ГАБы бывают разные: зеленые, белые, красные... Пример сравнения двух ГАБов
У меня часто спрашивают про среднюю окупаемость, но она может сильно отличаться по разным объектам. И отличаться может по разным причинам: разные налоги у продавца и покупателя, разные локации, разные объекты, разные арендаторы, разные расходы по объекту...
Почему я взял для сравнения эти два ГАБа, что общего у этих ГАБов?
Примерно одинаковый размер МАП без НДС и односторонняя индексация на ИПЦ, но не более 5%. Почти один год постройки и почти одинаковая удаленность от МКАД. Договоры с магазинами подписаны в один месяц.Дальше пошли различия.
В первом случае МАП от одного арендатора Дикси, а во втором случае от четырех -Пятерочка, Здравсити, РВБ, табак. ДДА с Дикси на 10 лет, в противовес с Пятерочкой на 15 лет, Здравсити 5 лет, табак 11 месяцев, РВБ – на неопределенный срок.
Кто-то предпочтет моноарендатора, чтобы проще управлять, а кто-то выберет Пятерочку, потому что она больше нравится и нескольких арендаторов, чтобы минимизировать риски.
Во втором объекте есть возможность поставить НТО и/или водомат и увеличить арендный доход.
В обоих ГАБах есть привязка к РТО, но немного разный % от РТО и во втором случае привязка к РТО конечно же только по Пятерочке, по мелким арендаторам только фикс и индексация.
Первый объект в Новой Москве, второй в МО, хотя оба за МКАД. Оба неплохо, но по-своему расположены в ЖК.
В первом случае более высока плотность квартирных домохозяйств (КДХ) в ЖК, но и более высокая обеспеченность нежильем и большая конкуренция среди супермаркетов.
Во втором ГАБе не такая высокая плотность КДХ но и низкая обеспеченность нежильем и всего один конкурент на локальном рынке – Магнит.
Первый ГАБ во встроено-пристроенной части МКД с двумя входами - при необходимости можно поделить на 2 помещения под двух арендаторов. Второй ГАБ в ОСЗ на собственном земельном участке, больше входов, больше возможностей деления – при необходимости.
Некомпенсируемы расходы в первом случае около 40 тыс. в мес., во втором около 50 тыс. в мес. при условии получения в обоих случаях льготы по налогу на недвижимость.
Общая площадь и выделенная мощность электричества во втором объекте более чем в 2 раза больше чем в первом.
Ну и, наверное, самое существенное различие – цена и окупаемость. Первый дороже второго на 40%. Однако в цене первого 22% НДС и для покупателя плательщика НДС 22% это возможность его возместить из бюджета.
Если вы купите первый на компанию с НДС у вас будет одна окупаемость, а если его же на ИП на УСН, то другая.
Ну и если говорить об окупаемости, которую считают простым делением цены на МАП, то на данном примере видно, что так просто нельзя сравнивать.
💬
Какой из этих двух ГАБов вы бы выбрали? И почему?
Если вы рассматриваете покупку подобных ГАБов,
напишите в лс ПРЕЗЕНТАЦИЯ и мы вышлем вам информацию по данным объектам.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода…
@primetr_ru
