Недвижимость ДНР без иллюзий. Новые реалии. 🏘

ВЫДЕЛИЛИ ДЕТЯМ ДОЛИ? ПРОВЕРЬТЕ ИХ НАЛОГИ

Недавно ко мне обратилась семья.
Недвижимость есть и на новых территориях, и на остальной территории России.
Приходит уведомление о задолженности по имущественным налогам.
Начинаем разбираться.
При покупке квартиры использовали материнский капитал. Доли, как и положено по закону, выделили детям.
И вот здесь выяснилось то, о чем многие родители даже не подозревают.

ДЕТИ ТОЖЕ ПЛАТЯТ НАЛОГИ.
Даже если ребенку два месяца.
Даже если ему пять лет.
Даже если ему 15 лет и собственного дохода у него нет.

Если ребенок является собственником доли в недвижимости, он является налогоплательщиком по этой недвижимости.

Сам ребенок, конечно, ничего не оплачивает. За несовершеннолетнего это делают его родители или законные представители.
Но налоговая обязанность при этом никуда не исчезает.

«НО У НАС ДЕТИ. ОНИ ЖЕ НАЛОГИ НЕ ПЛАТЯТ?»
Платят.
И это касается не только детей.

Еще одно распространенное заблуждение:
«Пенсионеры налоги не платят».
Нет такого общего правила.
Есть предусмотренные законом льготы, вычеты и ограничения. Но статус пенсионера сам по себе не означает, что человек освобожден от всех налогов.

С многодетными семьями ситуация такая же.
Есть федеральные вычеты по налогу на имущество, в том числе дополнительные вычеты для родителей с тремя и более несовершеннолетними детьми.
Могут быть и региональные или муниципальные льготы.
Но это не означает, что «у многодетных налогов нет».
Льготу нужно проверить именно для конкретного объекта недвижимости и конкретного региона.

А ЧТО С НАЛОГОМ ПРИ ПРОДАЖЕ?
Здесь тоже очень много мифов.
Несовершеннолетний собственник не получает автоматического освобождения от НДФЛ только потому, что он ребенок.

При продаже недвижимости имеет значение срок владения, основание приобретения, стоимость объекта, право на вычет и другие обстоятельства.

В общем случае минимальный срок владения составляет 5 лет, но в предусмотренных законом случаях он составляет 3 года.
Есть имущественные вычеты.
Есть специальные правила для отдельных категорий граждан, в том числе предусмотренные для некоторых семей с тремя и более детьми.

Поэтому схема:
«Ребенок несовершеннолетний, значит налога при продаже нет»
НЕ РАБОТАЕТ.

КАК ПРОВЕРИТЬ, ЕСТЬ ЛИ НАЛОГИ У РЕБЕНКА?
Если у ребенка нет Госуслуг или собственного доступа к Личному кабинету ФНС, это не означает, что налогов нет.
Родитель может обратиться в налоговую инспекцию и оформить доступ к налоговой информации ребенка.

Кроме того, в Личном кабинете ФНС предусмотрен «Семейный доступ», который позволяет родителю видеть налоговые начисления несовершеннолетнего ребенка и оплачивать их.
И это важно сделать не тогда, когда уже появилась задолженность, а заранее.

ОСОБЕННО ПРОВЕРЬТЕ ЭТО, ЕСЛИ:
• квартира покупалась с использованием материнского капитала;
• детям выделены доли;
• у семьи несколько объектов недвижимости;
• недвижимость находится в разных регионах;
• ребенок является собственником недвижимости, полученной по наследству или в дар;
• недвижимость продавалась, когда собственником был несовершеннолетний.

Собственность на ребенка оформляют многие. Налоговые обязанности ребенка помнят далеко не все.

А налоговой безразлично, сколько лет собственнику. 2 месяца ему или 72 года.
Есть объект и есть обязанность по налогу, если отсутствуют предусмотренные законом основания для освобождения.

Поэтому мой совет собственникам простой:
Проверьте всех собственников своих объектов недвижимости. Включая детей.
Особенно если квартира приобреталась с материнским капиталом.

И не ждите, пока небольшая сумма превратится в задолженность, пени и дополнительные проблемы.

Недвижимость без иллюзий. В том числе о налогах.

Основания: Налоговый кодекс РФ, в том числе ст. 400, 403, 407, 408, 217.1, 220; положения ГК РФ о налоговой и имущественной дееспособности несовершеннолетних.

Проверить действующие ставки и льготы можно через сервисы ФНС России.

Многие об этом даже не знают.
В декабре 1927 года в Сталино — тогда ещё совсем молодой Донецк — приехал американский писатель Теодор Драйзер.
И, читая его дневник сегодня, я поймала себя на мысли: как интересно увидеть наш город глазами человека, который впервые оказался здесь почти сто лет назад.
Город встретил его холодом, грязью, туманом, шахтами и терриконами. Но за этим Драйзер увидел живой город: рабочие клубы, библиотеки, спортзалы, театр, людей, которые учились и строили новую жизнь.
А больше всего меня почему-то зацепила вода.
В 1927 году с ней в Сталино было непросто. Драйзер описывает женщин, которые приходили к водонасосной станции с талонами и вёдрами. Получали воду и несли её домой на коромыслах.
В это же время в городе уже строили водопровод — Сталино росло так быстро, что инфраструктура просто не успевала за ним.
И знаете, что удивительно?
Прошло почти сто лет, а тема воды для Донецка всё ещё звучит очень знакомо.
Тогда женщины ждали воду у насоса. Сегодня мы следим за графиком и радуемся хорошему напору.
Город изменился до неузнаваемости. Появились проспекты, высотки, парки, театры. Но что-то осталось прежним.
Донецк всегда был городом, который строился, менялся и учился жить в самых разных обстоятельствах.
Мне нравится думать, что Драйзер, оказавшись сегодня на нашей улице Артёма, узнал бы главное.
Не дома.
Не улицы.
А характер этого города.
И, наверное, именно поэтому мне так интересно читать его дневник.
Иногда, чтобы по-настоящему увидеть свой город, нужно посмотреть на него глазами человека, который увидел его впервые.

https://royallib.com/book/drayzer_teodor/drayzer_russkiy_dnevnik.html?ysclid=mty5e86xkf558599903

⚠️ Квартира куплена в браке, а супруг — гражданин недружественного государства

На первый взгляд всё просто:
в ЕГРН собственник — гражданин РФ → значит, продаём квартиру, деньги перечисляем ему.

Но если квартира приобретена в браке, а второй супруг — гражданин государства, включённого в перечень недружественных, ситуация уже совсем другая.

Разберём на примере
Квартира куплена супругами в период брака.
В ЕГРН собственником указан только муж — гражданин РФ.
Жена — гражданка недружественного государства.

Цена квартиры — 10 млн рублей.
❌ Нельзя автоматически считать, что все 10 млн можно перечислить на обычный счёт российского супруга только потому, что он указан собственником в ЕГРН.

По ст. 34 СК РФ имущество, приобретённое супругами во время брака за счёт общих доходов, является их совместной собственностью независимо от того, на кого оно оформлено.

А значит, необходимо учитывать и имущественные права второго супруга.

И здесь возникает специальный порядок расчётов

Если супруг является гражданином недружественного государства и ему причитается часть денежных средств, необходимо соблюдать специальный порядок, установленный законодательством РФ.

В предусмотренных законом случаях расчёты осуществляются с использованием счёта типа «С».

Просто перечислить всю стоимость квартиры российскому супругу на обычный счёт — не всегда допустимо.
И самое главное — это не только штраф

При наличии предусмотренных законом оснований нарушение обязательных требований может повлечь ничтожность сделки и применение последствий её недействительности.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой судом.

А последствия могут быть очень серьёзными:
покупатель возвращает квартиру, продавец возвращает деньги.

И не имеет значения, что:
нотариус удостоверил ДКП;
Росреестр зарегистрировал переход права;
покупатель получил выписку ЕГРН.

Регистрация в Росреестре сама по себе не делает незаконную сделку законной.

А штраф — отдельно
Ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ предусматривает в предусмотренных законом случаях штраф от 20% до 40% суммы незаконной валютной операции.
Например, если незаконной валютной операцией будет признана сумма 5 млн рублей, потенциальный штраф может составить от 1 до 2 млн рублей.

И это не обязательно единственное последствие.

Кто может выявить нарушение?

Не стоит рассчитывать на:
«Нотариус удостоверил — значит всё нормально».
Или: «Росреестр зарегистрировал — значит уже никто ничего не сделает».

Нарушение впоследствии может стать предметом проверки со стороны банка, органов валютного контроля, налоговых органов, прокуратуры, а также суда.

И даже после регистрации права могут возникнуть вопросы к законности проведённой сделки.

А если квартира находится в ДНР?

Здесь ситуация ещё сложнее.

Для недвижимости в ДНР действует специальное регулирование, в том числе Указ Президента РФ от 24.12.2024 № 1103.

Поэтому сделки с участием супругов, один из которых является гражданином недружественного государства, требуют отдельной юридической проверки.

Продавцы и покупатели, не рискуйте крупной суммой

Ошибка в такой сделке может привести не просто к задержке регистрации.

Можно получить проблему с самой сделкой, возвратом квартиры и денег и административным штрафом.

Именно поэтому такие сделки я рекомендую не проводить самостоятельно.

Хотите спать спокойно — обращайтесь за юридическим сопровождением сделки.

Я проверю правовой режим имущества, статус участников и порядок проведения сделки до того, как вы подпишете ДКП и передадите деньги.

Лучше один раз профессионально проверить сделку, чем потом годами разбираться с её последствиями.

📌 Нормативная база:

• ст. 34 СК РФ;
• ст. 166–168 ГК РФ;
• Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81;
• Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95;
• ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ;
• Указ Президента РФ от 24.12.2024 № 1103.