🆕 Что делать собственнику в зоне затопления или подтопления: пошаговая стратегия
С 4 августа 2026 года правила и регламент в зонах затопления и подтопления кардинально изменились. Но попадание земельного участка в зону затопления или подтопления — это не приговор, а юридическая задача, имеющая решение.
Закон № 301-ФЗ заменил прежний условный запрет - нельзя строить без инженерной защиты, на прямой запрет строительства объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления. Исключение сделано только для самих сооружений инженерной защиты.
Теперь стратегия построю дом на свой страх и риск и зарегистрирую его по “дачной амнистии” не сработает. Не помогает даже полученное ранее “Уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ижс” (Разрешение на строительство дома).
Мы уже получили несколько отказов в Уведомлении о соответствии оконченного строительства из-за вступления в силу нового закона. Получили такие отказы и в городе Москве и в Московской области, то есть практика единая.
Несмотря на полученные ранее разрешения на строительство, чиновники, буквально трактуя изменения в ст. 67.1 Водного кодекса РФ и полностью игнорируя то обстоятельство, что закон обратной силы не имеет - не выдают уведомление о соответствии оконченного строительства и не одобряют ввод в эксплуатацию и регистрацию уже построенных объектов.
Что делать собственнику такого участка? Как обычно - спасение утопающих - дело рук самих утопающих.
Ключевая задача теперь не защищать объект в процессе строительства (как было раньше), а изменить правовой статус самой территории - добиться изменения границ зоны затопления, подтопления, так чтобы участок вышел за ее пределы или полного прекращения самой зоны затопления, подтопления, в связи с проведенными мероприятиями по инженерной защите. Ниже — алгоритм действий для собственника.
Этап 1. Проверить где содержатся данные по зоне затопления и подтопления.
Закажите расширенную выписку из ЕГРН на ваш участок (700 руб). Она покажет, поставлены ли на кадастровый учет сведения о границах зоны затопления и подтопления. Необходимо, также, проверить электронный федеральный портал НСПД, так как выписки бывают приходят с ошибками.
Также, обязательно получите свежий Градостроительный план земельного участка. В нем будут отражены все ограничения и обременения, все зоны ЗОУИТ, которые содержатся в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности региона (ГИС ОГД). Необходимо, также, проверить электронный региональный портал ГИС ОГД на наличие такой информации.
И вот тут кроется первая развилка: зона может быть отражена в ГИС ОГД и тогда она будет описана в ГПЗУ, но при этом может отсутствовать в расширенной выписке из ЕГРН, это значит, что она еще не поставлена на кадастровый учет и ее нет в НСПД.
Многие юристы говорят, что если ЗОУИТ нет на кадастровом учете, то как бы ее официально и не существует. Но это не совсем так, есть отдельный закон, который говорит о том, что если зона ЗОУИТ не стоит на кадастровом учете, но была официально установлена решением уполномоченного органа, то она считается установленной и действуют все ее ограничения до 2031 года, после 2031 года все действующие ЗОУИТ должны стоять на кадастровом учете.
Если у Вас такая ситуация: в ГПЗУ зона затопления, подтопления есть, а на кадастровом учете она не стоит, то можно попробовать зарегистрировать построенный дом по “дачной амнистии”.
Если сотрудник Росреестра не будет проверять региональный портал ГИС ОГД, а будет очень загружен и проверит данные только в ЕГРН / НСПД, то он “не увидит” эту зону и может провести кадастровый учет объекта. Но шансов на это не совсем чтобы много, вчера видел приостановку от Росреестра с формулировкой: “по данным ГИС ОГД земельный участок расположен в зоне подтопления…”. Но попробовать стоит, вдруг повезет.
Продолжение в следующем посте >
С 4 августа 2026 года правила и регламент в зонах затопления и подтопления кардинально изменились. Но попадание земельного участка в зону затопления или подтопления — это не приговор, а юридическая задача, имеющая решение.
Закон № 301-ФЗ заменил прежний условный запрет - нельзя строить без инженерной защиты, на прямой запрет строительства объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления. Исключение сделано только для самих сооружений инженерной защиты.
Теперь стратегия построю дом на свой страх и риск и зарегистрирую его по “дачной амнистии” не сработает. Не помогает даже полученное ранее “Уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ижс” (Разрешение на строительство дома).
Мы уже получили несколько отказов в Уведомлении о соответствии оконченного строительства из-за вступления в силу нового закона. Получили такие отказы и в городе Москве и в Московской области, то есть практика единая.
Несмотря на полученные ранее разрешения на строительство, чиновники, буквально трактуя изменения в ст. 67.1 Водного кодекса РФ и полностью игнорируя то обстоятельство, что закон обратной силы не имеет - не выдают уведомление о соответствии оконченного строительства и не одобряют ввод в эксплуатацию и регистрацию уже построенных объектов.
Что делать собственнику такого участка? Как обычно - спасение утопающих - дело рук самих утопающих.
Ключевая задача теперь не защищать объект в процессе строительства (как было раньше), а изменить правовой статус самой территории - добиться изменения границ зоны затопления, подтопления, так чтобы участок вышел за ее пределы или полного прекращения самой зоны затопления, подтопления, в связи с проведенными мероприятиями по инженерной защите. Ниже — алгоритм действий для собственника.
Этап 1. Проверить где содержатся данные по зоне затопления и подтопления.
Закажите расширенную выписку из ЕГРН на ваш участок (700 руб). Она покажет, поставлены ли на кадастровый учет сведения о границах зоны затопления и подтопления. Необходимо, также, проверить электронный федеральный портал НСПД, так как выписки бывают приходят с ошибками.
Также, обязательно получите свежий Градостроительный план земельного участка. В нем будут отражены все ограничения и обременения, все зоны ЗОУИТ, которые содержатся в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности региона (ГИС ОГД). Необходимо, также, проверить электронный региональный портал ГИС ОГД на наличие такой информации.
И вот тут кроется первая развилка: зона может быть отражена в ГИС ОГД и тогда она будет описана в ГПЗУ, но при этом может отсутствовать в расширенной выписке из ЕГРН, это значит, что она еще не поставлена на кадастровый учет и ее нет в НСПД.
Многие юристы говорят, что если ЗОУИТ нет на кадастровом учете, то как бы ее официально и не существует. Но это не совсем так, есть отдельный закон, который говорит о том, что если зона ЗОУИТ не стоит на кадастровом учете, но была официально установлена решением уполномоченного органа, то она считается установленной и действуют все ее ограничения до 2031 года, после 2031 года все действующие ЗОУИТ должны стоять на кадастровом учете.
Если у Вас такая ситуация: в ГПЗУ зона затопления, подтопления есть, а на кадастровом учете она не стоит, то можно попробовать зарегистрировать построенный дом по “дачной амнистии”.
Если сотрудник Росреестра не будет проверять региональный портал ГИС ОГД, а будет очень загружен и проверит данные только в ЕГРН / НСПД, то он “не увидит” эту зону и может провести кадастровый учет объекта. Но шансов на это не совсем чтобы много, вчера видел приостановку от Росреестра с формулировкой: “по данным ГИС ОГД земельный участок расположен в зоне подтопления…”. Но попробовать стоит, вдруг повезет.
Продолжение в следующем посте >