Доходность на бумаге: как “рисуют” цифры при продаже коммерческой недвижимости
В объявлениях о продаже коммерческой недвижимости часто встречаются обещания высокой доходности, “гарантированной” арендаторами. На практике эти эти декларации нередко остаются только на бумаге.
Чтобы видеть такие моменты насквозь, нужно знать кто и как это делает?
🔹 Собственник
• Учитывает арендные ставки, которых нет (берёт цифры “по рынку” или ожидаемые, а не реальные по договору)
• Площадь сдается частично, но расчет делается “при 100% заполнении”
• Не учитываются простои
• Не учитываются расходы не возмещаемые арендаторами (кап ремонт, тех обслуживание, вывоз мусора, места общего пользования, уборка и т.д.)
• Не указаны налоги (налог на землю и имущество) или аренда земли
🔹 Инвестор / брокер / агент при перепродаже
• Заключает краткосрочные договоры с арендаторами “для отчета”
• Поднимает арендную ставку за 2 месяца до продажи, чтобы показать “рост дохода”, зная что арендатор с такой ставкой гарантированно уйдет
• Иногда арендаторы – это их же ИП или дружественные компании, которые потом съедут
• Забывают сказать про необходимость ремонта или иных вложений в связи с состоянием или по требованию контролирующих органов либо по тем же договорам аренды
Как избежать потери?
🔍 Всегда требуйте реальный rent-roll с договорами и историей платежей
🔍 Запрашивайте коммунальные счета и налоговые документы за последний год
🔍 Смотрите юридическую чистоту арендаторов и договора (часто “арендаторы” — пустые ИП без деятельности)
🔍 Считайте реальную доходность с учетом всех налогов, расходов на управление и содержания
🔍 Делайте стресс-тест: что будет, если 20% площадей простаивают, а ставки упадут на 15%?
🔍 Проводите полноценную юридическую проверку объекта и продавца
🔍 Запрашивайте весь необходимый комплект документов
🔍 Проверяйте насколько соответствует деятельность ВРИ
🔍 Есть ли неузаконенные перепланировки
"Бумажная" доходность может легко схлопнуться чуть ли не в разы если не соблюдать всех правил.
Не верьте цифрам в красивых презентациях и объявлениях. Считайте сами и закладывайте риски!
Не забывайте подписаться @renta_x 🔔
В объявлениях о продаже коммерческой недвижимости часто встречаются обещания высокой доходности, “гарантированной” арендаторами. На практике эти эти декларации нередко остаются только на бумаге.
Чтобы видеть такие моменты насквозь, нужно знать кто и как это делает?
🔹 Собственник
• Учитывает арендные ставки, которых нет (берёт цифры “по рынку” или ожидаемые, а не реальные по договору)
• Площадь сдается частично, но расчет делается “при 100% заполнении”
• Не учитываются простои
• Не учитываются расходы не возмещаемые арендаторами (кап ремонт, тех обслуживание, вывоз мусора, места общего пользования, уборка и т.д.)
• Не указаны налоги (налог на землю и имущество) или аренда земли
🔹 Инвестор / брокер / агент при перепродаже
• Заключает краткосрочные договоры с арендаторами “для отчета”
• Поднимает арендную ставку за 2 месяца до продажи, чтобы показать “рост дохода”, зная что арендатор с такой ставкой гарантированно уйдет
• Иногда арендаторы – это их же ИП или дружественные компании, которые потом съедут
• Забывают сказать про необходимость ремонта или иных вложений в связи с состоянием или по требованию контролирующих органов либо по тем же договорам аренды
Как избежать потери?
🔍 Всегда требуйте реальный rent-roll с договорами и историей платежей
🔍 Запрашивайте коммунальные счета и налоговые документы за последний год
🔍 Смотрите юридическую чистоту арендаторов и договора (часто “арендаторы” — пустые ИП без деятельности)
🔍 Считайте реальную доходность с учетом всех налогов, расходов на управление и содержания
🔍 Делайте стресс-тест: что будет, если 20% площадей простаивают, а ставки упадут на 15%?
🔍 Проводите полноценную юридическую проверку объекта и продавца
🔍 Запрашивайте весь необходимый комплект документов
🔍 Проверяйте насколько соответствует деятельность ВРИ
🔍 Есть ли неузаконенные перепланировки
"Бумажная" доходность может легко схлопнуться чуть ли не в разы если не соблюдать всех правил.
Не верьте цифрам в красивых презентациях и объявлениях. Считайте сами и закладывайте риски!
Не забывайте подписаться @renta_x 🔔