Nikoliers: Москва перестает быть рынком массового жилья.
▶️Пристально разбираем отчет консалтеров о жилой недвижимости Москвы за четвертый квартал прошлого года.
⚫️К концу года средняя цена предложения достигла 658 тыс. руб. за кв. м (+8% за квартал и +23% за год) — это максимальный годовой прирост за последние пять лет. Спрос составил 907 тыс. кв. м, что на 19,3% выше третьего квартала, но всего на 0,6% выше уровня аналогичного периода прошлого года.
⚫️По итогам года было продано 62,5 тыс. лотов (–2% г/г) или 3,1 млн кв. м (–4% г/г). Суммарная стоимость ДДУ выросла до 1,4 трлн руб. (+19% г/г), т.е. деньги на рынок пришли не через рост объема, а через рост цен.
⚫️Nikoliers отдельно подчеркивает, что даже при росте выручки фактический приток денег остается недостаточным для нормального наполнения эскроу-счетов и получения льготных ставок по проектному финансированию. Т.е. система работает, но финансово становится все более хрупкой.
⚫️Предложение продолжает сжиматься. К концу четвертого квартала объем экспозиции упал до 2,32 млн кв. м (-3,7% за квартал и -13,8% за год). Объем нового предложения по проектным декларациям за весь 2025 год составил 2,3 млн кв. м, что на 42% ниже прошлого года (минимум за пять лет).
⚫️Самый сильный перекос в комфорт-классе. Это единственный сегмент, где по итогам года спрос вырос: 34,3 тыс. лотов (+3% г/г). Но предложение вымывается быстрее всего: -42% по количеству лотов и -35% по площади. Объем вывода новых проектов в этом сегменте упал на 49%. Массовый рынок в столице физически перестают строить.
⚫️Поэтому структура рынка смещается вверх по классам. Доля комфорт-класса в экспозиции за год упала до 31% (–11 п.п.), бизнес-класс вырос до 52%, премиум — до 17% (+10 п.п.). Москва постепенно перестает структурно быть рынком массового жилья.
⚫️Отдельный сигнал — появление муниципального девелопера "Московские кварталы" на базе Фонда реновации. Он уже реализует 12 домов и планирует занять нишу доступного жилья (выдавливает частных игроков).
⚫️Меняется и типология. Средняя площадь лота в экспозиции к концу года выросла до 61 кв. м (+5 кв. м г/г), а средняя площадь проданного лота в четвертом квартале составила 48 кв. м (–4 кв. м г/г). Девелоперы проектируют более крупные квартиры, а покупатели вынуждены брать компактные из-за дорогих кредитов.
⚫️Цены выросли во всех сегментах: комфорт — +9,1% за квартал, бизнес — +5,7%, премиум — +0,4%. Средний размер скидок вырос до 16% (против 6% кварталом ранее).
Прогноз на 2026 год:
⚫️Nikoliers ожидает рост цен еще на 14–15%, но при этом прогнозирует снижение спроса в комфорт-классе из-за ужесточения "семейной ипотеки".
▶️Пристально разбираем отчет консалтеров о жилой недвижимости Москвы за четвертый квартал прошлого года.
⚫️К концу года средняя цена предложения достигла 658 тыс. руб. за кв. м (+8% за квартал и +23% за год) — это максимальный годовой прирост за последние пять лет. Спрос составил 907 тыс. кв. м, что на 19,3% выше третьего квартала, но всего на 0,6% выше уровня аналогичного периода прошлого года.
⚫️По итогам года было продано 62,5 тыс. лотов (–2% г/г) или 3,1 млн кв. м (–4% г/г). Суммарная стоимость ДДУ выросла до 1,4 трлн руб. (+19% г/г), т.е. деньги на рынок пришли не через рост объема, а через рост цен.
⚫️Nikoliers отдельно подчеркивает, что даже при росте выручки фактический приток денег остается недостаточным для нормального наполнения эскроу-счетов и получения льготных ставок по проектному финансированию. Т.е. система работает, но финансово становится все более хрупкой.
⚫️Предложение продолжает сжиматься. К концу четвертого квартала объем экспозиции упал до 2,32 млн кв. м (-3,7% за квартал и -13,8% за год). Объем нового предложения по проектным декларациям за весь 2025 год составил 2,3 млн кв. м, что на 42% ниже прошлого года (минимум за пять лет).
⚫️Самый сильный перекос в комфорт-классе. Это единственный сегмент, где по итогам года спрос вырос: 34,3 тыс. лотов (+3% г/г). Но предложение вымывается быстрее всего: -42% по количеству лотов и -35% по площади. Объем вывода новых проектов в этом сегменте упал на 49%. Массовый рынок в столице физически перестают строить.
⚫️Поэтому структура рынка смещается вверх по классам. Доля комфорт-класса в экспозиции за год упала до 31% (–11 п.п.), бизнес-класс вырос до 52%, премиум — до 17% (+10 п.п.). Москва постепенно перестает структурно быть рынком массового жилья.
⚫️Отдельный сигнал — появление муниципального девелопера "Московские кварталы" на базе Фонда реновации. Он уже реализует 12 домов и планирует занять нишу доступного жилья (выдавливает частных игроков).
⚫️Меняется и типология. Средняя площадь лота в экспозиции к концу года выросла до 61 кв. м (+5 кв. м г/г), а средняя площадь проданного лота в четвертом квартале составила 48 кв. м (–4 кв. м г/г). Девелоперы проектируют более крупные квартиры, а покупатели вынуждены брать компактные из-за дорогих кредитов.
⚫️Цены выросли во всех сегментах: комфорт — +9,1% за квартал, бизнес — +5,7%, премиум — +0,4%. Средний размер скидок вырос до 16% (против 6% кварталом ранее).
Прогноз на 2026 год:
⚫️Nikoliers ожидает рост цен еще на 14–15%, но при этом прогнозирует снижение спроса в комфорт-классе из-за ужесточения "семейной ипотеки".