Репост из: Domus Verus
Умные вопросы подписчиков и популярное интервью, на которое не стоит тратить время
Напомним, ув. читатели, что нам можно задать вопрос через бота @DomusVerus_feedback_bot.
На днях подписчик задал потрясающий вопрос, на который мы хотим ответить публично:
«Посмотрел интервью г-на Когана и профессора Липсица «Недвижимость тянет Россию на дно?». Один из собеседников считает, что на рынке есть навес из-за нераспроданных объектов, которые уже ввелись в эксплуатацию.
При этом сумма, которую застройщик получил со счетов эскроу, не позволяет полностью покрыть задолженность перед банком, по которой будет начисляться рыночная % ставка.
А значит, у застройщика, с одной стороны, возникает необходимость давать скидки для покупателей, чтобы быстрее расплатиться с банком, а с другой, если давать значительные скидки, рентабельность такого проекта будет стремиться к нулю. Что думаете?
Еще вопрос: в 2008 г. в США был subprime crisis. Какова вероятность этого в РФ?».
1. Мы не видим проблему навеса в настоящее время. Есть несколько индикаторов, по которым некоторые люди пытаются судить о формировании навеса:
а) Cредняя распроданность жилья по портфелю в стройке опускалась до 30% весной после 45% в 2020-2021 гг. Но это не свидетельство «проблем» в отрасли и увеличения затоваренности, а возврат к норме после ажиотажа в 2020-2021 гг., когда спрос значительно превышал предложение, а цены росли на десятки процентов.
б) Распроданность нужно сравнивать со стройготовностью. Сейчас распроданность 35% по портфелю при стройготовности 44%. То есть при равномерном росте выходим на 80% распроданности при 100% готовности (когда дом будет сдаваться). Примерно с таким же соотношением 75-80% в этом году вводятся жилые дома в РФ.
При распроданности 75-80% на вводе средств на счетах эскроу будет достаточно для покрытия всей задолженности по ПФ (при LLCR>1.25). А все непроданное жилье далее формирует прибыль застройщика по мере продажи остатков жилья.
в) С точки зрения финансов так же важно отношение средств на эскроу к задолженности по ПФ. По той части кредита, которая покрывается эскроу, застройщики платят специальную % ставку (3-5%), а рыночная ставка начисляется на оставшуюся часть долга. Отношение эскроу к ПФ в последние месяцы выросло до 90%. То есть застройщики платят рыночную ставку только с разницы между этими 90% и 100%.
Застройщики стараются продавать жилье по графику, минимизируя платежи по кредитам. Рыночную ставку платят, как правило, на начальной стадии стройки, когда уже начали выбирать лимит ПФ, но продажи не начали.
2. Subprime-кризис нам не грозит, пока доходы населения номинально растут, а проникновение ипотеки достаточно низкое (12% ВВП). Кроме того, в систему встроен автоматический стабилизатор. Если жилье будет хуже продаваться, то застройщики просто перестанут запускать новые проекты. А банки перестанут одобрять новые проекты. Ну и за год рынок сам себя отрегулирует.
Кроме того, у нас нет ипотеки по плавающим ставкам, а в Штатах в 2005-2007 гг. доля таких кредитов достигала 35% —> когда качество заемщиков плохое, а ставки растут (с 1% до 5% в 2004-2007 гг.), становится больно всем.
⌛️ В конце хотелось бы добавить, что мы добросовестно досидели до конца интервью с И. Липсицем (один из основателей НИУ ВШЭ), хотя в процессе ерзали на стуле, поглядывали в окно и меланхолично вглядывались в экран, не дипфейк ли это. Уважаемый профессор — если вы вдруг это прочитаете — авторы канала с уважением относятся к вашей прошлой деятельности в департаменте маркетинга ВШЭ, но в следующий раз лучше про маркетинг. Рынок жилья не такой простой, как могло показаться.
За пять дней видео набрало 80 тыс. просмотров. Давайте прикинем 🤔, восемьдесят умножить на полтора, это ж 5000 дней выходит или 13 лет! Ув. подписчики, а знаете ли вы, что современный искусственный интеллект умеет в том числе резюмировать видео в Ютьюбе? Клик — и полтора часа жизни добавилось. Вдруг коллеги еще видео выпустят.
Ну а если на рынке жилья появятся признаки кризиса, вы узнаете об этом первыми. Добра вам и информационной абсистененции.
@DomusVerus
Напомним, ув. читатели, что нам можно задать вопрос через бота @DomusVerus_feedback_bot.
На днях подписчик задал потрясающий вопрос, на который мы хотим ответить публично:
«Посмотрел интервью г-на Когана и профессора Липсица «Недвижимость тянет Россию на дно?». Один из собеседников считает, что на рынке есть навес из-за нераспроданных объектов, которые уже ввелись в эксплуатацию.
При этом сумма, которую застройщик получил со счетов эскроу, не позволяет полностью покрыть задолженность перед банком, по которой будет начисляться рыночная % ставка.
А значит, у застройщика, с одной стороны, возникает необходимость давать скидки для покупателей, чтобы быстрее расплатиться с банком, а с другой, если давать значительные скидки, рентабельность такого проекта будет стремиться к нулю. Что думаете?
Еще вопрос: в 2008 г. в США был subprime crisis. Какова вероятность этого в РФ?».
1. Мы не видим проблему навеса в настоящее время. Есть несколько индикаторов, по которым некоторые люди пытаются судить о формировании навеса:
а) Cредняя распроданность жилья по портфелю в стройке опускалась до 30% весной после 45% в 2020-2021 гг. Но это не свидетельство «проблем» в отрасли и увеличения затоваренности, а возврат к норме после ажиотажа в 2020-2021 гг., когда спрос значительно превышал предложение, а цены росли на десятки процентов.
б) Распроданность нужно сравнивать со стройготовностью. Сейчас распроданность 35% по портфелю при стройготовности 44%. То есть при равномерном росте выходим на 80% распроданности при 100% готовности (когда дом будет сдаваться). Примерно с таким же соотношением 75-80% в этом году вводятся жилые дома в РФ.
При распроданности 75-80% на вводе средств на счетах эскроу будет достаточно для покрытия всей задолженности по ПФ (при LLCR>1.25). А все непроданное жилье далее формирует прибыль застройщика по мере продажи остатков жилья.
в) С точки зрения финансов так же важно отношение средств на эскроу к задолженности по ПФ. По той части кредита, которая покрывается эскроу, застройщики платят специальную % ставку (3-5%), а рыночная ставка начисляется на оставшуюся часть долга. Отношение эскроу к ПФ в последние месяцы выросло до 90%. То есть застройщики платят рыночную ставку только с разницы между этими 90% и 100%.
Застройщики стараются продавать жилье по графику, минимизируя платежи по кредитам. Рыночную ставку платят, как правило, на начальной стадии стройки, когда уже начали выбирать лимит ПФ, но продажи не начали.
2. Subprime-кризис нам не грозит, пока доходы населения номинально растут, а проникновение ипотеки достаточно низкое (12% ВВП). Кроме того, в систему встроен автоматический стабилизатор. Если жилье будет хуже продаваться, то застройщики просто перестанут запускать новые проекты. А банки перестанут одобрять новые проекты. Ну и за год рынок сам себя отрегулирует.
Кроме того, у нас нет ипотеки по плавающим ставкам, а в Штатах в 2005-2007 гг. доля таких кредитов достигала 35% —> когда качество заемщиков плохое, а ставки растут (с 1% до 5% в 2004-2007 гг.), становится больно всем.
⌛️ В конце хотелось бы добавить, что мы добросовестно досидели до конца интервью с И. Липсицем (один из основателей НИУ ВШЭ), хотя в процессе ерзали на стуле, поглядывали в окно и меланхолично вглядывались в экран, не дипфейк ли это. Уважаемый профессор — если вы вдруг это прочитаете — авторы канала с уважением относятся к вашей прошлой деятельности в департаменте маркетинга ВШЭ, но в следующий раз лучше про маркетинг. Рынок жилья не такой простой, как могло показаться.
За пять дней видео набрало 80 тыс. просмотров. Давайте прикинем 🤔, восемьдесят умножить на полтора, это ж 5000 дней выходит или 13 лет! Ув. подписчики, а знаете ли вы, что современный искусственный интеллект умеет в том числе резюмировать видео в Ютьюбе? Клик — и полтора часа жизни добавилось. Вдруг коллеги еще видео выпустят.
Ну а если на рынке жилья появятся признаки кризиса, вы узнаете об этом первыми. Добра вам и информационной абсистененции.
@DomusVerus