. А в противоположном случае росли быстрее инфляции. И получается у кого-то капуста, у кого-то мясо, а все вместе мы едим голубцы.

Это хорошо видно на примере Москвы — в столице цены выросли на 7,2%, почти в три раза обогнав инфляцию по региону. А вот в Питере мы наблюдаем болото (простите за каламбур).

🔻Ипотека и рассрочка:

◾️Доля продаж в ипотеку снизилась с 76% в 2024 до 63% за первые полгода 2025. Зато выросло число покупок в рассрочку — с 9% до 11%.

Тут опять-таки ничего удивительного — массовой льготной ипотеки нет, а рыночная гражданам недоступна.

◾️Интересно другое: доля льготной ипотеки (Семейная, дальневосточная, арктическая, IT) в общей выдаче ипотечных кредитов за первые полгода достигла 73%. Конечно, это в первую очередь «семейка», другие виды льготной — не более 5-6% от этой цифры.

А теперь вспоминаем, что власти в последнее время явно обдумывают урезание семейной ипотеки. Если ее урежут сильно, то для рынка жилой недвижимости это обернется катастрофой.

◾️ДОМ.РФ считает, что пик средних ипотечных ставок пройден и наблюдается устойчивый тренд на снижение. По их прогнозу ждем рыночную ставку в 10% к концу 2026 - началу 2027 года. Если все будет идти по плану, то так и должно быть.

🔻Объемы строительства и распроданность:

◾️Начнем с карты по регионам — обратите внимание, что Краснодарский край, Башкирия и прочие в красной зоне сильно затоварены - строили там в годы до СВО много, но не ожидали, что рухнет спрос. Теперь это жилье никто не покупает и застройщики несут огромные убытки.

А вот в Москве, Питере и Нижегородской области наоборот — нынешние объемы перераспроданы относительно ввода нового жилья.

И это тот самый риск, о котором мы постоянно твердим — к 2027 спрос восстановится, но новостроек будет мало из-за просадки по запуску строек в этом году. Цены на новостройки в таких условиях полетят в космос.

◾️Это подтверждает слайд с прогнозами: аналитики ожидают восстановление спроса на жилье к 2027 году. При этом прямо пишут о просадке запусков новых строек в 2025 года до 35 млн м².

Дома у нас строят в среднем за 3 с лишним года, а потому к 2027 в Москве может случится тот самый дефицит и рост цен, о котором мы писали в предыдущем пункте.

◾️И финализируем это статистикой запуска новых проектов — за первые полгода 2025 они рухнули на 22%.

❗️Что имеем в итоге?

◾️Для Москвы и Петербурга самое страшное — дефицит новостроек 2027 года параллельно резкому роста спроса из-за падения рыночной ставки по ипотеке. Те, кто купят первичку под инвестицию заранее — выиграют, а те, кто будут брать через 2 года себе под жилье — сильно проиграют. В остальном в столичных регионах пока все сравнительно спокойно.

◾️В Краснодарском крае, Башкирии, Красноярском крае, Челябинской области и др. проблема более насущная — жилья понастроили много, а покупать его некому. Застройщики теряют деньги и могут начать банкротиться. Но мы думаем, что власти сместят акцент господдержки на регионы, чтобы не допустить их массовых банкротств.

◾️В ближайшее время несет риск уменьшение суммы, которую власти компенсируют банкам по льготным ипотечным программам. Это произойдет в августе и может повлиять на объемы выдачи ипотеки, а соответственно на спрос и цены. Ждем.

В комментариях к посту — полная презентация для тех, кому интересно

#Аналитика

@Moscow_Novostroi | Подписаться