Регистратор-Дом - земельные юристы

Начало в предыдущем посте >

Этап 4. Добиться справедливости в судебном порядке.

Если Вы прошли полностью 3 этап, уверены в расчетах и обоснованиях границ, но органы исполнительной власти бездействуют или получен отказ Росводресурсов в изменении границ зоны затопления и подтопления, то остается возможность оспорить такой отказ в судебном порядке. 

В суде придется доказывать, что подготовленные материалы полностью соответствуют требованиям законодательства, а бездействие исполнительных органов власти или отказ Росводресурсов в изменении границ зоны не законен. 

Судом будет назначена судебная землеустроительная / гидрометеорологическая / строительно-техническая экспертиза. Если судебная экспертиза подтвердит правильность и достоверность подготовленных материалов и выполненных расчетов, то с большой вероятностью решение суда будет в Вашу пользу.

Также, если Вы получали ранее Уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ижс, а теперь, после окончания строительства дома,  Вам отказывают в выдаче Уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта ижс или в регистрации построенного дома, то такой отказ тоже можно оспаривать в судебном порядке. 

Иск надо подавать к администрации или Росреестру о признании отказа незаконным, так как было получено ранее разрешение на строительство дома (уведомление о соответствии) и закон обратной силы не имеет. Но перспективы такого судебного процесса пока не понятны - нет еще сложившейся практики.

А еще можно в судебном порядке требовать от государства возмещения убытков, в связи с установлением новых условий использования зон затопления и подтопления, которые привели к невозможности освоения земельного участка и строительства запланированного объекта, а соответственно, это привело к убыткам собственника земельного участка.

Выводы и рекомендации:

1. Если Вы только планируете купить земельный участок, расположенный в зоне затопления и подтопления, то, наверное, лучше пока не покупать, а подождать поправок в закон, облегчающих положение застройщика, если они будут.

2. Если участок уже в собственности, но строительство объекта еще не начато, то, сейчас лучшая стратегия ничего не делать, а подождать изменений в закон, смягчающих или отменяющих запрет на строительство. Но когда они будут, в чем будут заключаться и будут ли вообще, никто не знает.

3. Если у Вас дом уже построен, но не зарегистрирован и при этом в ГПЗУ (ГИС ОГД) зона затопления, подтопления есть, а на кадастровом учете в ЕГРН (НСПД) она еще не стоит, то можно попробовать зарегистрировать построенный дом по “дачной амнистии”, вдруг повезет. 

4. Если у Вас дом уже построен, не зарегистрирован, но при этом зона затопления, подтопления уже стоит на кадастровом учете в ЕГРН (НСПД), то, к сожалению, дом Вам сейчас не зарегистрируют, надо ждать поправок в закон или изменения границ самой зоны.

5. Если Вы уже окончили строительство и получили отказ в выдаче Уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта ижс от администрации или отказ в регистрации построенного дома от Росреестра, то такой отказ можно оспаривать в судебном порядке, конечно, при условии, что ранее Вы получали разрешение на строительство (уведомление о соответствии).

6. В целом, если у Вас небольшой участок и спешить со стройкой или регистрацией объекта нужды нет, то, просто наберитесь терпения и ждите, пока запрет на строительство смягчат или изменят границы зоны затопления и подтопления в сторону уменьшения. Но времени на это может уйти от полугода до двух лет, по моему опыту, да и не всем земельным участкам и объектам это поможет.

7. Если же у Вас коммерческий проект на большом земельном участке, остановить стройку невозможно, а ждать у моря погоды не Ваша жизненная позиция, то надо добиваться изменения границ зоны затопления и подтопления, так чтобы земельный участок из нее полностью вышел.

8. Вариант 1: добиваться пересмотра границ зон затопления и подтопления, как неверно установленных и доказывать, что, на самом деле, зоны затопления и подтопления на этой территории не должно быть вовсе.

9. Вариант 2: добиваться изменения границ зон затопления и подтопления после разработки, согласования и выполнения мероприятий по инженерной защите территории от затопления и подтопления.

10. Если ничего из вышеперечисленного Вам не подходит, то остается в судебном порядке требовать от государства возмещения убытков, в связи с установлением новых условий использования зон затопления и подтопления.

⚡️ Если вам нужна помощь в изменении границ зоны затопления и подтопления или в решении вопроса в судебном порядке, обращайтесь к нам, мы постараемся помочь.

Получить консультацию: +7-995-656-80-89

🛡 Компания «Регистратор-Дом» – земельные юристы - юридические услуги в сфере земли, загородной и коммерческой недвижимости.

Решение земельно-правовых вопросов в административном и судебном порядке, проверки объектов недвижимости, сопровождение сделок купли-продажи недвижимости, оформление земельных участков и регистрация построенных объектов, юридическое сопровождение строительства.

Более 25 лет опыта работы в сфере земли, недвижимости и строительства, обращайтесь!

Сайт компании / Телеграмм / YouTube / Rutube / Дзен / МАХ

⚡️ Подписывайтесь на наш канал в Телеграмм или МАХ.

#земельныйучасток #земельныйюрист #подтопление #затопление #зоназатопления #зонаподтопления #покупкаучастка #проверкаучастка

Начало в предыдущем посте >

в) с органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов и муниципальных округов, применительно к территориям в отношении которых устанавливаются зоны затопления, подтопления.

п. 19. Границы зон затопления, подтопления могут быть изменены в порядке, предусмотренном настоящим Положением, по следующим основаниям:

а) изменение параметра паводка однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) для соответствующего водного объекта;

б) изменение расчетных подпорных уровней воды в водохранилище вследствие его реконструкции или изменения параметра паводка однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет).

п. 20. Существование зон затопления, подтопления может быть прекращено в порядке, предусмотренном настоящим Положением, по следующим основаниям:

а) обеспечение территории инженерной защитой от негативного воздействия вод в соответствии с частью 4 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации;

б) прекращение существования водных объектов.

То есть, необходимо сначала подготовить полный комплект документов, обосновывающий необходимость изменения или прекращения границ зон затопления и подтопления, потом подать его в исполнительный орган субъекта РФ, например, в Правительство Московской области или в Правительство города Москвы. 

Исполнительный орган субъекта, если сочтет основания достаточными и документы подходящими, сначала должен будет согласовать данные предложения с МЧС, Роскадастром, Росгидрометом и с органами местного самоуправления. Если все ведомства согласуют данные предложения без замечаний, то затем они направляются в Федеральное агентство водных ресурсов (Росводресурсы).

Далее, Федеральное агентство водных ресурсов, получив данное предложение, изучит его на соответствие требованиям и примет решение: о согласовании заявления или в отказе. 

Если предложения будут приняты и новые границы утверждены, то Росводресурсы сами направляют документы в Росреестр и все остальные заинтересованные ведомства с информацией об изменении границ зоны затопления и подтопления, а Росреестр вносит новые координаты зоны в ЕГРН.

Можно, конечно, ждать когда исполнительные органы власти субъекта сами проведут необходимые изыскания, новые расчеты границ и подготовят за бюджетный счет полный комплект документов для обращения в Росводресурсы, но ждать этого можно очень долго. Если очень надо изменить границы зоны затопления и подтопления, то проще и быстрее сделать это за свой счет.

По своему опыту, а у меня 25 летний опыт работы в сфере строительства, проектирования и оформления недвижимости, по первому образованию я строительно-технический эксперт, по второму образованию я юрист в сфере градостроительного и земельного законодательства, всю жизнь занимаюсь подобными вопросами, я могу сказать, что шансы добиться изменения границ зон затопления и подтопления реально есть, но путь этот не простой, не быстрый и под силу только застройщикам с большими бюджетами.

Продолжение в следующем посте >

Начало в предыдущем посте >

Но регистрация дома по “дачной амнистии” подходит далеко не всем застройщикам, у кого ипотечный кредит, эскроу-счет, материнский капитал, налоговые вычеты - обязательное получение уведомлений о соответствии. Тем более “дачная амнистия” работает только для индивидуальных жилых и садовых домов и хозпостроек. 

Этап 2. Решить стоит ли бороться за свои права или просто подождать.

В телефонном разговоре сотрудники, ответственные за выдачу уведомлений, и в Москве и в Московской области, честно говорят, что сами в шоке от этого нового закона, так как до 30% всех земельных участков попадает в эти зоны. Но нарушить требования закона и обойти прямой запрет на строительство не могут, поэтому и отказывают в уведомлениях о соответствии оконченного строительства.

Все надеются на то, что со временем, когда законодатели поймут, что закон приносит больше вреда для строительного сектора, чем пользы, то внесут какие-то поправки, которые смягчат жесткие требования закона и прямой запрет на строительство.

Вроде как, Минстрой РФ уже готовит какие-то поправки в данный закон, которые позволят зарегистрировать хотя бы уже построенные дома, с полученными ранее уведомлениями о соответствии. Но когда это произойдет и произойдет ли вообще - никто не знает. Пока все просто надеются и ждут. 

Этот новый закон для всех большой сюрприз. Дело в том, что несколько лет назад, когда устанавливали границы зон затопления и подтопления, никто не предполагал, что позднее в них будет введен полный запрет на строительство. 

Идея изначально была благая: предупредить людей, что место опасное и надо предпринять какие-то меры по защите своего объекта от негативного воздействия вод. 

А если ты не предпринял никаких защитных инженерных мероприятий и тебя затопило, то это теперь твои проблемы, так как государство тебя предупредило, а ты ничего не сделал, так что компенсация от государства тебе не положена. 

То есть, идея была уменьшить бюджетные выплаты пострадавшим от наводнений. Могу предположить, что именно поэтому, эти зоны были установлены такого огромного размера, с большим запасом, так сказать.

Но, по крайней мере, это было честно - тебя предупредили о возможных рисках, а дальше дело твое: не покупать такой участок совсем или не строить на нем объект или если уж строишь - защитить его от возможного затопления и подтопления, это не так уж и сложно. 

Хотели как лучше, а получилось как всегда. Вдруг, откуда ни возьмись, прилетает закон полностью запрещающий строительство в этих зонах. А что теперь делать тем людям у которых в собственности земельные участки в этих зонах, ведется строительство, получены разрешения, взята ипотека - никто об этом не подумал. 

В общем, если у Вас небольшой участок или спешить со стройкой особо некуда, то, наверное, лучше всего подождать, пока это вопрос как то решится сам собой, без Вашего участия. Я надеюсь, что со временем этот запрет на строительство смягчат или кардинально пересмотрят границы зон затопления и подтопления в сторону уменьшения (что более вероятно).

Если же, у Вас большой земельный участок, коммерческий проект и стройку заморозить уже нет возможности или у Вас вся деревня (СНТ) попала в зону затопления и подтопления, то можно объединить усилия и побороться за свои права. Скажу сразу - это возможно, но сложно, долго и дорого.

Этап 3. Добиваться изменения границ зон затопления и подтопления.

Чтобы снова можно было строить на земельном участке - необходимо изменить установленные границы зон затопления и подтопления, так чтобы участок больше в них не попадал. Основных пути тут два.

Первый - добиваться пересмотра границ зон затопления и подтопления, как неверно установленных. Доказывать, что расчеты границ данных зон выполнены неверно, с ошибками, по устаревшей методике, на основе неактуальных исходных данных и что, на самом деле, зоны затопления и подтопления на этой территории не должно быть совсем (более дешевый и простой путь).

Второй - добиваться изменения установленных границ зон затопления и подтопления на основании того, что были выполнены необходимые мероприятия по инженерной защите территории от затопления и подтопления (искусственное повышение поверхности территории, строительство дамб, устройство свайных фундаментов и другие методы) и после этого территория уже не подвержена затоплению и подтоплению (более дорогой и сложный путь).

Выбор первого или второго пути зависит от индивидуальной ситуации конкретной территории и земельного участка: от рельефа местности и характеристик водоема, от механических свойств грунта и состояния гидротехнических сооружений, от многолетних гидрометеорологических наблюдений и других архивных материалов. Поэтому единого рецепта нет.

В любом случае, в обоих вариантах, надо обосновать свои требования документально: путем проведения свежих геологических, геодезических, гидрометеорологических изысканий, строительно-технических экспертиз, новых инженерно-гидрологических расчетов, пересчета параметров границ затоплений, разработки проектов инженерной защиты и заключений узких специалистов.

После проведения первичного комплекса мероприятий можно будет сделать вывод какой путь более целесообразен: первый (если выявится ошибка в расчетах границ зон) или второй (если участок действительно может затопить). 

А дальше алгоритм действий описан в Постановлении Правительства РФ от 18 апреля 2014 года N 360 “О зонах затопления, подтопления”:

п.3. Зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются, прекращают свое существование решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений исполнительного органа субъекта Российской Федерации об установлении границ зон затопления и при необходимости границ зон подтопления или о прекращении существования зон затопления, подтопления (далее - предложения) и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных точек границ таких зон в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

п.4. При подготовке предложений учитываются:
а) материалы, полученные в результате геодезических и картографических работ, выполненных в соответствии с законодательством Российской Федерации о геодезии и картографии, а также данные обследований по выявлению паводкоопасных территорий;
б) данные об отметках характерных уровней воды расчетной обеспеченности на пунктах государственной наблюдательной сети;
в) данные об отметках характерных уровней воды расчетной обеспеченности из фондовых материалов гидрологических и гидрогеологических изысканий под размещение населенных пунктов, мелиоративных систем, линейных объектов инфраструктуры, переходов трубопроводов, мостов;
г) данные проектных материалов, подготовленные в целях создания водохранилищ;
д) сведения, содержащиеся в правилах использования водохранилищ;
е) расчетные параметры границ затоплений пойм рек, определенные на основе инженерно-гидрологических расчетов;

п.5. Зоны затопления, подтопления считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившими существование со дня исключения сведений о них из Единого государственного реестра недвижимости.

п. 6. Заявление в виде файла в формате XML с приложением предложений и сведений о границах зон затопления, подтопления (далее - заявление) перед направлением в Федеральное агентство водных ресурсов подлежит согласованию:

а) с Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (его территориальными органами) и публично-правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании "Роскадастр" - при установлении границы зон затопления, подтопления;

б) с Федеральной службой по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды - при установлении границы зон затопления;

Продолжение в следующем посте >