Красный океан аренды апартаментов, недобросовестное информирование инвесторов.
Или почему мы решили не покупать в семью студию в Спб.
Когда выбираешь в поиске посуточной аренды на Суточнору или даже Япутешествиях не только отели, но и квартиры в Санкт-Петербурге начинает рябить в глазах от обилия точек на карте, 80% из них - это апартаменты.
А когда смотришь на фото студий (это такие 1 комнатные квартиры, в которых кухня и спальня - это одно и тоже и ты то ли спишь на кухне, то ли готовишь еду в спальне), то кружится голова.
Даже сейчас, в пик летнего сезона, здесь огромное количество предложений по студиям, их в некоторых жк и апартных центрах по нескольку десятков выставлено на агрегаторы для короткой аренды и примерно такая же картинка для длительной аренды.
Их настроили в Спб не просто много, а очень много, и их изобилие не дает расти их рынку аренды и......держит пустыми кучу отелей, а цены на отели в Спб, к примеру, довольно существенно ниже, чем в Нижнем Новгороде или Екб.
Дальше начинается интересное.
Средняя стоимость аренды студии площадью 20 м.кв - это 45К, я их тут с сотню пересмотрел, когда отбирал лист просмотров, а вот Перплексити выдает среднюю стоимость аренды по городу 90 - 100К, хотя на рынке таких средних цен нет. Знаете почему так? ПОтому что перплексити работает с поисковыми выдачами на поисковые запросы, а не ходит в агрегаторы, а там....статьи, в которых много раз попадается цифра, условно в 2 раза выше рынка. Это первое наблюдение.
Теперь дальше. Средняя стоимость краткосрочной аренды студии не в самом премиальном жк или апартнике - это 6 000 рублей/ночь. Это уже существенная конкуренция отелям, кстати, потому что многие студии выставлены за 4К ночь, мы жили первую ночь за 6 500, вторую за 5 000, оба раза - вполне достойные варианты. Средняя загрузка по студийке, опять же по данным Перплексити 80-90% в высокий сезон и 70% в низкий, ну то есть 50% в реальности если усредненно.
Я тут немного прикинул, что если взять среднюю стоимость студии без ремонта за 7 миллионов + 1 ремонт, то получится 8.
Окупаемость студии на длинной аренде при текущих ценах 14 лет, на короткой - (а тут еще +1 миллион на ремонт с учетом скорости уничтожения инфраструктуры) - 8 лет.
Только за сегодня, лазея по сайтам застройщиков и брокеров сервисных апартов я видел несколько цифр и оферов с покупкой студий "от 5,1 миллиона рублей" с инвестиционной привлекательностью в размере "до 20% годовых".
И то и другое не соответствует реальному рынку примерно никак.
Я это знаете к чему? Сейчас такое время, что когда ты принимаешь любое решение, которое должно опираться на данные, то эти данные надо понимать как добыты, запрос данные в неправильной нейросети приводит к не очень правильным вводным для решений.
Единственное, что всегда хорошо работает, это:
1. Смотреть глазками.
2. Осмысливать вдумчиво.
3. Задавать осмысленному вопросик: "С чего бы вдруг".
Ну и да, основной вывод - апарт решили не покупать. Потом или хер продашь или на продаже проиграешь. И это маркетинговый, прежде всего, вывод, построенный на сравнении рынка фактической аренды и рынка предложений апартов.
Продолжаю наблюдение.
Или почему мы решили не покупать в семью студию в Спб.
Когда выбираешь в поиске посуточной аренды на Суточнору или даже Япутешествиях не только отели, но и квартиры в Санкт-Петербурге начинает рябить в глазах от обилия точек на карте, 80% из них - это апартаменты.
А когда смотришь на фото студий (это такие 1 комнатные квартиры, в которых кухня и спальня - это одно и тоже и ты то ли спишь на кухне, то ли готовишь еду в спальне), то кружится голова.
Даже сейчас, в пик летнего сезона, здесь огромное количество предложений по студиям, их в некоторых жк и апартных центрах по нескольку десятков выставлено на агрегаторы для короткой аренды и примерно такая же картинка для длительной аренды.
Их настроили в Спб не просто много, а очень много, и их изобилие не дает расти их рынку аренды и......держит пустыми кучу отелей, а цены на отели в Спб, к примеру, довольно существенно ниже, чем в Нижнем Новгороде или Екб.
Дальше начинается интересное.
Средняя стоимость аренды студии площадью 20 м.кв - это 45К, я их тут с сотню пересмотрел, когда отбирал лист просмотров, а вот Перплексити выдает среднюю стоимость аренды по городу 90 - 100К, хотя на рынке таких средних цен нет. Знаете почему так? ПОтому что перплексити работает с поисковыми выдачами на поисковые запросы, а не ходит в агрегаторы, а там....статьи, в которых много раз попадается цифра, условно в 2 раза выше рынка. Это первое наблюдение.
Теперь дальше. Средняя стоимость краткосрочной аренды студии не в самом премиальном жк или апартнике - это 6 000 рублей/ночь. Это уже существенная конкуренция отелям, кстати, потому что многие студии выставлены за 4К ночь, мы жили первую ночь за 6 500, вторую за 5 000, оба раза - вполне достойные варианты. Средняя загрузка по студийке, опять же по данным Перплексити 80-90% в высокий сезон и 70% в низкий, ну то есть 50% в реальности если усредненно.
Я тут немного прикинул, что если взять среднюю стоимость студии без ремонта за 7 миллионов + 1 ремонт, то получится 8.
Окупаемость студии на длинной аренде при текущих ценах 14 лет, на короткой - (а тут еще +1 миллион на ремонт с учетом скорости уничтожения инфраструктуры) - 8 лет.
Только за сегодня, лазея по сайтам застройщиков и брокеров сервисных апартов я видел несколько цифр и оферов с покупкой студий "от 5,1 миллиона рублей" с инвестиционной привлекательностью в размере "до 20% годовых".
И то и другое не соответствует реальному рынку примерно никак.
Я это знаете к чему? Сейчас такое время, что когда ты принимаешь любое решение, которое должно опираться на данные, то эти данные надо понимать как добыты, запрос данные в неправильной нейросети приводит к не очень правильным вводным для решений.
Единственное, что всегда хорошо работает, это:
1. Смотреть глазками.
2. Осмысливать вдумчиво.
3. Задавать осмысленному вопросик: "С чего бы вдруг".
Ну и да, основной вывод - апарт решили не покупать. Потом или хер продашь или на продаже проиграешь. И это маркетинговый, прежде всего, вывод, построенный на сравнении рынка фактической аренды и рынка предложений апартов.
Продолжаю наблюдение.