НЭП | Законная недвижимость

С праздником!

Сегодня поздравляем всех, кто каждый день работает с пространством, городом и средой вокруг нас. Архитектура для нас всегда больше, чем красивые фасады. За каждым объектом стоят десятки решений, расчётов, согласований и большая командная работа.
Команда «НЭП» поздравляет архитекторов, проектировщиков, инженеров и всех коллег, кто помогает превращать идеи в реальные объекты и менять города к лучшему.
Желаем сильных проектов, точных решений и идей, которые действительно хочется воплощать!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

Что не видят риэлтор и нотариус при проверке участка?

7 октября Никита Корчагин выступит на Международном жилищном конгрессе в рамках семинара «Проверка участка перед покупкой: способы, ресурсы, подводные камни».

МЖК — одна из крупнейших федеральных площадок для профессионалов рынка недвижимости: пять дней деловой программы, сотни мероприятий, экспертных дискуссий и разборов практических кейсов.
На семинаре будем говорить о том, как сегодня проверять участок перед покупкой, какими ресурсами для этого пользоваться, где могут скрываться риски и какие нюансы важно увидеть еще до сделки.

🟢 Тема выступления: «Градостроительно-земельный аудит участка глазами инженера. Что не видят риэлтор и нотариус при проверке?»
Разберём, что может остаться за пределами обычной проверки документов, какие градостроительные и земельные ограничения способны повлиять на дальнейшее использование участка и почему к такой проверке важно подключать инженерный взгляд.

⬛️ 7 октября, 14:30–16:00
◼️ Зал ГРМ. Центр Международной Торговли

Будем рады увидеться на Международном жилищном конгрессе!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_Аудит #НЭП_Команда #НЭП_Новости

Проектировщики срывают сроки — или проблема начинается раньше?

Рассказывает Никита Корчагин 🟡
Сегодня на одной из секций TechnoBuild обсуждали возможные изменения в ПП РФ №87. Один из тезисов — проектировщики якобы не заинтересованы в сроках строительства и поэтому закладывают в проектную документацию нереалистичные сроки, которые потом срываются и Заказчик несет убытки. Какие именно изменения предлагают внести, подробно не раскрыли.

◽️ Мне ближе позиция коллеги из Росатома: прежде чем менять требования к проектной документации, стоит научиться качественно формировать задание на проектирование.

Наша экспертная практика это хорошо подтверждает.

В ТЗ одной двусмысленной строкой могут спрятать дополнительные изыскания. Или написать: «получить все необходимые технические условия», фактически возложив на проектировщика часть функций технического заказчика. А потом выясняется, что конкретные ТУ проектировщик самостоятельно вообще получить не может — требуется заключать Соглашение о компенсации потерь, согласовывать его условия, что выходит за пределы компетенций и полномочий проектировщика.

▪️И это уже приводит не просто к срыву сроков, а к расторжению договоров, спорам о качестве и стоимости выполненных работ и судебным экспертизам.

Как раз об этом говорил и в своём выступлении на TechnoBuild: результат проектирования нельзя оценивать только по количеству выпущенных листов. Нужно смотреть, на каких исходных данных он создавался, что было предусмотрено ТЗ, какие ограничения были известны сторонам и можно ли результат реально использовать дальше.

Поэтому хороший проект начинается не с чертежей.

Он начинается с нормального технического заказчика, который управляет сбором ИРД, формирует корректное ТЗ, организует проектирование и затем ведёт объект через все этапы строительства.

Именно там во многом закладываются и сроки, и качество будущего результата.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_ПолезныйМатериал #НЭП_Проектирование

А теперь к практике 📑

На 100+ TechnoBuild много говорили о том, почему проблемы с проектом могут начаться еще до проектирования. Иногда достаточно не проверить один важный параметр участка, чтобы потом пришлось возвращаться назад и переделывать уже готовую работу.
Поэтому решили продолжить тему выступления Никиты Корчагина и поделиться полезным материалом.
Собрали в карточках 15 контрольных точек, которые стоит проверить до начала разработки концепции и проектирования.

🔺 Сохраняйте чек-лист, пригодится в работе!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_Аудит #НЭП_Проектирование #НЭП_ПолезныйМатериал

Спасибо всем, кто сегодня был с нами на 100+ TechnoBuild!

Получилась действительно живая и содержательная дискуссия: говорили о реальных проблемах градостроительной и строительно-технической экспертизы, делились практикой и обсуждали то, с чем сталкиваемся в работе каждый день.

Никита Корчагин выступил с темой «Подготовка градостроительной документации без должной проработки». Спасибо всем, кто пришёл послушать, задавал вопросы и участвовал в обсуждении!

А мы на этом с 100+ TechnoBuild не прощаемся и идём дальше смотреть, чем в этом году живёт один из крупнейших строительных форумов. Обязательно вернёмся к вам отсюда с чем-нибудь интересным.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_Команда #НЭП_Новости

🏗️🏗️ Причина отказа в согласовании ПНО: ограждение не соответствует типовому решению

Показываем ещё одну причину отказа ПНО, и здесь у нас сразу два похожих кейса из практики 🟡
На старте работ мы всегда обращаем внимание клиентов на Альбом типовых ограждающих конструкций и показываем свежие отказы, где причиной стало несоответствие ограждения утверждённому решению. Но иногда клиенту всё равно хочется проверить свой вариант на практике и получить уже свой официальный ответ.

🟢 Так и получилось в первом кейсе. Клиент хотел согласовать только часть нового ограждения, а часть существующего бетонного забора сохранить. Мы заранее обозначили риск, проект всё же подали в таком виде и получили отказ из-за несоответствия решению из Альбома.

🟢 Во втором случае история была похожая. По просьбе клиента в первой редакции проекта предусмотрели ограждение высотой 0,6 м. Риск тоже обсудили заранее, и результат оказался тем же: проект получил отказ.
В обоих случаях всё прошло спокойно, потому что клиенты заранее понимали возможный сценарий. После отказов они вернулись к нам за корректировкой проектов, и дальше уже приводили решения в соответствие с требованиями Альбома.
▪️ Поэтому здесь правило довольно простое: если проектируем ограждение в рамках ПНО, решение лучше сразу сверять с актуальным Альбомом типовых ограждающих конструкций. Это как раз тот случай, когда одна деталь в проекте может остановить всё согласование.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_ПНО #НЭП_Кейс #НЭП_ОтказВСогласовании

📺📺📺📺 30 сентября Никита Корчагин выступит на 100+ TechnoBuild!

Примем участие в панельной дискуссии «Проблемы и перспективы градостроительной и строительно-технической экспертизы».

🔹Никита Корчагин, генеральный директор «НЭП», выступит с темой «Подготовка градостроительной документации без должной проработки».
На реальных кейсах разберём:
🔴 почему проект или концепция без предварительного градостроительного аудита могут привести к судебному спору;
🔴 как правильно выстроить этапность
аудит 🟡 концепция 🟡 АГР;
🔴 как обосновывать стоимость работ по подготовке градостроительной документации при отсутствии единой методики расчёта.

100+ TechnoBuild
◼️ Екатеринбург, МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО»
29 сентября – 2 октября 2026 года

Будем рады встретиться на выставке и обсудить практические вопросы лично.

#НЭП_Команда #НЭП_Новости

Фасад согласован. Значит, можно начинать работы?

Не всегда, поехали разбираться 🟡

Даже если проектное решение уже готово, перед выходом на площадку может потребоваться ещё один документ - ордер ОАТИ. В нашей практике такие задачи возникают в том числе при фасадных работах, поэтому разберём базу: когда ордер нужен и что потребуется для его оформления.
Ордер ОАТИ оформляют на конкретные виды работ, связанные с использованием городской территории. В том числе он может потребоваться при:
🟢 земляных работах;
🟢 организации стройплощадки;
🟢 установке временных ограждений;
🟢 размещении бытовок, контейнеров и других временных объектов;
🟢 временном складировании;
🟢 монтаже и демонтаже конструкций;
🟢 работах, связанных с изменением внешнего архитектурного решения здания.
Порядок оформления таких ордеров регулируется Постановлением Правительства Москвы № 284-ПП.

Самого заявления недостаточно. Под конкретный вид работ необходимо подготовить комплект документации: календарный график, проект производства работ, а в зависимости от ситуации - документы на земельный участок, необходимые согласования, схемы движения транспорта и пешеходов и другие материалы.
В проекте производства работ фиксируются границы и виды работ, размещение временных ограждений и объектов, а также восстановление нарушенного благоустройства.
▪️ Поэтому ордер ОАТИ лучше учитывать как отдельный этап подготовки к работам. Сначала важно определить, какие именно работы планируются и какие решения потребуются на площадке, а уже затем формировать комплект документов для оформления ордера.

Мы в «НЭП» сопровождаем получение ордеров ОАТИ и разрабатываем необходимую для этого документацию. Наши эксперты помогают определить состав документов под конкретную задачу и пройти процедуру оформления без лишних возвратов. Нюансы получения ордера именно для фасадных работ ещё разберём отдельно на практическом примере.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_ПолезныйМатериал

🏗️🏗️ Участок-«остров» в зоне «Ф»: как мы устранили градостроительное расхождение

Представьте ситуацию: земельный участок используется для индивидуального жилищного строительства, в ЕГРН указан соответствующий ВРИ 2.1, но по ПЗЗ он находится в территориальной зоне с индексом сохраняемого землепользования «Ф».

🟢 При этом окружающая территория уже имеет нужные параметры. Получается своеобразный «остров»: смежная территориальная зона фактически окутывает участок, а его градостроительный регламент выбивается из общей логики.
Клиент обратился к нам, чтобы устранить это расхождение и привести регламент в соответствие с ВРИ по ЕГРН и фактическим использованием участка.

Почему это было важно сделать сейчас?
Если в дальнейшем собственник решит провести реконструкцию или построить ещё один индивидуальный жилой дом, действующий градостроительный регламент может стать препятствием. Поэтому требовалось изменить не только ВРИ, но и предельные параметры.

🟢Для внесения изменений в ПЗЗ мы подготовили Буклет, в котором обосновали целесообразность предлагаемого решения, его соответствие нормам и необходимость привести территорию к единообразию.
Предлагалось установить:
1️⃣ ВРИ 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства»;
2️⃣ плотность застройки - 5 тыс. м²/га;
3️⃣ предельную высоту - 15 м;
4️⃣ процент застройки - не установлен

В результате наш Буклет стал основанием для выпуска распоряжения ДГП о внесении соответствующих изменений.
Так один участок перестал быть градостроительным «островом», а его регламент был приведён в соответствие с фактическим использованием и параметрами окружающей территории ▪️

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_КЕЙС #НЭП_ВРИ #НЭП_Согласование

Площадь в ЕГРН не совпадает с фактической, хотя реконструкции не было?

Такая ситуация может возникнуть из-за изменения методики подсчёта площади или ошибки в старом техническом паспорте. При этом действующая редакция Закона № 218-ФЗ не предусматривает уточнение площади здания или сооружения исключительно по причине изменения методики расчёта как основание для выполнения кадастровых работ и проведения учёта.

📺📺📺📺 В Госдуму внесён законопроект № 1336436-8 «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“», который предлагает изменить этот порядок.
Документ предусматривает возможность приводить сведения о площади зданий, сооружений и помещений в ЕГРН в соответствие с фактическими данными, если расхождение связано не с реконструкцией, а с изменением правил подсчёта площади.
Для этого предлагается дополнить статьи 24 и 69 Закона № 218-ФЗ и разрешить:
🟢 осуществлять государственный кадастровый учёт или вносить в ЕГРН сведения о ранее учтённых объектах на основании заявления правообладателя и технического плана;
🟢 уточнять площадь здания, сооружения или помещения, если её изменение вызвано изменением правил подсчёта площади либо выявленной ошибкой в техническом паспорте, изготовленном до 1 января 2013 года.
▪️ Отдельный блок законопроекта касается сведений, необходимых для государственной кадастровой оценки зданий и сооружений. Для них предлагается установить упрощённый порядок внесения в ЕГРН.
Статью 70 Закона № 218-ФЗ планируют дополнить нормами, которые позволят в отдельных случаях вносить такие сведения без подготовки технического плана.
Предусмотрено два варианта:
🟢 по заявлению собственника объекта или его представителя;
🟢 самостоятельно органом регистрации прав на основании документов, представленных бюджетными учреждениями субъектов РФ, созданными для определения кадастровой стоимости.

Что это значит для собственников 🟡
Если у объекта есть расхождения по площади между фактическими данными, техническим паспортом и ЕГРН, имеет смысл уже сейчас проверить, из-за чего они возникли и какими документами это подтверждается. Если законопроект примут, для части таких случаев появится более понятный механизм уточнения сведений без привязки к реконструкции объекта.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_Новости