Страшно ли покупать новостройку? Разбираем страх «а вдруг не достроят» и заодно сравним Россию и почему то считающийся тихой гаванью Дубай.
Страх №1:
Что если застройщик обанкротиться и дом не достроят?
В России покупатель новостройки защищён 214-ФЗ.
Механика простая:
• Вы оплачиваете квартиру
• Деньги уходят на эскроу-счёт в банке
• Застройщик не получает их до ввода дома в эксплуатацию, стройка ведется либо за счет своего капитала (это редко), либо за счет проектного финансирования банка (в основном так и происходит)
• Дом сдан → банк раскрывает эскроу → деньги получает застройщик → вы получаете ключи (правда на передачу ключей застройщики закладывают до года, но это отдельная история, можем разобрать позже)
Что это вам дает?
- если стройка встала — деньги не исчезают
- застройщику сильно сложнее «собрать кассу и уехать», нужно прибегать к очевидному схематозу (тоже разберем в следующих постах)
- банк финансирует стройку параллельно
Значит ли это, что дом 100% сдадут в срок? Нет.
Значит ли это, что вы потеряете деньги? Вы можете потерять только уплаченные за период стройки проценты по кредиту, ну и в случае роста цен следующая квартира будет дороже, но согласитесь, это сильно лучше, чем рисковать вообще всей суммой.
Самый громкий пример проблем у застройщиков в последние 5 лет это Seven suns development.
Питерский застройщик пришёл в Москву, даже земельный участок нашли в хорошем месте (несколько корпусов построили прямо внутри лесопарка)
Но:
• неверно оформили документы
• начали проворачивать схематоз с выводом средств
• как результат -руководство в СИЗО, компания банкротится
А что со стройкой, спросите вы?
Объект передали другому крупному московскому застройщику.
Стройку достраивают. Покупателям обещают ключи уже летом.
Да, задержка почти на 2 года. При этом квартиры продавались на 25–30% ниже рынка и даже не смотря на то, что примерно половина стоимости квартиры на эскроу не попадало (тот самый схематоз), государство все равно включилось в достройку и дома почти готовы.
Согласен, это нервно и долго, но даже при такой неудачной покупке деньги не сгорели.
А сейчас предлагаю сравнить с Дубаем.
В Дубае нет аналога 214-ФЗ. Поэтому покупки там проходят примерно как в России 90х. Вам понравился проект? Вы оплачиваете полную стоимость (или пользуйтесь «беспроцентной» рассрочкой с удорожанием около 40% к цене), регистрируете ДДУ и надеетесь, что дом достроят. А что будет если нет? Суды с застройщиком и если денег у него нет, то и у вас тоже не будет. А если он не банкротиться а просто не строит? Понятного механизма так же нет, есть стройки, которые стоят 3+ лет практически без движения. Конечно, случаи единичны, но они есть.
Страх №2 сильно похож на страх №1. Это задержка сроков.
Тут ситуация еще проще. Если в период с 2023 по 2025г с застройщиками нельзя было судиться в случае пропуска сроков, то в 2026г мораторий сняли. И теперь, в случае, если застройщик задержит передачу ключей вы можете его просудить. Для понимания цифр - за год задержки, при текущей ключевой ставке, застройщик отдаст вам чуть более 35% стоимости квартиры, это без учета судебных расходов и например, компенсации аренды.
Сильно ли вы расстроитесь, если купив квартиру под аренду вам задержат квартиру на год? И вы вместо 6-10% годовых от сдачи в аренду (это без учета роста стоимости квартиры) получите 35% годовых от застройщика? Думаю, вопрос риторический.
Итого: конечно, полностью все риски при покупке новостроек не ушли и выбирать квартиру все еще нужно с умом. Но риск отдать деньги мошенникам сейчас не велик, а даже если это случиться, государство все равно достраивает такое жилье. Единственное, что нужно помнить, что вся эта защита распространяется только на квартиры (то есть жилые помещения), при покупке апартаментов - рисков сильно больше и там никто за счет граждан ничего достраивать не будет.
Страх №1:
Что если застройщик обанкротиться и дом не достроят?
В России покупатель новостройки защищён 214-ФЗ.
Механика простая:
• Вы оплачиваете квартиру
• Деньги уходят на эскроу-счёт в банке
• Застройщик не получает их до ввода дома в эксплуатацию, стройка ведется либо за счет своего капитала (это редко), либо за счет проектного финансирования банка (в основном так и происходит)
• Дом сдан → банк раскрывает эскроу → деньги получает застройщик → вы получаете ключи (правда на передачу ключей застройщики закладывают до года, но это отдельная история, можем разобрать позже)
Что это вам дает?
- если стройка встала — деньги не исчезают
- застройщику сильно сложнее «собрать кассу и уехать», нужно прибегать к очевидному схематозу (тоже разберем в следующих постах)
- банк финансирует стройку параллельно
Значит ли это, что дом 100% сдадут в срок? Нет.
Значит ли это, что вы потеряете деньги? Вы можете потерять только уплаченные за период стройки проценты по кредиту, ну и в случае роста цен следующая квартира будет дороже, но согласитесь, это сильно лучше, чем рисковать вообще всей суммой.
Самый громкий пример проблем у застройщиков в последние 5 лет это Seven suns development.
Питерский застройщик пришёл в Москву, даже земельный участок нашли в хорошем месте (несколько корпусов построили прямо внутри лесопарка)
Но:
• неверно оформили документы
• начали проворачивать схематоз с выводом средств
• как результат -руководство в СИЗО, компания банкротится
А что со стройкой, спросите вы?
Объект передали другому крупному московскому застройщику.
Стройку достраивают. Покупателям обещают ключи уже летом.
Да, задержка почти на 2 года. При этом квартиры продавались на 25–30% ниже рынка и даже не смотря на то, что примерно половина стоимости квартиры на эскроу не попадало (тот самый схематоз), государство все равно включилось в достройку и дома почти готовы.
Согласен, это нервно и долго, но даже при такой неудачной покупке деньги не сгорели.
А сейчас предлагаю сравнить с Дубаем.
В Дубае нет аналога 214-ФЗ. Поэтому покупки там проходят примерно как в России 90х. Вам понравился проект? Вы оплачиваете полную стоимость (или пользуйтесь «беспроцентной» рассрочкой с удорожанием около 40% к цене), регистрируете ДДУ и надеетесь, что дом достроят. А что будет если нет? Суды с застройщиком и если денег у него нет, то и у вас тоже не будет. А если он не банкротиться а просто не строит? Понятного механизма так же нет, есть стройки, которые стоят 3+ лет практически без движения. Конечно, случаи единичны, но они есть.
Страх №2 сильно похож на страх №1. Это задержка сроков.
Тут ситуация еще проще. Если в период с 2023 по 2025г с застройщиками нельзя было судиться в случае пропуска сроков, то в 2026г мораторий сняли. И теперь, в случае, если застройщик задержит передачу ключей вы можете его просудить. Для понимания цифр - за год задержки, при текущей ключевой ставке, застройщик отдаст вам чуть более 35% стоимости квартиры, это без учета судебных расходов и например, компенсации аренды.
Сильно ли вы расстроитесь, если купив квартиру под аренду вам задержат квартиру на год? И вы вместо 6-10% годовых от сдачи в аренду (это без учета роста стоимости квартиры) получите 35% годовых от застройщика? Думаю, вопрос риторический.
Итого: конечно, полностью все риски при покупке новостроек не ушли и выбирать квартиру все еще нужно с умом. Но риск отдать деньги мошенникам сейчас не велик, а даже если это случиться, государство все равно достраивает такое жилье. Единственное, что нужно помнить, что вся эта защита распространяется только на квартиры (то есть жилые помещения), при покупке апартаментов - рисков сильно больше и там никто за счет граждан ничего достраивать не будет.