🗣Бесплатная земля под строительство дома — реально?
🗣Почему участки почти перестали дорожать?
🗣Правда ли, что ипотеку на ИЖС без эскроу могут вообще запретить?
Всем привет, это #новости_малоэтажки за август и сентябрь. Каждые два месяца мы обсуждаем, что происходит в частном домостроении. Законы, деньги, технологии, рынок — все, что повлияло на отрасль. Поехали!
У нас все колбасит. То мы зажимаем ИЖС, потом видим, что стройка снижается, — решили выдавать участки бесплатно. Зачем они нужны? Упростите перевод из сельхозки в дачку, уберите КРТ — земля сама подешевеет. Не нужно ничего бесплатного.
Ну, в целом, когда стройка сокращается, земля, конечно, дешевеет, так как она никому становится не нужна. А вот в Московской области все по-другому. Земли, пригодной для строительства, все меньше, и в хороших, ликвидных поселках она дорожает.
У нас даже есть прецедент, когда земля продавалась в одном поселке по 700 тыс. рублей, мы зашли в этот проект, сделали отдельную тематическую зону, и в этой зоне земля сейчас продается по 1,2 млн рублей. И там даже некий ажиотаж среди клиентов, и девелопер крепко задумался, не поднять ли цену до 1,5 млн за сотку.
В Подмосковье все очень полярно. Где-то там, на Юге, на уровне А108, участки стоят по 10–20 тыс. рублей за сотку, и, конечно, половину из них забросили, и даже дорогу делать невыгодно. А, например, на Новой Риге, в районе ЦКАД, земля может стоить 1–2 млн рублей за сотку (в 100 раз дороже), и там, конечно, ничего заброшенного нет.
У нас другие данные. Многие материалы подорожали на 20–40%, а не на 5–9%. Убедиться в этом очень легко: открываете индекс цен на 01.01.2026 и на 01.10.2026 и просто сравниваете попозиционно.
Ну это другой мир.
Сейчас и так коммерческие кредиты не особо интересны. Их ставка сейчас около 20%. Они никому не нужны. В основном берут, чтобы просто подстраховаться на 2–3 месяца, чтобы быстро закрыть. Если сделают обязательное эскроу, то вообще их никто брать не будет. Хотя… НДС. Если по этим договорам не будет НДС, то, может быть, минус-плюс — будет ноль.
Главный вопрос: когда-то кто-то захочет, чтобы ВСЕ договоры подряда шли через эскроу, вот тут начнется шоу. Компании перестанут заключать договоры подряда и начнут заключать договоры «поставки материалов», договоры «оказания консультационно-строительных услуг»))) Что угодно, только чтобы обойти этот эскроу.
А что, ихним дронам разрешено летать, что ли)? Конечно, гаишники давно уже перешли на камеры. Так удобнее. Камера фиксирует нарушение — и сразу штраф. Тут то же самое для участка. Залез за территорию — штраф. Растет борщевик — штраф, не используешь участок — штраф, не перемешал плодородный слой с глиной — штраф, незаконная постройка — штраф. Конечно, с воздуха удобнее, чем пытаться попасть на участок и что-то там проверять.
Тут, конечно, очень тонкая грань. Понятно, что в целом любой человек хоть в квартире, хоть в доме может поселить чужих людей, сдать комнату и получать за это деньги. Вроде как логично. Но когда мы имеем мини-гостиницу с ресепшеном, со стоянкой на дачном участке, то это, наверное, не всегда комфортно для соседей и безопасно для постояльцев. Ну и государство ищет компромисс — как бы все это отрегулировать. Сначала запрещает ЛЮБУЮ коммерческую деятельность на участках ИЖС. Потом все-таки Верховный суд частично этот запрет снимает.
Дом, безусловно, является активом, который можно продать. Но тут очень важно соблюсти правильный баланс между рыночной ценой участка и тем, что мы строим. Если построить слишком дорогой дом на дешевом участке или наоборот, то инвестиционная привлекательность дома снижается. Если построить дом «хозспособом», самому, то его сложнее продать, да и он потребует через 5–10 лет ремонтов, и вся экономия, которая казалась вначале, исчезнет.
🗣Почему участки почти перестали дорожать?
🗣Правда ли, что ипотеку на ИЖС без эскроу могут вообще запретить?
Всем привет, это #новости_малоэтажки за август и сентябрь. Каждые два месяца мы обсуждаем, что происходит в частном домостроении. Законы, деньги, технологии, рынок — все, что повлияло на отрасль. Поехали!
1. Власти России обсуждают бесплатное предоставление земли под ИЖС.
У нас все колбасит. То мы зажимаем ИЖС, потом видим, что стройка снижается, — решили выдавать участки бесплатно. Зачем они нужны? Упростите перевод из сельхозки в дачку, уберите КРТ — земля сама подешевеет. Не нужно ничего бесплатного.
2. Участки под ИЖС в России дешевеют с учетом инфляции.
Ну, в целом, когда стройка сокращается, земля, конечно, дешевеет, так как она никому становится не нужна. А вот в Московской области все по-другому. Земли, пригодной для строительства, все меньше, и в хороших, ликвидных поселках она дорожает.
У нас даже есть прецедент, когда земля продавалась в одном поселке по 700 тыс. рублей, мы зашли в этот проект, сделали отдельную тематическую зону, и в этой зоне земля сейчас продается по 1,2 млн рублей. И там даже некий ажиотаж среди клиентов, и девелопер крепко задумался, не поднять ли цену до 1,5 млн за сотку.
3. Заброшенные участки заняли треть загородного рынка Подмосковья.
В Подмосковье все очень полярно. Где-то там, на Юге, на уровне А108, участки стоят по 10–20 тыс. рублей за сотку, и, конечно, половину из них забросили, и даже дорогу делать невыгодно. А, например, на Новой Риге, в районе ЦКАД, земля может стоить 1–2 млн рублей за сотку (в 100 раз дороже), и там, конечно, ничего заброшенного нет.
4. Стоимость строительных работ в ИЖС выросла на 10-12%.
У нас другие данные. Многие материалы подорожали на 20–40%, а не на 5–9%. Убедиться в этом очень легко: открываете индекс цен на 01.01.2026 и на 01.10.2026 и просто сравниваете попозиционно.
5. Самая дорогая сделка на загородном рынке Московской области с начала 2026 года достигла 2,5 млрд рублей.
Ну это другой мир.
6. Центробанк предлагает запретить ипотеку на ИЖС без эскроу.
Сейчас и так коммерческие кредиты не особо интересны. Их ставка сейчас около 20%. Они никому не нужны. В основном берут, чтобы просто подстраховаться на 2–3 месяца, чтобы быстро закрыть. Если сделают обязательное эскроу, то вообще их никто брать не будет. Хотя… НДС. Если по этим договорам не будет НДС, то, может быть, минус-плюс — будет ноль.
Главный вопрос: когда-то кто-то захочет, чтобы ВСЕ договоры подряда шли через эскроу, вот тут начнется шоу. Компании перестанут заключать договоры подряда и начнут заключать договоры «поставки материалов», договоры «оказания консультационно-строительных услуг»))) Что угодно, только чтобы обойти этот эскроу.
7. Нарушения на земельных участках начнут фиксировать с помощью БПЛА с 1 октября.
А что, ихним дронам разрешено летать, что ли)? Конечно, гаишники давно уже перешли на камеры. Так удобнее. Камера фиксирует нарушение — и сразу штраф. Тут то же самое для участка. Залез за территорию — штраф. Растет борщевик — штраф, не используешь участок — штраф, не перемешал плодородный слой с глиной — штраф, незаконная постройка — штраф. Конечно, с воздуха удобнее, чем пытаться попасть на участок и что-то там проверять.
8. В Верховном суде подтвердили возможность строить гостевые дома на участках под ИЖС.
Тут, конечно, очень тонкая грань. Понятно, что в целом любой человек хоть в квартире, хоть в доме может поселить чужих людей, сдать комнату и получать за это деньги. Вроде как логично. Но когда мы имеем мини-гостиницу с ресепшеном, со стоянкой на дачном участке, то это, наверное, не всегда комфортно для соседей и безопасно для постояльцев. Ну и государство ищет компромисс — как бы все это отрегулировать. Сначала запрещает ЛЮБУЮ коммерческую деятельность на участках ИЖС. Потом все-таки Верховный суд частично этот запрет снимает.
9. Доля россиян, рассматривающих дачу как инвестиционный актив, наряду с квартирой или автомобилем, удвоилась.
Дом, безусловно, является активом, который можно продать. Но тут очень важно соблюсти правильный баланс между рыночной ценой участка и тем, что мы строим. Если построить слишком дорогой дом на дешевом участке или наоборот, то инвестиционная привлекательность дома снижается. Если построить дом «хозспособом», самому, то его сложнее продать, да и он потребует через 5–10 лет ремонтов, и вся экономия, которая казалась вначале, исчезнет.