Про тоннельное мышление (шоры). Или одна из ошибок инвестора.
Сразу оговорюсь, что я тоже нахожусь в некотором тоннеле - работаю только на рынке стрит ритейла и смотрю в основном первые этажи жилых домов.
Есть покупатели, которые рассматривают только один канал покупки - тоннель через который они видят рынок. Например, вторичный рынок ГАБов (Готовый Арендный Бизнес). Здесь просто – купил и получай деньги. Такие покупатели могут не рассматривать новостройки, т.к. не готовы ждать, когда их построят. Не хотят оформлять договоры с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями (Мосэергосбыт, Мосводоконал, МОЭК), искать арендатора, согласовывать договор аренды… Бывает, что такие объекты сильно переоценены, но не все.
Другие считают, что застройщик - первый продавец и цены у него минимальные. Не рассматривают объекты на вторичном рынке. Но часто застройщики продают так дорого, что если сопоставить цену с возможной арендой и рассчитать срок окупаемости проекта, покупка может оказаться менее выгодной чем на вторичном рынке.
Кто-то считает, что минимальная стоимость на торгах, смотрят только их, и покупают дороже чем на вторичке, не видя ничего вокруг. Вспоминается пример, на ул. Милашенкова 3к1 на торгах в мае 2016 года до открытия станции метро Фонвизинская за помещение площадью 138м2 победитель торгов заплатил по 269 тыс./м2, а в это время за стенкой продавалось помещение с аналогичной планировкой 131м2 по цене 229 тыс./м2, т.е. на вторичке было на 15% дешевле, но участники торгов его просто не замечали.
Есть и более узкие тоннели. Например, специализация только на городских торгах или только на торгах по банкротству. По нашей статистике, и статистике РАД (Российский Аукционный Дом) на торгах часто совершаются сделки по ценам выше рыночных. Если участвуете в торгах делайте это по расчету и с трезвой головой.
На практике масса примеров покупки вторички дешевле, чем аналогичного помещения на торгах или у застройщика. Это не означает, что на торгах или у застройщика нельзя купить дешевле, мы лишь хотели рассказать, что бывает и дороже и нужно смотреть разные каналы продаж.
Смотрите шире, проводите арбитраж между тоннелями. Типичный пример арбитража, которым пользуются многие: купить новостройку - продать на вторичке.
Возможны и другие варианты арбитража: купить на торгах – продать через агрегатор новостроек или купить в новостройке - продать через аукцион.
И для повышения эффективности обращайтесь к профессионалам. @primetr_ru
Сразу оговорюсь, что я тоже нахожусь в некотором тоннеле - работаю только на рынке стрит ритейла и смотрю в основном первые этажи жилых домов.
Есть покупатели, которые рассматривают только один канал покупки - тоннель через который они видят рынок. Например, вторичный рынок ГАБов (Готовый Арендный Бизнес). Здесь просто – купил и получай деньги. Такие покупатели могут не рассматривать новостройки, т.к. не готовы ждать, когда их построят. Не хотят оформлять договоры с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями (Мосэергосбыт, Мосводоконал, МОЭК), искать арендатора, согласовывать договор аренды… Бывает, что такие объекты сильно переоценены, но не все.
Другие считают, что застройщик - первый продавец и цены у него минимальные. Не рассматривают объекты на вторичном рынке. Но часто застройщики продают так дорого, что если сопоставить цену с возможной арендой и рассчитать срок окупаемости проекта, покупка может оказаться менее выгодной чем на вторичном рынке.
Кто-то считает, что минимальная стоимость на торгах, смотрят только их, и покупают дороже чем на вторичке, не видя ничего вокруг. Вспоминается пример, на ул. Милашенкова 3к1 на торгах в мае 2016 года до открытия станции метро Фонвизинская за помещение площадью 138м2 победитель торгов заплатил по 269 тыс./м2, а в это время за стенкой продавалось помещение с аналогичной планировкой 131м2 по цене 229 тыс./м2, т.е. на вторичке было на 15% дешевле, но участники торгов его просто не замечали.
Есть и более узкие тоннели. Например, специализация только на городских торгах или только на торгах по банкротству. По нашей статистике, и статистике РАД (Российский Аукционный Дом) на торгах часто совершаются сделки по ценам выше рыночных. Если участвуете в торгах делайте это по расчету и с трезвой головой.
На практике масса примеров покупки вторички дешевле, чем аналогичного помещения на торгах или у застройщика. Это не означает, что на торгах или у застройщика нельзя купить дешевле, мы лишь хотели рассказать, что бывает и дороже и нужно смотреть разные каналы продаж.
Смотрите шире, проводите арбитраж между тоннелями. Типичный пример арбитража, которым пользуются многие: купить новостройку - продать на вторичке.
Возможны и другие варианты арбитража: купить на торгах – продать через агрегатор новостроек или купить в новостройке - продать через аукцион.
И для повышения эффективности обращайтесь к профессионалам. @primetr_ru