Как определить реальную стоимость объекта коммерческой недвижимости при покупке | Аналитика
Ошибка №1 начинающего инвестора — верить в “цену из объявления”.
На практике цена и стоимость — не одно и то же.
Рынок перегрет, продавцы часто переоценивают актив, а “доходность 12%” на бумаге превращается в 5% в реальности.
Разберём, как мы подходим к оценке объекта — без иллюзий, на цифрах и с учётом всех рисков.
⸻
📌 1. Оценка по ГАПу (годовому арендному потоку)
Формула простая:
💰 Стоимость = ГАП / Требуемая доходность инвестора
Пример:
ГАП — 1 800 000 ₽ в год
Требуемая доходность — 12%
👉 Значит, объект стоит не больше 15 млн ₽
📍 А если вам предлагают его за 18 млн — он не рентабелен.
Доходность падает до 10% — и это без учёта расходов.
⸻
📌 2. Учитываем расходы
Цена покупки — это не всё. Есть издержки, которые вы обязаны включить в расчёт:
• Налоги на имущество и землю
• Коммуналка (если не оплачивает арендатор)
• Ремонт, фасад, ввод в соответствие
• Юридические и регистрационные расходы
• Платёж по кредиту (если используете ипотеку)
💡 Чистая доходность после всех расходов — вот то, что реально важно.
⸻
📌 3. Кто арендатор и на каких условиях?
Цена объекта напрямую зависит от:
• уровня арендатора (федеральная сеть или локальный бизнес)
• срока и условий договора (есть ли досрочный выход?)
• схемы налогообложения (УСН, патент, НДС)
• индексации, коммуналки, штрафов, обязательств
📍 Один и тот же объект при разных договорах может стоить на 20–30% по-разному.
⸻
📌 4. Что с ликвидностью?
Рассчитайте не только покупку — а как и кому можно будет потом продать.
• Есть ли спрос в этом городе на подобные активы?
• Понимает ли инвестор из Москвы, зачем ему этот объект в Комсомольске?
• Сможете ли выйти через ГАБ или только «как есть»?
Если у объекта нет второго выхода — вы не инвестор, вы держатель неликвида.
⸻
💡 Вывод
Цена — это просто ожидания продавца.
Настоящая стоимость — это комбинация из:
• дохода,
• рисков,
• перспективы ликвидности,
• и усилий, которые нужно вложить, чтобы всё заработало.
📩 Хотите, чтобы мы рассчитали реальную стоимость объекта и показали, где скрыты риски?
Пишите 👉 @renta_y — проверим, прежде чем вы вложите.
Ошибка №1 начинающего инвестора — верить в “цену из объявления”.
На практике цена и стоимость — не одно и то же.
Рынок перегрет, продавцы часто переоценивают актив, а “доходность 12%” на бумаге превращается в 5% в реальности.
Разберём, как мы подходим к оценке объекта — без иллюзий, на цифрах и с учётом всех рисков.
⸻
📌 1. Оценка по ГАПу (годовому арендному потоку)
Формула простая:
💰 Стоимость = ГАП / Требуемая доходность инвестора
Пример:
ГАП — 1 800 000 ₽ в год
Требуемая доходность — 12%
👉 Значит, объект стоит не больше 15 млн ₽
📍 А если вам предлагают его за 18 млн — он не рентабелен.
Доходность падает до 10% — и это без учёта расходов.
⸻
📌 2. Учитываем расходы
Цена покупки — это не всё. Есть издержки, которые вы обязаны включить в расчёт:
• Налоги на имущество и землю
• Коммуналка (если не оплачивает арендатор)
• Ремонт, фасад, ввод в соответствие
• Юридические и регистрационные расходы
• Платёж по кредиту (если используете ипотеку)
💡 Чистая доходность после всех расходов — вот то, что реально важно.
⸻
📌 3. Кто арендатор и на каких условиях?
Цена объекта напрямую зависит от:
• уровня арендатора (федеральная сеть или локальный бизнес)
• срока и условий договора (есть ли досрочный выход?)
• схемы налогообложения (УСН, патент, НДС)
• индексации, коммуналки, штрафов, обязательств
📍 Один и тот же объект при разных договорах может стоить на 20–30% по-разному.
⸻
📌 4. Что с ликвидностью?
Рассчитайте не только покупку — а как и кому можно будет потом продать.
• Есть ли спрос в этом городе на подобные активы?
• Понимает ли инвестор из Москвы, зачем ему этот объект в Комсомольске?
• Сможете ли выйти через ГАБ или только «как есть»?
Если у объекта нет второго выхода — вы не инвестор, вы держатель неликвида.
⸻
💡 Вывод
Цена — это просто ожидания продавца.
Настоящая стоимость — это комбинация из:
• дохода,
• рисков,
• перспективы ликвидности,
• и усилий, которые нужно вложить, чтобы всё заработало.
📩 Хотите, чтобы мы рассчитали реальную стоимость объекта и показали, где скрыты риски?
Пишите 👉 @renta_y — проверим, прежде чем вы вложите.