Реальная стройка VIP

"Эталон": дивидендов не будет.

▶️Компания провела годовое собрание акционеров и приняла решение не распределять прибыль и не платить дивиденды за 2024 год. Но это не самое интересное.

Избран новый состав совета директоров, куда вошел Феликс Евтушенков (сын главы АФК "Система" Владимира Евтушенкова). Выглядит как формализация контроля семьи над стратегией девелопера.

Nikoliers: Москва перестает быть рынком массового жилья.

▶️Пристально разбираем отчет консалтеров о жилой недвижимости Москвы за четвертый квартал прошлого года.

⚫️К концу года средняя цена предложения достигла 658 тыс. руб. за кв. м (+8% за квартал и +23% за год) — это максимальный годовой прирост за последние пять лет. Спрос составил 907 тыс. кв. м, что на 19,3% выше третьего квартала, но всего на 0,6% выше уровня аналогичного периода прошлого года.

⚫️По итогам года было продано 62,5 тыс. лотов (–2% г/г) или 3,1 млн кв. м (–4% г/г). Суммарная стоимость ДДУ выросла до 1,4 трлн руб. (+19% г/г), т.е. деньги на рынок пришли не через рост объема, а через рост цен.

⚫️Nikoliers отдельно подчеркивает, что даже при росте выручки фактический приток денег остается недостаточным для нормального наполнения эскроу-счетов и получения льготных ставок по проектному финансированию. Т.е. система работает, но финансово становится все более хрупкой.

⚫️Предложение продолжает сжиматься. К концу четвертого квартала объем экспозиции упал до 2,32 млн кв. м (-3,7% за квартал и -13,8% за год). Объем нового предложения по проектным декларациям за весь 2025 год составил 2,3 млн кв. м, что на 42% ниже прошлого года (минимум за пять лет).

⚫️Самый сильный перекос в комфорт-классе. Это единственный сегмент, где по итогам года спрос вырос: 34,3 тыс. лотов (+3% г/г). Но предложение вымывается быстрее всего: -42% по количеству лотов и -35% по площади. Объем вывода новых проектов в этом сегменте упал на 49%. Массовый рынок в столице физически перестают строить.

⚫️Поэтому структура рынка смещается вверх по классам. Доля комфорт-класса в экспозиции за год упала до 31% (–11 п.п.), бизнес-класс вырос до 52%, премиум — до 17% (+10 п.п.). Москва постепенно перестает структурно быть рынком массового жилья.

⚫️Отдельный сигнал — появление муниципального девелопера "Московские кварталы" на базе Фонда реновации. Он уже реализует 12 домов и планирует занять нишу доступного жилья (выдавливает частных игроков).

⚫️Меняется и типология. Средняя площадь лота в экспозиции к концу года выросла до 61 кв. м (+5 кв. м г/г), а средняя площадь проданного лота в четвертом квартале составила 48 кв. м (–4 кв. м г/г). Девелоперы проектируют более крупные квартиры, а покупатели вынуждены брать компактные из-за дорогих кредитов.

⚫️Цены выросли во всех сегментах: комфорт — +9,1% за квартал, бизнес — +5,7%, премиум — +0,4%. Средний размер скидок вырос до 16% (против 6% кварталом ранее).

Прогноз на 2026 год:

⚫️Nikoliers ожидает рост цен еще на 14–15%, но при этом прогнозирует снижение спроса в комфорт-классе из-за ужесточения "семейной ипотеки".

Предварительные итоги 2025 года от Дом․рф:

⚫️По ДДУ продано 25–26 млн кв. м — уровень 2024 года. В денежном выражении рынок вырос до 5–5,2 трлн руб. против 4,7 трлн руб. годом ранее. Главное изменение — структура спроса. Доля ипотеки снизилась с 76% до 68%, а сделки за наличные и в рассрочку выросли до 32%.

⚫️За год выдано около 1 млн кредитов на 4,4 трлн руб. (–11% г/г). В первом полугодии было резкое падение, а во втором началось восстановление на фоне снижения ставок. Декабрь стал аномальным по выдаче — 150 тыс. кредитов на 735 млрд руб (максимум за полтора года).

"Семейная ипотека" показала исторический рекорд (565 млрд руб. за месяц), но этот всплеск во многом связан с попыткой успеть до ужесточения условий в 2026 году. Часть спроса просто была забрана из будущего.

⚫️Запуски новых проектов сократились на 15%. Сильнее всего режут активность застройщики вне ТОП-10 (регионалы). Портфель строительства вырос до 120 млн кв. м, но значительная часть этого роста произошла из-за переносов сроков ввода. Из-за этого ожидается дефицит предложения в 2027–2028 годах, если спрос восстановится (снизится ключ).

⚫️На счетах эскроу накоплено 7,5 трлн руб., но покрытие долга с эскроу упало до 68–69%. Около 17% стоимости ДДУ (1,5 трлн руб.) не оплачено из-за рассрочек. При этом 22% портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам выше 16%, что чувствительно.

⚫️В среднем по стране новостройки подорожали примерно на 10% (выше инфляции). Москва — около +20%, Подмосковье — +13%. Интересно, что в Москве ценник растет не из-за роста спроса, а за счет существенного снижения предложения проектов типового и комфорт-класса от девелоперов. Этот сегмент все больше забирает Фонд реновации. Столичный рынок стал полугосударственным. Конкуренции меньше — цены выше.

⚫️Формально рынок сбалансирован: распроданность около 70%, срок реализации непроданного жилья — 3,4 года. Но число регионов с избытком предложения выросло до 32. Рынок все больше расслаивается: Москва и крупные центры — отдельно, регионы — отдельно.

Прогноз на этот год:

⚫️Спрос на жилье будет восстанавливаться за счет роста рыночной ипотеки по мере снижения ставок.

⚫️Запуски новых проектов начнут постепенно расти и могут достигнуть 40–45 млн кв. м.

⚫️При этом рост цен будет близок к инфляции, а новый виток подорожания ожидается в 2027 году из-за дефицита предложения.

Setl Group заплатила по долгам.

▶️В декабре питерский девелопер выплатил купоны сразу по пяти облигационным выпускам на 633 млн руб.

⚫️Важно, что компания платит регулярно. В портфеле есть ежемесячные и квартальные купоны, а значит, с текущим денежным потоком все в порядке.

Общий долг по облигациям — 35,5 млрд руб. Объем всей программы — 100 млрд руб. Для крупного девелопера вполне умеренно. Нет ощущения, что компания сидит на долговой бомбе с таймером.

⚫️Пока Setl Group один из немногих девелоперов, у кого облигации выглядят не как спасательный круг, а как обычный финансовый инструмент. Редкое качество для рынка 2025 года.

"Самолет" занял под 25%.

▶️Девелопер разместил два выпуска облигаций на 5 млрд руб.:

⚫️Первый — обычный трехлетний фикс: купон 22%, выплаты ежемесячно, доходность к погашению — 24,36%.

⚫️Второй — четырехлетний дисконтный выпуск: купон всего 3,75%, но облигации продаются за 50% от номинала. Доходность — 25,48%.

Спрос был достаточный и ставки в ходе размещения не повышали.

Отметим, если бы у девелоперов сейчас все было спокойно (продажи росли, долгов было немного), то деньги с рынка стоили бы для него 18–20%, а 25% — это сигнал о том, что инвесторы готовы дать деньги, но только с премией за неопределенность.

Исследование: полимерные материалы эффективно сохраняют тепло и экономят бюджет.

▶️Электроотопление дома в 150 кв. м, утепленного с помощью полимерных материалов, выйдет на 7 тыс. руб. в месяц дешевле, чем дома с теплоизоляцией на основе минваты. К такому выводу пришли представители Российской ассоциации полимерных энергоэффективных технологий, которые провели эксперимент в Якутске.

В России устоялось мнение о вреде полимеров, которые "обвиняют" в горючести, токсичности, недолговечности и т.д. Но многое из этого мифы с рынка стройматериалов, и если взвешенно посмотреть на факты, то ситуация выглядит по-другому.

Что нужно знать:

⚫️Пенополистирол обладает самым низким классом пожароопасности (К0), он нетоксичен, потому что при его производстве не применяются хлор и его производные, формальдегидные смолы и т.д.

⚫️Тестирование в климатической камере экструзионного пенополистирола (XPS) показало его стабильность и прочность в разных погодных условиях (при колебаниях температуры от −40°C до +40°C на коротких отрезках и погружении в воду материал выдержал несколько десятков циклов – это эквивалентно 50 и больше годам использования).

⚫️В Германии, где регламентам в области здоровья уделяют повышенное внимание, доля потребления вспененного полистирола в теплоизоляции достигает 4 кг на человека, а в России не доходит даже до 1 кг. Все это свидетельствует о том, что в нашей стране у применения XPS в строительстве большое пространство для роста.

"Самолет Плюс" ставит IPO на паузу.

▶️Группа "Плюс" заявляет, что будет выходить на биржу, но позже. Официальная причина — "рыночные оценки нас не устраивают".

Два важных комментария:

Текущие рыночные оценки в целом по отрасли нас не устраивают. Один из ключевых факторов для решения о проведении размещения – это адекватность рыночных мультипликаторов.

У "Плюса" низкая долговая нагрузка, и нет необходимости привлекать капитал любой ценой.

Что читается между строк:

⚫️Фраза "текущие мультипликаторы нас не устраивают" в переводе с корпоративного означает, что банки дали ориентир оценки ниже, чем рассчитывали акционеры.

Капитал можно привлечь, но это будет "дискаунтное" размещение и оно может нанести удар по тем, кто заходил летом этого года на pre-IPO по 275 руб. за акцию.

Компания не хочет выходить на IPO по цене ниже pre-IPO. Это разрушит доверие менеджмента и миноритариев. Поэтому компания выбирает паузу, чтобы не размещаться "по распродаже".

⚫️Вторая фраза задает большой вопрос. Компания подчеркивает: долговая нагрузка низкая, необходимости привлекать капитал любой ценой нет.

Если деньги не нужны, то зачем тогда вообще проводить IPO. Отсутствие инвестиционного голода усложняет объяснение логики размещения.

Инвестор ожидает, что его капитал ускорит развитие бизнеса, а не станет просто инструментом листинга.

"Известия" знатно накинули на ПИК.

▶️Пишут, что главной схемой незаконной легализации мигрантов на российском рынке труда стал теневой аутстаффинг.

Агентства занятости, не имеющие лицензии Роструда, десятками тысяч нанимают гастарбайтеров якобы к себе на работу, а потом передают их другим компаниям по специальным договорам.

⚫️Крупный игрок на этом рынке — "Академия Сервиса", которая на своем сайте заявляет, что оказывает соответствующие услуги таким гигантам, как ПИК.

"Известия" пишут, что учредитель компании Евгения Гулина в материале Forbes летом 2022 года рекламировала свои услуги и упоминала, что весной того же года помогла девелоперу закрыть потребности по формированию бригад на стройках.

⚫️При этом у "Академии сервиса" еще в феврале 2022 года, то есть до того, как компания, по словам Гулиной, предоставила ПИК персонал, была отозвана лицензия Роструда.

В инфраструктурной стройке начали наводить порядок.

▶️Еще одно решение по бардаку при строительстве транспортной инфраструктуры — Минтранс ужесточает контроль над строительством и реконструкцией аэропортовой инфраструктуры, пишет "Коммерсант".

Что меняется:

⚫️В отраслевых актах поменяли формулировки в методике расчета смет для исключения двусмысленности корректировки цен контрактов.

⚫️Заказчикам рекомендовано перепроверять наличие гарантий финансовой добросовестности подрядчика.

⚫️Минтранс начнет обмениваться данными с ФНС и самостоятельно выявлять проблемных подрядчиков.

⚫️Контролироваться будут и работы в рамках концессионных соглашений за счет инфраструктурного сбора, поскольку их реализация происходит в рамках нацпроекта.

В Минтрансе сообщили, что по некоторым контрактам с недобросовестными подрядчиками решения о расторжении уже приняты.

Федеральный девелопер ТОЧНО купил тюменского девелопера «Творчество»

ГК ТОЧНО, принадлежащая бизнесмену Николаю Амосову, приобрела девелопера «Творчество» у предпринимателей Ильи Пискулина и Марселя Габдульманова. «Творчество» станет внутренним дизайн-девелопером ТОЧНО и будет заниматься созданием нестандартных концептуальных объектов.

На сегодняшний день в активе «Творчества» находится более 1,5 млн м² земельного банка в Екатеринбурге, Тюмени, Уфе, Омске и Москве, что станет основой для расширения географии присутствия ТОЧНО. Компания продолжит развивать проекты с выраженной дизайнерской и культурной составляющей, арт-кварталы, креативные кластеры и необычные коммерческие пространства.

Кроме того, «Творчество» займется поиском перспективных городов и площадок для дальнейшей экспансии ТОЧНО, как через собственные проекты, так и через фи-девелопмент, привлекая партнеров и формируя совместные инициативы.

После сделки Илья Пискулин и Марсель Габдульманов останутся акционерами Творчества, при этом Марсель сохранит статус управляющего партнера.

Объединение укрепит позиции ТОЧНО на рынке, а «Творчество» сможет реализовывать концептуальные проекты на федеральном уровне.

"Домиленд" анонсировал обновления на 2026 год.

▶️Руководитель PropTech-сервисов Яндекса Дарья Воронова на церемонии вручения премии "Лучшая УК России" в Петровском путевом дворце анонсировала новую версию платформы.

Что нового:

⚫️Появляется подписка для жителей — в ней будут доступны самые востребованные сервисы, которые входят в контуры квартиры, здания и района.

⚫️Для повышения безопасности и удобства, жители получат бесшовные доступы для такси и курьеров.

⚫️Сервис получит новое название — «Я дома».

▶️Новость для управляющих компаний: при анализе данных для рейтинга "Лучшая УК России" в следующем году будут учитываться дополнительные критерии.

Оценивать будут в том числе внедрение Smart Building и AI-технологий. Чем больше реализованных сценариев и использования их сотрудниками и жителями, тем выше вероятность победы.

Теперь ТОЧНО: тюменского девелопера выкупили краснодарцы.

▶️Бизнесмен Николай Амосов заключил сделку о покупке девелопера "Творчество" Ильи Пискулина и Марселя Габдульманова, пишут "Ведомости". Интересно, что это не банальное поглощение конкурента с последующей распродажей активов. "Творчество" станет внутренним дизайн-девелопером "Точно" и будет отвечать за создание нестандартных концептуальных объектов (привет столичному рынку).

⚫️Компания Амосова становится мажоритарным владельцем. Сделка распространяется на все текущие перспективные проекты и города, где присутствует "Творчество". В активе тюменцев более 1,5 млн кв. м земельного банка в Екатеринбурге, Тюмени, Уфе, Омске и Москве. Краснодарский рынок явно перегрет, а тут тебе сразу доступ в Сибирь и на Урал.

Команда "Творчества" займется разработкой арт-кварталов, креативных кластеров, необычных коммерческих пространств и офисных проектов, которые отличаются авторскими архитектурными решениями и ориентированы на более узкие аудитории. В общем все то, что так любят города-миллионики.

⚫️Аккуратно предположим, что на наших глазах зарождается большой и современный девелопер, который может повести за собой рынок в светлое строительное будущее.

Просрочка на вторичке тоже бьет рекорды.

▶️За 10 месяцев этого года объем неплатежей по ипотеке на вторичном рынке вырос в два раза и превысил 170 млрд руб., говорится в исследовании коллекторского агентства "Долговой Консультант".

⚫️На 1 января этого года банки отразили на балансах объем просроченной задолженности по ипотеке на вторичке — 89,4 млрд руб. К 1 ноября он увеличился еще на 82,4 млрд руб. (171,7 млрд руб.). Исходя из средней стоимости квартиры в 6,8 млн руб., банки могут выставить на рынок жилья более 25 тыс. жилых объектов.

Существенный рост просроченной ипотеки с начала года произошел в Тыве (в 4,5 раза), Марий Эл (в 3,9 раза), Крыму (3,2 раза), Новгородской области (в 2,8 раза), Тюменской области (2,7 раза).

⚫️В абсолютном выражении — в Московской области (на 8 млрд руб.), Краснодарском крае (+6,8 млрд руб.), Москве (+6,5 млрд руб.), Тюменской области (+4,2 млрд руб.) и Питере (+4,2 млрд руб.).

Аналитики отмечают, что процесс взыскания с прохождением стадий судебного и исполнительного производства занимает от двух лет, т.е. эти объекты не могут появиться на рынке одномоментно.

⚫️В процессе взыскания до публичных торгов доходит менее половины квартир, а до оставления кредитором объекта недвижимости за собой – еще меньше, т.к. должники пытаются распродать их сами.