👏🙌🤝Как субсидируют ипотеку
Ответ на один из вопросов читателей.
Льготная ипотека существует давно, но массово она к нам пришла году только в 2020-м, с тех самых мер поддержки Мишустина. Льготная = субсидированная, потому все льготы для населения оплачиваются из чужого кармана, частного или государственного. Но в народном сознании льготы могут быть только от государства, поэтому ассоциация однозначна, хотя это не суть важно.
Механизм субсидированной ипотеки прост. Есть недвижимость и разные ипотечные программы, у которых рыночная ставка. Человек, т.е. потребитель, хочет приобрести эту недвижимость в ипотеку. Государство, застройщик, работодатель или ещё кто-то предлагает ему помощь — и оплачивает часть процентов за него, тем самым снижая для него долговую нагрузку.
Зачем это делает государство? Чтобы простимулировать застройщиков больше строить, давать людям работу и платить налоги, чтобы банки выдавали больше ипотек, получали больше прибыли и платили больше налогов, а сами граждане решали свой жилищный вопрос. Зачем это делает застройщик? Чтобы стимулировать клиентов покупать его продукцию, т.е. брать его квартиры. Зачем это может делать работодатель? Как исключительная мера поддержки для сотрудников и закрепления их за работодателем. В любом случае раскошеливаться будет не только ипотечник, но и кто-то ещё со стороны — а банк в любом случае получит полную стоимость ипотечного кредита, т.е. он всегда остаётся главным бенефициаром.
Тот, кто субсидирует ипотеку для заёмщика, заключает с банком соответствующий договор — согласно нему, он будет доплачивать банку недостающую процентную прибыль в случае снижения ставки.
Для простоты подсчёта возьмём 1-комнатную квартиру стоимостью ₽1 млн, ключевую ставку в 8% и рыночные ипотечные ставки 10% (помечтаем и вспомним былые времена). Пусть человек захочет взять ипотеку на 10 лет (для удобства счёта) и рыночный процент будет всё тем же (10%). Каждый год человек будет выплачивать сумму кредита + сверху ежегодно начисляемые проценты, которые составляют прибыль банка. Если ипотека с аннуитетными платежами (равные платежи ежемесячно), то в них сразу зашиты и проценты, и сумма основного кредита. Чтобы не ломать голову с разложением формул ипотеки, воспользуемся кредитным калькулятором и введём все данные задачи в неё — ежемесячный платёж составляет ₽13,2 тыс..
А теперь появляется государство, к примеру, и говорит банку — давай я выплачу часть процентов (не часть основного долга, а только часть процентов!) за заёмщика и тем самым простимулирую людей брать больше ипотек, экономика будет развиваться и всё такое. Банк согласен — ему всё равно, кто будет платить, лишь бы платили. И государство (опять же, для примера) компенсирует гражданину половину всех процентов, делая для него ставку не 5%, а 10%. Тогда гражданин будет уже платить не ₽13,2 тыс., а ₽10,6 тыс. Процентов он стал платить в 2 раза меньше, но основную сумму ипотеки всё равно выплатит самостоятельно.
В какой момент банк получает эти оплаченные государством проценты? И в каком объёме?
А вот тут уже всё зависит от договора между банком и государством, застройщиком или другим субсидирующим субъектом. Если это государство, то оно запускает программу льготной ипотеки и подключает к ней согласные участвовать банки (а они согласны, потому что это поток клиентов). Проценты выплачиваются так, как указано в программе, траты на них заложены в федеральном бюджете — например, в 2021-2026 годах согласно планам из бюджета банкам в качестве платы за льготные проценты выплатят ₽1,6 трлн. Если эта субсидия от застройщика, работодателя или кого-то ещё, то там уже всё более индивидуально.
#ликбез
🫏 @oslabilrubl
Ответ на один из вопросов читателей.
О, а расскажите подробнее о процессе субсидирования ипотеки, когда, как в каких объёмах банки получают средства при оформлении ит или семейной ипотеки.
Льготная ипотека существует давно, но массово она к нам пришла году только в 2020-м, с тех самых мер поддержки Мишустина. Льготная = субсидированная, потому все льготы для населения оплачиваются из чужого кармана, частного или государственного. Но в народном сознании льготы могут быть только от государства, поэтому ассоциация однозначна, хотя это не суть важно.
Механизм субсидированной ипотеки прост. Есть недвижимость и разные ипотечные программы, у которых рыночная ставка. Человек, т.е. потребитель, хочет приобрести эту недвижимость в ипотеку. Государство, застройщик, работодатель или ещё кто-то предлагает ему помощь — и оплачивает часть процентов за него, тем самым снижая для него долговую нагрузку.
Зачем это делает государство? Чтобы простимулировать застройщиков больше строить, давать людям работу и платить налоги, чтобы банки выдавали больше ипотек, получали больше прибыли и платили больше налогов, а сами граждане решали свой жилищный вопрос. Зачем это делает застройщик? Чтобы стимулировать клиентов покупать его продукцию, т.е. брать его квартиры. Зачем это может делать работодатель? Как исключительная мера поддержки для сотрудников и закрепления их за работодателем. В любом случае раскошеливаться будет не только ипотечник, но и кто-то ещё со стороны — а банк в любом случае получит полную стоимость ипотечного кредита, т.е. он всегда остаётся главным бенефициаром.
Тот, кто субсидирует ипотеку для заёмщика, заключает с банком соответствующий договор — согласно нему, он будет доплачивать банку недостающую процентную прибыль в случае снижения ставки.
Для простоты подсчёта возьмём 1-комнатную квартиру стоимостью ₽1 млн, ключевую ставку в 8% и рыночные ипотечные ставки 10% (помечтаем и вспомним былые времена). Пусть человек захочет взять ипотеку на 10 лет (для удобства счёта) и рыночный процент будет всё тем же (10%). Каждый год человек будет выплачивать сумму кредита + сверху ежегодно начисляемые проценты, которые составляют прибыль банка. Если ипотека с аннуитетными платежами (равные платежи ежемесячно), то в них сразу зашиты и проценты, и сумма основного кредита. Чтобы не ломать голову с разложением формул ипотеки, воспользуемся кредитным калькулятором и введём все данные задачи в неё — ежемесячный платёж составляет ₽13,2 тыс..
А теперь появляется государство, к примеру, и говорит банку — давай я выплачу часть процентов (не часть основного долга, а только часть процентов!) за заёмщика и тем самым простимулирую людей брать больше ипотек, экономика будет развиваться и всё такое. Банк согласен — ему всё равно, кто будет платить, лишь бы платили. И государство (опять же, для примера) компенсирует гражданину половину всех процентов, делая для него ставку не 5%, а 10%. Тогда гражданин будет уже платить не ₽13,2 тыс., а ₽10,6 тыс. Процентов он стал платить в 2 раза меньше, но основную сумму ипотеки всё равно выплатит самостоятельно.
В какой момент банк получает эти оплаченные государством проценты? И в каком объёме?
А вот тут уже всё зависит от договора между банком и государством, застройщиком или другим субсидирующим субъектом. Если это государство, то оно запускает программу льготной ипотеки и подключает к ней согласные участвовать банки (а они согласны, потому что это поток клиентов). Проценты выплачиваются так, как указано в программе, траты на них заложены в федеральном бюджете — например, в 2021-2026 годах согласно планам из бюджета банкам в качестве платы за льготные проценты выплатят ₽1,6 трлн. Если эта субсидия от застройщика, работодателя или кого-то ещё, то там уже всё более индивидуально.
#ликбез
🫏 @oslabilrubl