Клышин Алексей юрист по недвижимости

Наследство на участок.

Весна время покупать загородную недвижимость. Николай обратился к нам за помощью в этом вопросе. Он решил купить земельный участок в Домодедовском районе за 5 миллионов рублей. Место было идеальное, но когда запросили документы, выяснилось, что участок получен в наследство. Муж скончался осенью прошлого года, оставив жену наследницей. Вопрос сразу же возник о других наследниках первой очереди, таких как родители и дети.

Оказалось, что родители мужа живы, и мы попросили нотариальный отказ от наследства. Они согласились и предоставили нам такой отказ. Однако возник вопрос о детях. Мы выяснили что у мужа и жены была несовершеннолетняя дочь Марина, которой на момент смерти отца было 14 лет. По закону, она должна была быть включена в наследство, но этого не произошло – наследство оформила только жена. Как такое могло произойти?

Мы спросили у жены, почему дочь не была включена в наследство. Она ответила, что нотариус выдал свидетельство о праве на наследство только ей. Мы объяснили, что без включения дочери в наследство мы не сможем купить участок, так как она наследница первой очереди и в связи с возрастом отказаться не может.

Жена обратилась к нотариусу, который отказался переделывать свидетельство и посоветовал обращаться в суд. Наш сотрудник Ольга сходила с продавцом к нотариусу и объяснила ситуацию. После угрозы жалобы в нотариальную палату и прокуратуру, нотариус согласился пересмотреть дело. Через неделю мы получили новое свидетельство, где наследниками значились мама и дочь.

Дальше начался почти месячный процесс покупки участка. Продавец хотел просто продать участок и получить деньги, но так как собственником стала несовершеннолетняя дочь, пришлось покупать ей квартиру в новостройке и получать согласие опеки на сделку. В итоге все оформили правильно.

Эта история показывает, что даже нотариусы могут ошибаться, и важно тщательно проверять документы при покупке недвижимости. Всегда проверяйте любую недвижимость перед покупкой. Чтобы научиться делать это самостоятельно, регистрируйтесь на бесплатный вебинар по ссылке

🚀 На нашем YouTube канале вышел новый новостной выпуск!

🎥 В этом выпуске мы обсудим:
1. 🏡 Новое в законодательстве: как не потерять свой земельный участок
2. 🚪 Прощай, малогабаритка! Мутко о новых стандартах жилья
3. 🛡 Новая ипотека для участников СВО: возраст и семейное положение не важны!
4. 📈 ЦБ РФ сообщает: инфляция пробила новый порог!
5. 👶 Маткапитал и жилье: готовьтесь к новым проверкам!
6. 📊 Повышение ставки до 17%: чего ждать от Центробанка?
7. 🏦 Ипотечный апрель: как москвичи берут кредиты на жилье в 2024 году
8. 🏙 Вторичный рынок жилья в Москве: как изменилась ситуация в апреле 2024?
9. 📅 Ключевые цифры апреля 2024: сколько ДДУ зарегистрировано в Москве?
10. 🏘 Старт продаж новых ЖК

Не пропустите важные новости и аналитические обзоры! Смотрите наш выпуск и будьте в курсе всех событий на рынке недвижимости.

👉 https://youtu.be/w5QUD9dqrXc?si=U3sjKb_-9sSmNoVP

Как продать 20-метровую студию и не поседеть?

К нам обратилась Ольга — она хотела продать студию.

Несколько лет назад Ольге предложили купить ее за 2,7 млн рублей. Это была трехкомнатная квартира на первом этаже. которую превратили в 4 студии. Ольге обещали, что в студии сделают ремонт, и потом ее можно будет выгодно продать. Однако для сделки вместо четырех покупателей нашлось лишь два. Тогда юр.лицо, которое помогало нашей клиентке с покупкой, оформило оставшиеся доли на себя, и по 21/100 на Ольгу и другого покупателя. Ремонт в студии так и не доделали, в а договоре купли-продажи указали одного прописанного пользователя, который имел право пожизненного проживания в квартире.

У Ольги было согласие на продажу студии от остальных содольщиков. Но, заказав историю перехода права-собственности, мы поняли, что недавно юр. лицо продало свои 2 доли без уведомления некому физическому лицу. Это человек проживал в Красноярске, не выходил на связь и, соответственно, не мог предоставить свое согласие на продажу. Мы нашли его контакты и отправили уведомление о преимущественном праве покупки, но оно так и не было получено. Тем не менее, нотариус выдал нам разрешение на продажу студии.

Мы столкнулись с кучей проблем: в частности, с рекламой — ЦИАН отправляет такие долевые объявления в бан, к тому же, никто не хотел покупать долю в праве. Самое худшее было в том, что две студии были с отделкой, а в оставшихся двух, принадлежавших до этого юр.лицу, царила разруха. Только после десяти показов мы договорились с одним риэлтором о покупке. Он понимал все риски и покупал для себя, для сдачи в аренду.

Но дальше началось самое интересное — оформление! Подробно о этапе оформления я писал в посте: Как нотариус развалил нам сделку.

Студии которые получены путем деления стандартной квартиры - зло. Не только с юридической но и с практической точки зрения. В очередной раз мы в этом убедились. Больше за продажу таких квартир не возьмёмся.

А вы готовы купить такую студию, почему?

Как нотариус развалил нам сделку

Друзья, хочу поделиться историей, которая стала для меня настоящим уроком. Мы с клиентом продавали студию в Солнцево, которая состояла из долей — 21/100. Мы выбрали нотариуса Ситникову Ольгу Вячеславовну в Крылатском, так как она уже отправляла уведомление о преимущественном праве покупки и видела наши документы.

Подготовка к сделке

За 10 дней до сделки мы отправили нотариусу все документы и попросили подготовить договор купли-продажи. Она проверила наши документы и заказала проверки: выписки из Росреестра, ФГИС и справку о дееспособности. Мы ждали результаты проверки 6 дней, но нотариус утверждала, что они еще не готовы. Параллельно мы проводили еще 3 нотариальные сделки, где результаты пришли за 2 дня. Нотариус уверяла, что все будет готово на следующий день, и мы можем выходить на сделку.

День сделки

В назначенный день мы приехали в банк и заложили деньги на аккредитив, хотя договор купли-продажи нотариус нам так и не прислала. Наш покупатель мог “соскочить” со сделки в любой момент, поэтому нам важно было заложить деньги как можно скорее. Мы приняли рискованное решение выходить на сделку без договора купли-продажи, прописав в условиях доступа к аккредитиву и договор, и ЕГРН.

Приехав к нотариусу Ситниковой, мы узнали, что документы все еще не готовы, и сделку нужно перенести. В оговоренный день мы снова приехали к ней. Она взяла наши документы и начала их изучать и после анализа который занял 10 минут заявила, что не сможет нам оформить ДКП. Получается, что за две недели она даже не посмотрела отправленные документы!

Развязка

Представьте градус нашего напряжения! Деньги уже на аккредитиве, а нотариус отказывается подписывать договор из-за одного прописанного пользователя! Мы начали обзванивать других нотариусов, и только двое согласились зарегистрировать сделку нотариально. В тот же день мы отправили документы одному из них, и уже через 2 дня смогли провести сделку.

Урок на будущее

К сожалению, бывают нотариусы, которые смотрят документы не заранее, а в день сделки. Эта ситуация стала для меня уроком — больше я никогда не буду проводить сделки с незнакомым нотариусом.

А у вас были случаи, когда нотариус разворачивал вас прямо на сделке, и вы уходили ни с чем? Напишите в комментариях 👇🏻

Сегодня у нас вебинар на тему "Как продать квартиру на падающем рынке", регистрация тут.