Почему часто выгоднее купить помещение без арендатора, чем с готовым?| Практика
На первый взгляд это звучит странно ведь всем хочется «готовый арендный бизнес», чтобы сразу получать доход.
Но в реальности уже работающие объекты гораздо менее доходные чем те которые заработают потом, тем более если эта перспектива совсем не очевидна.
Разберёмся, что да как и почему мы сознательно покупаем такие объекты под проекты.
⸻
📌 1. Арендатор ≠ актив
Есть объекты, где вроде бы «всё сдано», но:
• арендатор — местный бизнес с нестабильной выручкой;
• договор — сделан “на коленке”;
• ставка — занижена и давно не индексировалась;
• помещение — в плохом состоянии, но арендатору “нормально”.
По своей практике скажу что в таких ситуациях арендодателю приходится вникать во все существующие и не существующие проблемы арендатора.
⚠️ Итак формально объект “доходный”, а по факту — замороженный актив с низкой ликвидностью и непонятными перспективами. Избавиться от такого арендатора тоже не всегда просто.
Но как только находим нормального арендатора, порой нам приходится делать и эту "грязную" работу.
⸻
📌 2. Пустое — значит, готово к сборке проекта
Если помещение в хорошей локации, с нужной планировкой и допусками по мощности —
это возможность собрать ГАБ под себя или для инвестора:
• привлечь федерального арендатора;
• заключить выгодный договор;
• увеличить стоимость объекта на 20–40% уже в первый год.
📍 Такие кейсы — наша специализация. Мы регулярно находим объекты «без арендатора», но с понятным потенциалом, и превращаем их в готовый инвестиционный продукт.
⸻
📌 3. Пустое = гибкость
Когда объекта никто не занимает:
• можно сделать правильную нарезку под якорного арендатора и «пристыковку»;
• можно учесть требования сетей по входной группе, фасаду, разгрузке;
• можно сразу учесть % от выручки и выбрать удобную схему налогообложения.
В итоге вы сами управляете условиями, а не пытаетесь переделать то, что уже сделано “на отстань”.
⸻
📌 Пример из практики
📍 Хабаровск, весна 2025.
📍 Земельный участок 810 м² в жилмассиве, согласован под строительство ОСЗ.
📍 Помещение ещё не построено — но есть согласование от «Пятёрочки» на аренду.
📍 Стартовая стоимость проекта — 48 млн ₽ (включая землю, СМР и сборку проекта).
📍 МАП — 660 000 ₽, договор аренды с долгим горизонтом.
📈 Окупаемость — 7 лет с учётом СМР.
После ввода в эксплуатацию и выхода арендатора на точку объект может быть перепродан с премией к рынку 15–25% — по текущим предложениям в регионе.
👉 Формально это был пустой участок.
Но по сути — готовый инвестиционный проект, в котором ценность создаётся в процессе. И это наша зона ответственности.
⸻
💡 Вывод
Не каждое заполненное помещение — выгодно.
И не каждое пустое — риск. Иногда «пустое» = чистый лист для создания сильного инвестиционного проекта.
Мы умеем отличать одно от другого. И если берём “без арендатора” — значит, знаем, как сделать доходный кейс.
⸻⸻
📩 Хотите узнать, есть ли потенциал у вашего объекта? Или рассчитать окупаемость под арендатора?
Пишите 👉 @renta_y — посмотрим вместе.
На первый взгляд это звучит странно ведь всем хочется «готовый арендный бизнес», чтобы сразу получать доход.
Но в реальности уже работающие объекты гораздо менее доходные чем те которые заработают потом, тем более если эта перспектива совсем не очевидна.
Разберёмся, что да как и почему мы сознательно покупаем такие объекты под проекты.
⸻
📌 1. Арендатор ≠ актив
Есть объекты, где вроде бы «всё сдано», но:
• арендатор — местный бизнес с нестабильной выручкой;
• договор — сделан “на коленке”;
• ставка — занижена и давно не индексировалась;
• помещение — в плохом состоянии, но арендатору “нормально”.
По своей практике скажу что в таких ситуациях арендодателю приходится вникать во все существующие и не существующие проблемы арендатора.
⚠️ Итак формально объект “доходный”, а по факту — замороженный актив с низкой ликвидностью и непонятными перспективами. Избавиться от такого арендатора тоже не всегда просто.
Но как только находим нормального арендатора, порой нам приходится делать и эту "грязную" работу.
⸻
📌 2. Пустое — значит, готово к сборке проекта
Если помещение в хорошей локации, с нужной планировкой и допусками по мощности —
это возможность собрать ГАБ под себя или для инвестора:
• привлечь федерального арендатора;
• заключить выгодный договор;
• увеличить стоимость объекта на 20–40% уже в первый год.
📍 Такие кейсы — наша специализация. Мы регулярно находим объекты «без арендатора», но с понятным потенциалом, и превращаем их в готовый инвестиционный продукт.
⸻
📌 3. Пустое = гибкость
Когда объекта никто не занимает:
• можно сделать правильную нарезку под якорного арендатора и «пристыковку»;
• можно учесть требования сетей по входной группе, фасаду, разгрузке;
• можно сразу учесть % от выручки и выбрать удобную схему налогообложения.
В итоге вы сами управляете условиями, а не пытаетесь переделать то, что уже сделано “на отстань”.
⸻
📌 Пример из практики
📍 Хабаровск, весна 2025.
📍 Земельный участок 810 м² в жилмассиве, согласован под строительство ОСЗ.
📍 Помещение ещё не построено — но есть согласование от «Пятёрочки» на аренду.
📍 Стартовая стоимость проекта — 48 млн ₽ (включая землю, СМР и сборку проекта).
📍 МАП — 660 000 ₽, договор аренды с долгим горизонтом.
📈 Окупаемость — 7 лет с учётом СМР.
После ввода в эксплуатацию и выхода арендатора на точку объект может быть перепродан с премией к рынку 15–25% — по текущим предложениям в регионе.
👉 Формально это был пустой участок.
Но по сути — готовый инвестиционный проект, в котором ценность создаётся в процессе. И это наша зона ответственности.
⸻
💡 Вывод
Не каждое заполненное помещение — выгодно.
И не каждое пустое — риск. Иногда «пустое» = чистый лист для создания сильного инвестиционного проекта.
Мы умеем отличать одно от другого. И если берём “без арендатора” — значит, знаем, как сделать доходный кейс.
⸻⸻
📩 Хотите узнать, есть ли потенциал у вашего объекта? Или рассчитать окупаемость под арендатора?
Пишите 👉 @renta_y — посмотрим вместе.