Зоны затопления и подтопления: что изменилось для застройщиков с 4 августа 2026 года
Раньше Водный кодекс РФ запрещал строительство объектов капитального строительства (ОКС) , не обеспеченных инженерной защитой. Теперь формулировка стала существенно жёстче: в границах установленной зоны запрещено само строительство ОКС, за исключением сооружений инженерной защиты. Кроме того, отдельно запрещено освоение территории в целях строительства ОКС.
Что это означает для застройщика?
Раньше можно было решить вопрос на уровне проектирования самого объекта: предусмотреть свайный фундамент, повысить отметку территории, выполнить другие защитные мероприятия и обосновать безопасность строительства.
Теперь такой подход нельзя рассматривать как универсальное основание для размещения здания в установленной зоне.
При этом есть важная юридическая деталь: статья 67.1 ВК РФ по-прежнему прямо называет устройство свайных фундаментов одним из средств инженерной защиты. Но это не отменяет установленного запрета на строительство ОКС. Поэтому наличие свайного фундамента само по себе не означает, что объект можно строить в зоне затопления или подтопления.
Что теперь допускается?
В границах зон затопления и подтопления допускается осуществление инженерной защиты территорий и объектов и строительство сооружений инженерной защиты.
Речь может идти о:
— водоограждающих дамбах;
— берегоукрепительных сооружениях;
— других сооружениях инженерной защиты;
— искусственном повышении поверхности территории;
— применении средств инженерной защиты, включая свайные фундаменты и другие решения.
При этом инженерная защита в границах предоставленного земельного участка осуществляется правообладателем земельного участка, если законодательством не определён иной порядок.
Можно ли убрать зону?
Да, но не самостоятельно.
Положение о зонах затопления и подтопления предусматривает прекращение существования зоны, в частности, при обеспечении территории инженерной защитой. Решение принимает Федеральное агентство водных ресурсов или его территориальный орган на основании предложения исполнительного органа субъекта РФ.
Зона считается прекратившей существование со дня исключения сведений о ней из ЕГРН. Поэтому одного технического отчёта, расчёта или проектного решения недостаточно.
Что делать до покупки участка или начала проектирования?
В первую очередь необходимо проверить:
☑ сведения ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территории;
☑ ГПЗУ и градостроительную документацию;
☑ наличие зоны затопления или подтопления на участке;
☑ фактическую подверженность территории затоплению и подтоплению;
☑ рельеф и высотные отметки;
☑ гидрологические условия и расчётные уровни воды;
☑ уровень и режим грунтовых вод;
☑ существующие сооружения инженерной защиты и их состояние.
Именно здесь особенно важны инженерные изыскания.
Инженерно-#гидрометеорологические изыскания позволяют оценить гидрологический режим и расчётные характеристики водного объекта.
Инженерно-#геодезические изыскания дают актуальную информацию о рельефе и высотных отметках территории.
Инженерно-#геологические изыскания позволяют изучить грунты, гидрогеологические условия и факторы, связанные с подтоплением территории.
Результаты изысканий не отменяют установленную зону, но позволяют заранее понять, какое решение рационально: перенести пятно застройки, изменить планировку участка или рассматривать инженерную защиту территории.
📌 Вывод: теперь проверять зону затопления или подтопления нужно не перед экспертизой и даже не перед получением разрешения на строительство, а значительно раньше — при выборе и приобретении участка и формировании концепции объекта.
Для застройщика инженерные изыскания становятся не просто источником исходных данных для проектировщика, а инструментом управления рисками ещё до начала проектирования.
#Пермгипроводхоз выполняет комплекс инженерных изысканий и помогает оценить инженерно-гидрометеорологические, геологические и гидрогеологические условия площадки.
Раньше Водный кодекс РФ запрещал строительство объектов капитального строительства (ОКС) , не обеспеченных инженерной защитой. Теперь формулировка стала существенно жёстче: в границах установленной зоны запрещено само строительство ОКС, за исключением сооружений инженерной защиты. Кроме того, отдельно запрещено освоение территории в целях строительства ОКС.
Что это означает для застройщика?
Раньше можно было решить вопрос на уровне проектирования самого объекта: предусмотреть свайный фундамент, повысить отметку территории, выполнить другие защитные мероприятия и обосновать безопасность строительства.
Теперь такой подход нельзя рассматривать как универсальное основание для размещения здания в установленной зоне.
При этом есть важная юридическая деталь: статья 67.1 ВК РФ по-прежнему прямо называет устройство свайных фундаментов одним из средств инженерной защиты. Но это не отменяет установленного запрета на строительство ОКС. Поэтому наличие свайного фундамента само по себе не означает, что объект можно строить в зоне затопления или подтопления.
Что теперь допускается?
В границах зон затопления и подтопления допускается осуществление инженерной защиты территорий и объектов и строительство сооружений инженерной защиты.
Речь может идти о:
— водоограждающих дамбах;
— берегоукрепительных сооружениях;
— других сооружениях инженерной защиты;
— искусственном повышении поверхности территории;
— применении средств инженерной защиты, включая свайные фундаменты и другие решения.
При этом инженерная защита в границах предоставленного земельного участка осуществляется правообладателем земельного участка, если законодательством не определён иной порядок.
Можно ли убрать зону?
Да, но не самостоятельно.
Положение о зонах затопления и подтопления предусматривает прекращение существования зоны, в частности, при обеспечении территории инженерной защитой. Решение принимает Федеральное агентство водных ресурсов или его территориальный орган на основании предложения исполнительного органа субъекта РФ.
Зона считается прекратившей существование со дня исключения сведений о ней из ЕГРН. Поэтому одного технического отчёта, расчёта или проектного решения недостаточно.
Что делать до покупки участка или начала проектирования?
В первую очередь необходимо проверить:
☑ сведения ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территории;
☑ ГПЗУ и градостроительную документацию;
☑ наличие зоны затопления или подтопления на участке;
☑ фактическую подверженность территории затоплению и подтоплению;
☑ рельеф и высотные отметки;
☑ гидрологические условия и расчётные уровни воды;
☑ уровень и режим грунтовых вод;
☑ существующие сооружения инженерной защиты и их состояние.
Именно здесь особенно важны инженерные изыскания.
Инженерно-#гидрометеорологические изыскания позволяют оценить гидрологический режим и расчётные характеристики водного объекта.
Инженерно-#геодезические изыскания дают актуальную информацию о рельефе и высотных отметках территории.
Инженерно-#геологические изыскания позволяют изучить грунты, гидрогеологические условия и факторы, связанные с подтоплением территории.
Результаты изысканий не отменяют установленную зону, но позволяют заранее понять, какое решение рационально: перенести пятно застройки, изменить планировку участка или рассматривать инженерную защиту территории.
📌 Вывод: теперь проверять зону затопления или подтопления нужно не перед экспертизой и даже не перед получением разрешения на строительство, а значительно раньше — при выборе и приобретении участка и формировании концепции объекта.
Для застройщика инженерные изыскания становятся не просто источником исходных данных для проектировщика, а инструментом управления рисками ещё до начала проектирования.
#Пермгипроводхоз выполняет комплекс инженерных изысканий и помогает оценить инженерно-гидрометеорологические, геологические и гидрогеологические условия площадки.