Ермилов про недвижимость и инвестиции

Страшно ли покупать новостройку? Разбираем страх «а вдруг не достроят» и заодно сравним Россию и почему то считающийся тихой гаванью Дубай.

Страх №1:
Что если застройщик обанкротиться и дом не достроят?

В России покупатель новостройки защищён 214-ФЗ.

Механика простая:
• Вы оплачиваете квартиру
• Деньги уходят на эскроу-счёт в банке
• Застройщик не получает их до ввода дома в эксплуатацию, стройка ведется либо за счет своего капитала (это редко), либо за счет проектного финансирования банка (в основном так и происходит)
• Дом сдан → банк раскрывает эскроу → деньги получает застройщик → вы получаете ключи (правда на передачу ключей застройщики закладывают до года, но это отдельная история, можем разобрать позже)

Что это вам дает?
- если стройка встала — деньги не исчезают
- застройщику сильно сложнее «собрать кассу и уехать», нужно прибегать к очевидному схематозу (тоже разберем в следующих постах)
- банк финансирует стройку параллельно

Значит ли это, что дом 100% сдадут в срок? Нет.
Значит ли это, что вы потеряете деньги? Вы можете потерять только уплаченные за период стройки проценты по кредиту, ну и в случае роста цен следующая квартира будет дороже, но согласитесь, это сильно лучше, чем рисковать вообще всей суммой.

Самый громкий пример проблем у застройщиков в последние 5 лет это Seven suns development.
Питерский застройщик пришёл в Москву, даже земельный участок нашли в хорошем месте (несколько корпусов построили прямо внутри лесопарка)
Но:
• неверно оформили документы
• начали проворачивать схематоз с выводом средств
• как результат -руководство в СИЗО, компания банкротится

А что со стройкой, спросите вы?

Объект передали другому крупному московскому застройщику.
Стройку достраивают. Покупателям обещают ключи уже летом.

Да, задержка почти на 2 года. При этом квартиры продавались на 25–30% ниже рынка и даже не смотря на то, что примерно половина стоимости квартиры на эскроу не попадало (тот самый схематоз), государство все равно включилось в достройку и дома почти готовы.
Согласен, это нервно и долго, но даже при такой неудачной покупке деньги не сгорели.

А сейчас предлагаю сравнить с Дубаем.


В Дубае нет аналога 214-ФЗ. Поэтому покупки там проходят примерно как в России 90х. Вам понравился проект? Вы оплачиваете полную стоимость (или пользуйтесь «беспроцентной» рассрочкой с удорожанием около 40% к цене), регистрируете ДДУ и надеетесь, что дом достроят. А что будет если нет? Суды с застройщиком и если денег у него нет, то и у вас тоже не будет. А если он не банкротиться а просто не строит? Понятного механизма так же нет, есть стройки, которые стоят 3+ лет практически без движения. Конечно, случаи единичны, но они есть.


Страх №2 сильно похож на страх №1. Это задержка сроков.

Тут ситуация еще проще. Если в период с 2023 по 2025г с застройщиками нельзя было судиться в случае пропуска сроков, то в 2026г мораторий сняли. И теперь, в случае, если застройщик задержит передачу ключей вы можете его просудить. Для понимания цифр - за год задержки, при текущей ключевой ставке, застройщик отдаст вам чуть более 35% стоимости квартиры, это без учета судебных расходов и например, компенсации аренды.
Сильно ли вы расстроитесь, если купив квартиру под аренду вам задержат квартиру на год? И вы вместо 6-10% годовых от сдачи в аренду (это без учета роста стоимости квартиры) получите 35% годовых от застройщика? Думаю, вопрос риторический.

Итого: конечно, полностью все риски при покупке новостроек не ушли и выбирать квартиру все еще нужно с умом. Но риск отдать деньги мошенникам сейчас не велик, а даже если это случиться, государство все равно достраивает такое жилье. Единственное, что нужно помнить, что вся эта защита распространяется только на квартиры (то есть жилые помещения), при покупке апартаментов - рисков сильно больше и там никто за счет граждан ничего достраивать не будет.

Владелец квартиры думал, что зарабатывает 27 тысяч в месяц. На деле он терял 90 тысяч!

Недавно на консультацию пришёл клиент.
В ходе разбора выяснилось: у него есть двухкомнатная квартира в Красноярске стоимостью около 7 миллионов рублей. Он сдаёт её за 27 тысяч в месяц.

На первый взгляд кажется — всё неплохо. Но давайте посчитаем:
• 27 000 ₽ — арендная плата
• минус 5 000 ₽ коммуналка
• минус 2 000 ₽ налог
• амортизация (ремонт, износ мебели и техники) — хотя бы 5 000 ₽

Даже если не учитывать амортизацию, остаётся 20 000 ₽ чистыми.
В год — 240 000 ₽.

Теперь представим, что два года назад эту квартиру продали за те же 7 млн ₽ и положили деньги на вклад.
• 1-й год: под 20% годовых — 1 400 000 ₽ дохода.
• 2-й год: на новый депозит уже 8,4 млн ₽ под 15% — 1 250 000 ₽ дохода.

Итого за 2 года — 2 650 000 ₽.
Против 480 000 ₽ за 2 года аренды — и это без простоев и без учёта износа квартиры.

Разница — 2,17 миллиона рублей.
Если разделить на 24 месяца, это примерно 90 000 ₽ ежемесячно.

Получается, что человек думал, что зарабатывает, а на самом деле терял по 90 тысяч рублей каждый месяц! 🤯

Почему так произошло?
Потому что его квартира — панелька по проекту из 80-х, которая не растёт в цене.
Наоборот — она постепенно дешевеет, и спрос на такое жильё падает.

📉 В итоге: арендный доход мизерный, а капитал не работает.
И это — ловушка, в которую попадают многие собственники.

Что можно было сделать:
• выйти в кэш и положить деньги на вклад,
• переложить средства в новостройки Москвы или другого города с ростом,
• выбрать более доходный и стабильный актив.

💡 Вывод:
Недвижимость может быть как отличным инструментом для дохода, так и источником убытков.
Если не анализировать свой актив, можно годами «зарабатывать» и при этом уходить в минус.

Если вы хотите разобраться, как сделать так, чтобы ваши деньги в недвижимости работали максимально эффективно, пишите мне — помогу рассчитать и подобрать лучший вариант.

🏠 Материнский капитал и ипотека: можно ли продать квартиру и как это сделать?

Долгие годы использование маткапитала на досрочное погашение ипотеки превращалось в кабалу. Люди сами того не понимали:
• Доли детям выделить нельзя — банк против, пока ипотека не закрыта.
• Как только ипотека закрыта — обязанность выделить доли появляется.
• А дальше засада: органы опеки не разрешали продать такую квартиру, если вы хотели расшириться через ипотеку. Только за наличные.

То есть если у семьи нет мешка налички — сделка стопорилась.

❗ Но правила изменились.
Теперь доли можно выделять прямо в обременённой квартире, без согласия банка. Это ключевая перемена, которая снимает старые ограничения.

⸻

🔹 Инструкция: как выделить доли
1. Определяем сумму маткапитала, внесённого в ипотеку. (Запросить можно в ПФР).
2. Делим эту сумму на количество членов семьи (мама, папа, дети).
3. Получаем цифру, которая показывает, сколько на каждого приходится.
4. Считаем, какой процент это составляет от стоимости квартиры.
5. Выделяем именно такую долю.

👉 Пример:
Маткапитал — 600 тыс. рублей.
Семья — 4 человека.
На каждого приходится 150 тыс.
Квартира стоит 15 млн.
150 тыс. — это 1/100 квартиры, то есть по 1 кв. м в стометровой квартире.

Важно: нельзя «раздать всем по 1/4». Это будет дарение долей, а вот дарение банк и суд могут отменить.

⸻

🔹 Что дальше?
• После выделения долей идём в опеку.
• Готовим пакет документов: ипотечное решение, договоры купли-продажи (образцы, у нотариуса), сведения о старой и новой квартире.
• Ждём разрешение (обычно ~2 недели).
• Проводим сделку в точности так, как указано в решении:
▫️ или продажа и покупка в один день,
▫️ или сначала продажа, потом покупка.

⸻

⚡ Важный момент: это сложная сделка, и ошибки могут привести к отказу. Поэтому лучше довериться специалистам.

И тут я как раз могу быть полезен 😉
Помогу:
• правильно выделить доли,
• согласовать сделку с опекой,
• подобрать квартиру под ваши условия,
• провести сделку так, чтобы вы спокойно расширили жилплощадь.

📲 Пишите — увеличим вашу квартиру без нервов и с выгодой.

🎉 Конец маткапитального рабства! Можно продавать!

Долгое время семьи в Москве и области сталкивались с абсурдной ситуацией: если вы внесли материнский капитал на досрочное погашение ипотеки, вы оказывались заложником ситуации.

Погасить остаток? Да, можно.
Продать и купить квартиру побольше? Только если у вас есть наличные — и на закрытие ипотеки, и на доплату за новую квартиру.

А если вы планировали доплачивать за новую квартиру с помощью новой ипотеки, то такая сделка не проходила.
Органы опеки, нотариусы и регистрирующие органы работали вразнобой — и в итоге продать квартиру с маткапиталом и непогашенной ипотекой было практически невозможно.

Теперь ситуация изменилась.

✅ Вы можете продать квартиру, в которую внесён маткапитал даже при непогашенной ипотеке
✅ можно взять ипотеку на новую квартиру
✅ Сделка проходит законно и официально — с одобрением опеки и без бюрократических тупиков

Это отличная новость для всех, кто до этого откладывал переезд именно по этой причине.

Напоминаю: программа семейной ипотеки всё ещё действует.
Если у вас есть ребёнок до 7 лет — можно взять до 12 миллионов под 6% годовых и серьёзно улучшить свои жилищные условия.

📩 Пишите, звоните — помогу организовать переезд и выйти из этой ситуации максимально выгодно.

А вы знали, что в Москве есть 3 искусственных волны для серфинга, доступных со скидкой для многодетных и пенсионеров? 🤔
Или что для пенсионеров с московской пропиской доступно бесплатное санаторно-курортное лечение (с оплатой проезда) в местах по выбору (Сочи, Кисловодск, Алтай и тд)
И да, все это доступно например для ваших родителей даже после покупки студии по семейной ипотеке за 7 млн ₽ и платежом около 40тр/мес, большая часть которого отбивается арендой

В продолжении темы - это изменения за прошедшие сутки (!!!). для понимания: +2,8% (3к мичуринский парк) к 23 млн это подорожание большем чем на 600,000₽

Сидел, ждал чудо. Чудо пришло — квартира подорожала на 8 миллионов, ставка выросла в 240 раз.

Одно из самых частых возражений в недвижимости —
«Да всё, уже поздно. Надо было раньше».
И это не тренд сезона. Это мантра ждуна. Многолетняя, многоквартирная.

Но давайте на цифрах. Что получили те, кто решил “подождать” всего 3 года назад?

ЖК «Грин Парк», Москва, Останкино.

В 2022 году:
— 2-комнатная квартира 52–54 м²
— Цена: 15 млн ₽
— Льготная ставка: 0,1%
— Взнос: 3 млн ₽
— Ипотека: 12 млн ₽
— Ежемесячный платёж: 33 000 ₽
— Переплата за 30 лет: менее 100 000 ₽. За всё.

Сейчас (2025):
— Та же квартира на вторичке: от 23 млн ₽
— Взнос: 4,6 млн ₽
— Ипотека: 18,4 млн ₽
— И даже если взять ипотеку чудом под 24% годовых (что сейчас ещё считается “вкусной” ставкой), то:
→ Ежемесячный платёж: 370 000 ₽
→ Переплата: 114 млн ₽. Да, уже не тысяч. Миллионов.

Те же стены. Только в ипотеке теперь не вы, а ваши внуки.

Кстати, ставка выросла в 240 раз.
С 0,1% до 24%. И это не шутка.

Пока одни ждут, другие покупают. Под 3,5%. В Москве, Питере, на юге. Или вообще в беспроцентную рассрочку.

Так что вопрос не в том, было ли раньше лучше.
Вопрос в том — зачем вам снова ждать?

Напишите в директ — с удовольствием подберу для вас квартиру, о покупке которой вы потом не будете жалеть.

Недвижимость в Москве дешевая. Да-да, вы не ослышались.

Когда я жил в Красноярске, смотрел на цены в Москве и думал:
«Дорого. Почти в два раза выше, чем у нас».

Но прожив здесь почти год, я понял: за то, что ты получаешь — это дешево.
Простой пример — бег.

В Красноярске, чтобы просто пробежать 5–7 км, нужно было:
собраться, сесть в машину, доехать до острова Татышев или Столбов, припарковаться.
Маршрутов немного, быстро надоедают.
А в Столбах особо не разбежишься — клещи, медведи, набор высоты. Не для новичков.

А в Москве всё иначе.

Я живу на проспекте Вернадского. Выхожу из дома — и через дорогу уже Тропарёвский лесопарк.
Бегу через него, попадаю в следующий парк (я называю его «парк с озёрами»), потом — через пару дворов — и вот уже парк Олимпийской деревни.
Делаю круг, возвращаюсь — и 10 км готово.

Просто. Удобно. Красиво.

И таких маршрутов — масса.
Можно бегать 10–15 км только по паркам, не выходя на дороги.
Зелень, тишина, чистый воздух — всё у дома.
Никуда ехать не нужно, не надо планировать и собираться.

Да, почти в каждом городе есть свой парк, заповедник или набережная.
Но как часто вы туда реально выбираетесь?
А в Москве — заповедник буквально в соседнем дворе.

Пешие маршруты до 40 км — внутри МКАДа.
Только парки и зелёные зоны. И всё это — рядом с кипящей жизнью города.

И это ещё без учёта ресторанов, магазинов, сервиса и всей остальной инфраструктуры.
Просто то, что вы получаете, выходя из своей квартиры.

Теперь немного о новостройках.

Даже ПИК, над которым москвичи любят фыркать — в регионах выглядел бы как премиум.
Просторные дворы, благоустройство, озеленение, продуманная среда.
Многие застройщики в Красноярске строят хуже, чем ПИК — который в Москве считается экономом.

И главное — сейчас отличные условия.

Семейная ипотека до 12 млн под 6% — это почти бесплатные деньги.
Можно взять классную квартиру в зелёном районе и просто кайфовать от жизни.

Пишите — подберём квартиру, от которой не захочется уезжать.

Москва или родной город? Где выгоднее инвестировать в недвижимость?

Если вы задумываетесь о покупке квартиры для инвестиций, часто возникает вопрос: купить недвижимость в родном городе или вложиться в Москву? Особенно это актуально для жителей Красноярска и других регионов.

Почему покупка на этапе котлована уже не работает?

Раньше было достаточно купить квартиру на начальном этапе строительства, и с ростом готовности объекта цена росла. Сейчас это не всегда так. Более того, квартиры от физлиц на вторичном рынке часто дешевле, чем у застройщика, благодаря льготной ипотеке под 6%.

Где искать прибыльные варианты?

Сегодня заработать на недвижимости можно в проектах редевелопмента. В Москве и других городах активно освобождаются промышленные зоны, застраиваются пустыри и старые склады. Здесь важно выбрать проект, где обещанная инфраструктура действительно появится, а не останется только на рендерах.

Пример из Красноярска: район Скандис

Когда-то квартиры в Скандисе продавались по 45 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас — уже более 200 тысяч. Это хороший пример успешной инвестиции в Красноярске. Но давайте посмотрим на масштабы.

Сравним с Москвой: Матвеевский парк

Матвеевский парк — не просто жилой комплекс, а целый новый район с центральным бульваром длиной в 2 километра! Для сравнения, тот же Скандис — всего 370 метров в длину. Масштаб влияет на прирост стоимости недвижимости, а значит и на инвестиционную выгоду.

Так где покупать?

Чтобы не ошибиться с выбором объекта, важно знать рынок, перспективы районов и условия покупки. Профессиональная помощь позволит избежать рисков и выбрать самый выгодный вариант.

Если у вас остались вопросы или вы планируете покупку квартиры — пишите, помогу выбрать лучшее предложение!

Возможности даются всем, но не все ими пользуются.

Сейчас у вас есть шанс взять ипотеку под 6%, пока рыночные ставки доходят до 30%. Это одно из лучших предложений на рынке, но, как показывает практика, далеко не все успевают воспользоваться такими шансами.

Кто-то скажет: «Но недвижимость сейчас дорогая». Да, но знаете ли вы, что квадратный метр в Москве дешевле, чем в Багдаде?

Напомню, Багдад — столица Ирака, город, переживший войны, теракты, взрывы и разруху. Но при этом цены на недвижимость там выше, чем в Москве!

Итак, кто может воспользоваться семейной ипотекой?

✔ Семьи с ребенком до 7 лет – это основное условие.
✔ Можно быть в браке или не в браке, никогда не состоять в браке – ограничений нет.
✔ Доход может быть как официальным, так и неофициальным – не везде требуется подтверждение.
✔ Также льготная ставка доступна родителям ребенка-инвалида (до 18 лет).

А кому есть смысл пользоваться семейной ипотекой?

✔ Тем, кто покупает первое жилье – отличная возможность зайти в рынок недвижимости на самых выгодных условиях.
✔ Тем, кто хочет расшириться – даже если у вас уже есть ипотека, вы можете продать свою квартиру, погасить старый кредит и взять новое, более комфортное жилье.
✔ Тем, кто владеет старыми квартирами под аренду – если ваш объект приносит 2–3% годовых и при этом не растет в цене (например, хрущевка или старая панелька), лучше продать его и купить ликвидную квартиру, которая будет приносить больше дохода и расти в цене.

Почему действовать нужно сейчас?

Потому что два года назад была ипотека под 0,1%, но многие сомневались, слушали «экспертов» и упустили шанс навсегда. Теперь таких условий больше нет – ЦБ провел эксперимент и решил его не повторять.

А сейчас идут разговоры об отмене всех льготных ипотек. Если это случится, семейка исчезнет, а вместе с ней – и последний шанс взять жилье по низкой ставке.

Так что не теряйте время! Пишите – помогу купить первое жилье, расширить квадратные метры или сделать грамотный апгрейд инвест-квартиры.

А еще у вас точно есть друг, который думает о недвижимости. Отправьте ему этот пост – плюсик в карму гарантирован!

Рынок акций начинает отыгрывать ожидания. А что с недвижимостью?

Я тут недавно с удивлением обнаружил, что стал инвестором. В 2022 году купил акции Сбера на 100 тысяч рублей, особо не следил за рынком, а недавно заглянул – оказалось, что они стоят уже 350 тысяч. Обрадовался, докупил ещё. Теперь начинаю присматриваться к фондовому рынку.

И вот что интересно: рынок акций сейчас растёт. Конечно, не так бурно, как в тот момент, когда Сбер утроился в цене. Тогда он просто восстанавливался после обвала, когда все пророчили, что ему – и не только ему – конец. Вспомните, что тогда говорили? Что кранты не только банкам, но и всей экономике, власти, стране в целом. Что ничего не устоит.

Прошло два года. Реальность оказалась совсем другой. Сейчас рынок акций снова показывает оптимизм, прибавляя примерно 15% за последний месяц. Банки особенно в фаворе. Это, конечно, не инвестиционная рекомендация – фондовый рынок всегда остаётся рисковым. Акции то дорожают, то дешевеют, а вам никто не будет сообщать о падениях – кроме тех, кто сам вложился и теперь нервно ощупывает макушку в поисках выдранных волос.

А что с недвижимостью?

С ней всё проще. Недвижимость – это базовая потребность. Люди могут отказаться от Coca-Cola, от Visa и MasterCard, но не от жилья. Да, бывают моменты, когда цены не растут или даже слегка корректируются. Например, в какие-то годы можно увидеть просадку -2%, но в долгосрочной перспективе хорошая недвижимость всегда остаётся в цене. Особенно когда на неё высокий спрос, а ипотека становится труднодоступной – тогда арендные ставки взлетают, компенсируя временные колебания цен.

А теперь внимание: если рынок акций уже отыгрывает позитивные ожидания, что будет с недвижимостью?

Возьмём конкретный пример. Четыре месяца назад застройщик Страна Девелопмент начал продажи в Стране Заречной. Тогда евро-трёшка в черновой отделке стоила 12,5 млн рублей, а с чистовой – 14 млн (отделка стоила 1,5 млн).

Сейчас стартовала новая очередь, и аналогичная квартира уже 19,9 млн в черновой! А если добавить чистовую отделку – это ещё +3,5 млн рублей.

То есть, если сравнивать цены в черновой отделке, стоимость выросла на 7 миллионов за полгода. А чистовая отделка подорожала больше чем в 2 раза – с 1,5 до 3,5 млн рублей.

И это в то время, когда аналитики продолжали рассказывать, что “рынок недвижимости провалится”.

А теперь представьте, что будет с ценами, если сейчас действительно начнётся снятие санкций, активный возврат иностранных компаний и прочие хорошие новости.

Рынок акций уже отреагировал. Рынок недвижимости – следующий.

Вопрос только один: успеете ли вы отреагировать?

Если у вас есть ребёнок до 7 лет – напоминаю, у вас ещё есть возможность взять ипотеку под 6%. Это ваш шанс зафиксировать цены до их следующего роста.

Писать – знаете куда. Буду рад помочь.