Два арендатора ≠ вдвое меньше риска
Все слышали о том что "надо класть яйца в разные корзины" особенно когда дело касается инвестиций.
В коммерческой недвижимости есть (порой фанатичные) апологеты этой идеи, которые стараются "нарезать" побольше помещений. Они исходят из двух постулатов:
1. чем меньше помещение тем дороже можно сдать (этот аспект обсудим отдельно)
2. при разделении помещения на 2 (допустим 200 м² на 2×100 м²) риск потери выручки падает вдвое. На практике (как всегда) все выглядит не так - вы меняете тип риска: почти исключаете полный ноль, но чаще ловите частичную просадку. Разберём на салфетке — коротко и наглядно (немного основ теории вероятности 🤓).
Итог:
• Шанс «хоть что-то потерять» при разделении растёт: 10% → 19%
• Шанс «потерять всё» существенно падает: 10% → 1%
То есть два арендатора — это страховка от катастрофы, но с более частыми мелкими «шероховатостями».
Что это значит для инвестора
— 👍 Плюсы: почти не бывает полного нуля; проще перекрывать платежи; 100 м² обычно легче и быстрее пересдавать.
— 👎 Минусы: чаще будет частичная вакансия; больше текущего управления (переговоры, ремонт под нового, маркетинг).
— ⚖️ Баланс: если цель — «максимальная пассивность», один сильный арендатор с длинным договором может быть комфортнее. Если нужна устойчивость к форс-мажорам и гибкость — два и более арендаторов снижают концентрационный риск.
Как принять решение «делить / не делить»
Зависимость рисков: арендаторы действительно независимы или их уходы коррелируют (локация, трафик, формат)?
Срок/индексация: кто платит КУ/капвложения, как устроены пролонгации?
Локальный спрос: насколько ликвидны блоки ~100 м² именно в этой точке?
Резервы: есть ли подушка на простои и fit-out под следующего?
Личное наблюдение
В наших проектах деление часто выигрывает там, где поток заявок на небольшие блоки стабильный, а один «якорь» на весь метраж — редкость. Главное - мы всегда первоначально исходим из наличия базового сценария (спроса) от арендаторов и только потом просчитываем план Б (с делением или без него), который порой становится Планом А.
Пишите мне и мы будем подбирать проекты с учетом вашего риск-профиля 👉 @dmitriig27
Либо ассистенту @renta_y
Все слышали о том что "надо класть яйца в разные корзины" особенно когда дело касается инвестиций.
В коммерческой недвижимости есть (порой фанатичные) апологеты этой идеи, которые стараются "нарезать" побольше помещений. Они исходят из двух постулатов:
1. чем меньше помещение тем дороже можно сдать (этот аспект обсудим отдельно)
2. при разделении помещения на 2 (допустим 200 м² на 2×100 м²) риск потери выручки падает вдвое. На практике (как всегда) все выглядит не так - вы меняете тип риска: почти исключаете полный ноль, но чаще ловите частичную просадку. Разберём на салфетке — коротко и наглядно (немного основ теории вероятности 🤓).
💡 Математика на пальцах (предположим p (вероятность ухода)=10% у каждого)
1 арендатор (200 м²):
P(обнуление дохода) = 10%
2 арендатора по 100 м² (независимы):
P(оба остались) = 0,9×0,9 = 81%
P(один съехал) = 2×(0,9×0,1) = 18% → частичная просадка ~50%
P(оба съехали) = 0,1×0,1 = 1% → обнуление
Итог:
• Шанс «хоть что-то потерять» при разделении растёт: 10% → 19%
• Шанс «потерять всё» существенно падает: 10% → 1%
То есть два арендатора — это страховка от катастрофы, но с более частыми мелкими «шероховатостями».
Что это значит для инвестора
— 👍 Плюсы: почти не бывает полного нуля; проще перекрывать платежи; 100 м² обычно легче и быстрее пересдавать.
— 👎 Минусы: чаще будет частичная вакансия; больше текущего управления (переговоры, ремонт под нового, маркетинг).
— ⚖️ Баланс: если цель — «максимальная пассивность», один сильный арендатор с длинным договором может быть комфортнее. Если нужна устойчивость к форс-мажорам и гибкость — два и более арендаторов снижают концентрационный риск.
Как принять решение «делить / не делить»
Зависимость рисков: арендаторы действительно независимы или их уходы коррелируют (локация, трафик, формат)?
Срок/индексация: кто платит КУ/капвложения, как устроены пролонгации?
Локальный спрос: насколько ликвидны блоки ~100 м² именно в этой точке?
Резервы: есть ли подушка на простои и fit-out под следующего?
Личное наблюдение
В наших проектах деление часто выигрывает там, где поток заявок на небольшие блоки стабильный, а один «якорь» на весь метраж — редкость. Главное - мы всегда первоначально исходим из наличия базового сценария (спроса) от арендаторов и только потом просчитываем план Б (с делением или без него), который порой становится Планом А.
Пишите мне и мы будем подбирать проекты с учетом вашего риск-профиля 👉 @dmitriig27
Либо ассистенту @renta_y