Оказалось, в первый раз я Китай вообще не понял
Это осознание неслабо впечатлило меня. Рассказываю)
В первый раз был только Пекин, еще и в феврале, было серо. Мнение не сложилось, я тогда так и написал: побывал в постсовке.
А в этот раз я посетил Чэнду, Чунцин и Шэньчжэнь с группой девелоперов, на шесть дней, ещё и в сентябре. Я просто ОХРЕНЕЛ.
1. Мне кажется, Китай опережает нас года на четыре: у них уже случилось то, к чему мы идём, — со своей ипотекой и своим покупателем, но по тому же маршруту. Ехали мы с одним вопросом: как у них устроен девелопмент — земля, деньги, продукт, продажи, люди. Задачей было подсмотреть идеи и привезти домой вопросы к своей же практике. А заодно разобраться, куда там вообще смотреть, чтобы тот, кто поедет после нас, знал, что искать.
Из наблюдений: чем дольше смотришь на чужой рынок, тем лучше понимаешь свой. Они закрыли продажу с котлована — и я сильно лучше увидел наш эскроу со стороны (в каком-то смысле во многом воспринимаемый как данность). А это был выбор, и у выбора была цена, и она сильно ниже китайской.
2. Продолжаю разбираться, как китайцы умудряются зарабатывать (точнее не зарабатывать) в недвижке. Строят бизнес-класс с элементами премиума в Чэнду — не в Пекине, не в Шанхае — и продают метр по 350 т.р. в центре. Показывал разным профи фотки этого проекта и спрашивал: как бы они оценили стоимость за метр? Ориентир был всегда от 500.
Из собранных данных по крупицам:
• стройка у них сильно дешевле, раза в 3, потому что есть внутреняя конкуренция и низкие зарплаты
• стоимость материалов и логистика тоже дешевле
• в структуре расходов стоимость земли занимает от 20 до 30%
• маркетинг и продажи 2-3% (в целом история с короткими роликами и бесконечными лайвами требует отдельного внимания 💪)
• маржа до 28 августа 6%, после 2,4% 🥲 (поэтому частников эт просто вынесло с рынка, а госкомпании живут за счёт ультра низких ставок)
3. Все три города мы были с абсолютно разной плотностью и скоростью жизни. Чэнду это город-парк: зелень и благоустройство там заложены в генплан. Чунцин строит по рельефу — там стоит 24-этажный дом 1992 года без лифта, потому что с разных улиц в него заходят на разных этажах. Шэньчжэнь — город, у которого закончилась земля, и 60% людей там живут в бывших деревнях внутри города. Ну, бонусом был еще Гонконг на пару дней – удивительный контраст.
4. 28 августа, пока мы собирались, Китай закрыл продажу с котлована: квартиру теперь можно продавать только после того, как дом построен. Частным девелоперам капздец и я про это отдельно напишу.
В общем план на следующие заметки такой:
• кто в Китае вообще остался строить
• три города и что в каждом смотреть
• как они продают, когда продавать можно только готовое
• что стало с командами и людьми
• китайцы: «братья», застолье без байцзю и «постараюсь», которое на самом деле значит «нет»
Так что stay in touch. А в конце я соберу все материалы в небольшую книгу и выложу сюда целиком.
P.S. Если у вас есть своя версия про 350 тысяч за квадратный метр — го в комменты, мне правда интересно)
Это осознание неслабо впечатлило меня. Рассказываю)
В первый раз был только Пекин, еще и в феврале, было серо. Мнение не сложилось, я тогда так и написал: побывал в постсовке.
А в этот раз я посетил Чэнду, Чунцин и Шэньчжэнь с группой девелоперов, на шесть дней, ещё и в сентябре. Я просто ОХРЕНЕЛ.
1. Мне кажется, Китай опережает нас года на четыре: у них уже случилось то, к чему мы идём, — со своей ипотекой и своим покупателем, но по тому же маршруту. Ехали мы с одним вопросом: как у них устроен девелопмент — земля, деньги, продукт, продажи, люди. Задачей было подсмотреть идеи и привезти домой вопросы к своей же практике. А заодно разобраться, куда там вообще смотреть, чтобы тот, кто поедет после нас, знал, что искать.
Из наблюдений: чем дольше смотришь на чужой рынок, тем лучше понимаешь свой. Они закрыли продажу с котлована — и я сильно лучше увидел наш эскроу со стороны (в каком-то смысле во многом воспринимаемый как данность). А это был выбор, и у выбора была цена, и она сильно ниже китайской.
2. Продолжаю разбираться, как китайцы умудряются зарабатывать (точнее не зарабатывать) в недвижке. Строят бизнес-класс с элементами премиума в Чэнду — не в Пекине, не в Шанхае — и продают метр по 350 т.р. в центре. Показывал разным профи фотки этого проекта и спрашивал: как бы они оценили стоимость за метр? Ориентир был всегда от 500.
Из собранных данных по крупицам:
• стройка у них сильно дешевле, раза в 3, потому что есть внутреняя конкуренция и низкие зарплаты
• стоимость материалов и логистика тоже дешевле
• в структуре расходов стоимость земли занимает от 20 до 30%
• маркетинг и продажи 2-3% (в целом история с короткими роликами и бесконечными лайвами требует отдельного внимания 💪)
• маржа до 28 августа 6%, после 2,4% 🥲 (поэтому частников эт просто вынесло с рынка, а госкомпании живут за счёт ультра низких ставок)
3. Все три города мы были с абсолютно разной плотностью и скоростью жизни. Чэнду это город-парк: зелень и благоустройство там заложены в генплан. Чунцин строит по рельефу — там стоит 24-этажный дом 1992 года без лифта, потому что с разных улиц в него заходят на разных этажах. Шэньчжэнь — город, у которого закончилась земля, и 60% людей там живут в бывших деревнях внутри города. Ну, бонусом был еще Гонконг на пару дней – удивительный контраст.
4. 28 августа, пока мы собирались, Китай закрыл продажу с котлована: квартиру теперь можно продавать только после того, как дом построен. Частным девелоперам капздец и я про это отдельно напишу.
В общем план на следующие заметки такой:
• кто в Китае вообще остался строить
• три города и что в каждом смотреть
• как они продают, когда продавать можно только готовое
• что стало с командами и людьми
• китайцы: «братья», застолье без байцзю и «постараюсь», которое на самом деле значит «нет»
Так что stay in touch. А в конце я соберу все материалы в небольшую книгу и выложу сюда целиком.
P.S. Если у вас есть своя версия про 350 тысяч за квадратный метр — го в комменты, мне правда интересно)