Проанализировали материал адвокатского бюро «Качкин и партнёры» о сносе существующих ОКС при реализации концессионных проектов – и разбираемся, какие риски и структурные решения он подсвечивает для практики ГЧП.
Это очень полезный разбор для тех, кто хочет реализовать проект «на застроенной земле».
Ключевая проблема: Закон о концессиях (115-ФЗ) не оперирует термином «снос» как самостоятельным мероприятием, а зачастую на передаваемых в концессию территориях , находятся капитальные объекты , не подлежащие восстановлению и не несущие никакой смысловой нагрузки в рамках проекта .
1️⃣Что говорит градостроительное законодательство
Снос – самостоятельный вид градостроительной деятельности (разрушение, демонтаж).
Он может быть:
▶️элементом строительства нового объекта;
▶️элементом реконструкции;
▶️самостоятельным мероприятием (по отдельному решению).
Если снос – часть строительства/реконструкции, он включается в проектную документацию.
Если самостоятельный – действует отдельная процедура (гл. 6.4 ГрК РФ).
2️⃣А что говорит Закон о концессиях?
Вот здесь и возникает напряжение:
▶️115-ФЗ говорит о создании и реконструкции;
▶️раскрывает «реконструкцию» иначе, чем ГрК РФ;
▶️не содержит термина «снос»;
▶️относит к существенным условиям обязательства по подготовке территории, но не раскрывает их содержание.
Вывод авторов:
Закон прямо не предусматривает возможность закреплять снос как самостоятельное мероприятие в отношении объекта КС.
3️⃣Судебная практика
В обзоре приведены разные подходы:
▶️снос учитывается как элемент реконструкции (например, демонтаж отдельных строений);
▶️частичный демонтаж закладывается в проектной документации при новом строительстве;
▶️часто снос относят к мероприятиям по подготовке территории и возлагают либо на концессионера, либо на концедента.
Суды проводят важную границу:
если КС предусматривает реконструкцию, это не даёт права полностью снести объект и построить новый.
Но есть и решения, где суды поддерживали концессионера при новом строительстве по согласованной документации.
Общий вывод таков: при реконструкции должна сохраняться хотя бы одна несущая конструкция, в противном случае это уже снос и новое строительство.
4️⃣Специфика ЖКХ
Для теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения ситуация иная:
▶️инвестиционные программы могут предусматривать вывод из эксплуатации, консервацию и демонтаж;
▶️фактически возможность сноса встроена в нормативную конструкцию.
То есть для ЖКХ риски переквалификации ниже – механизм предусмотрен прямо.
5️⃣Главный риск
Авторы подчёркивают, что закрепление сноса как самостоятельного мероприятия в отношении объекта КС создаёт риск оспаривания условий (или даже всего соглашения) как выходящих за предмет КС.
При этом однозначной судебной или антимонопольной практики по допустимым условиям сноса пока не сформировано.
6️⃣Практические рекомендации
Если снос нужен для создания объекта КС:
☑️квалифицировать его как мероприятие по подготовке территории;
☑️предусматривать выполнение до передачи участка концессионеру;
☑️не включать подлежащие сносу ОКС в состав объекта КС (кроме ЖКХ).
Если снос в рамках реконструкции:
☑️убедиться, что сохраняется хотя бы одна несущая конструкция;
☑️корректно учесть работы в проектной документации.
Для всех проектов:
☑️предусмотреть право не принимать участок при наличии препятствующих объектов;
☑️прописать механизм распределения рисков (особые обстоятельства, приостановка сроков и т.д.).
Это очень полезный разбор для тех, кто хочет реализовать проект «на застроенной земле».
Ключевая проблема: Закон о концессиях (115-ФЗ) не оперирует термином «снос» как самостоятельным мероприятием, а зачастую на передаваемых в концессию территориях , находятся капитальные объекты , не подлежащие восстановлению и не несущие никакой смысловой нагрузки в рамках проекта .
1️⃣Что говорит градостроительное законодательство
Снос – самостоятельный вид градостроительной деятельности (разрушение, демонтаж).
Он может быть:
▶️элементом строительства нового объекта;
▶️элементом реконструкции;
▶️самостоятельным мероприятием (по отдельному решению).
Если снос – часть строительства/реконструкции, он включается в проектную документацию.
Если самостоятельный – действует отдельная процедура (гл. 6.4 ГрК РФ).
2️⃣А что говорит Закон о концессиях?
Вот здесь и возникает напряжение:
▶️115-ФЗ говорит о создании и реконструкции;
▶️раскрывает «реконструкцию» иначе, чем ГрК РФ;
▶️не содержит термина «снос»;
▶️относит к существенным условиям обязательства по подготовке территории, но не раскрывает их содержание.
Вывод авторов:
Закон прямо не предусматривает возможность закреплять снос как самостоятельное мероприятие в отношении объекта КС.
3️⃣Судебная практика
В обзоре приведены разные подходы:
▶️снос учитывается как элемент реконструкции (например, демонтаж отдельных строений);
▶️частичный демонтаж закладывается в проектной документации при новом строительстве;
▶️часто снос относят к мероприятиям по подготовке территории и возлагают либо на концессионера, либо на концедента.
Суды проводят важную границу:
если КС предусматривает реконструкцию, это не даёт права полностью снести объект и построить новый.
Но есть и решения, где суды поддерживали концессионера при новом строительстве по согласованной документации.
Общий вывод таков: при реконструкции должна сохраняться хотя бы одна несущая конструкция, в противном случае это уже снос и новое строительство.
4️⃣Специфика ЖКХ
Для теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения ситуация иная:
▶️инвестиционные программы могут предусматривать вывод из эксплуатации, консервацию и демонтаж;
▶️фактически возможность сноса встроена в нормативную конструкцию.
То есть для ЖКХ риски переквалификации ниже – механизм предусмотрен прямо.
5️⃣Главный риск
Авторы подчёркивают, что закрепление сноса как самостоятельного мероприятия в отношении объекта КС создаёт риск оспаривания условий (или даже всего соглашения) как выходящих за предмет КС.
При этом однозначной судебной или антимонопольной практики по допустимым условиям сноса пока не сформировано.
6️⃣Практические рекомендации
Если снос нужен для создания объекта КС:
☑️квалифицировать его как мероприятие по подготовке территории;
☑️предусматривать выполнение до передачи участка концессионеру;
☑️не включать подлежащие сносу ОКС в состав объекта КС (кроме ЖКХ).
Если снос в рамках реконструкции:
☑️убедиться, что сохраняется хотя бы одна несущая конструкция;
☑️корректно учесть работы в проектной документации.
Для всех проектов:
☑️предусмотреть право не принимать участок при наличии препятствующих объектов;
☑️прописать механизм распределения рисков (особые обстоятельства, приостановка сроков и т.д.).