*️⃣ Кредитное плечо | На что смотрит банк
Прежде чем идти в банк за кредитом, нужно найти специалистов которые тебе помогут или самому научиться говорить с банком на одном языке — понимать, на что реально можно рассчитывать и как подготовиться.
В этом посте разберём основные коэффициенты, которые банки любят считать, и как ими пользоваться в жизни инвестора.
Коэффициент покрытия долга денежным потоком (DSCR-Debt Service Coverage Ratio)
Показывает, хватает ли дохода от аренды на все платежи по кредиту (проценты + тело).
По-человечески: сколько раз годовой “чистый” доход перекрывает годовой платёж банку.
Как прикинуть:
Чистый доход (после всех расходов) / Годовой платёж по кредиту.
На что ориентироваться: комфортно, когда DSCR ≥ 1,2–1,3. Это означает запас 20–30% к платежу.
Пример: чистый доход 12 млн/год, платёж 9,5 млн/год → DSCR ≈ 1,26 (живём). Если DSCR ~1,0 — любая мелочь ломает модель.
Соотношение долг / залог (LTV -Loan-to-Value)
Показывает, какой процент от стоимости залога вы берёте в кредит.
По-человечески: сколько банк готов дать “под этот залог”.
Как прикинуть:
Сумма кредита / Оценочная стоимость залога.
На что ориентироваться: чаще всего банки смотрят, чтобы LTV ≤ 70–80%.
Пример: объект стоит 100 млн, кредит 70 млн → LTV = 70% (обычно ок). Хочешь 85% — будь готов к жёстким вопросам.
Соотношение кредит / бюджет сделки (LTC - loan to cost)
Сколько кредита в общей смете проекта (покупка + ремонт/капвложения + расходы на сделку). По-человечески: насколько “на плечо” ты опираешься при входе.
Как прикинуть:
Сумма кредита / (Цена покупки + Ремонт/капвложения + Прочие издержки).
На что ориентироваться: часто комфортный коридор LTC ~ 70%.
Зачем нужно: даже если залог дорогой (LTV проходит), банк смотрит на разумность финансирования именно в рамках проекта. Слишком высокий LTC — сигнал о слабом запасе прочности. 100% - LTC = Размер первоначального взноса
Как инвестору самим прикинуть «потолок» кредита
Бери минимум из двух:
По потоку (DSCR):
Максимальный годовой платёж = Чистый доход ÷ Требуемый DSCR.
Дальше переводишь этот платёж в сумму кредита под текущую ставку/срок.
По залогу (LTV):
Максимальная сумма кредита = LTV_max × Стоимость залога.
То, что меньше — и есть твой реалистичный предел. Если хочется больше — нужно: либо повышать доход (аренда/индексация), либо удлинять срок, либо добавлять собственные средства/залог.
Как подготовиться к разговору с банком
Просчитай проект (коэффициенты и пару документов о которых речь будет в следующих постах рубрики "Кредитное плечо") и покажи это банку.
Синхронизируй потоки. Сверь график платежей с арендой (индексация, «ступеньки» на первый год запуска, компенсация КУ в договоре).
Подушка. Держи резерв 2–3 ежемесячных платежа на отдельном счёте — это быстро повышает доверие.
Хорошо подготовленные документы по проекту. Это половина одобрения.
Честная смета по LTC. Покажи, что часть CAPEX закрываешь своими деньгами: банк любит видеть «шкуру на кону».
📌 Итог: хорошая подготовка - не только залог успеха твоего проекта, но и скорость его рассмотрения и условия и твоя репутация.
С уважением к вам - @renta_x
Прежде чем идти в банк за кредитом, нужно найти специалистов которые тебе помогут или самому научиться говорить с банком на одном языке — понимать, на что реально можно рассчитывать и как подготовиться.
В этом посте разберём основные коэффициенты, которые банки любят считать, и как ими пользоваться в жизни инвестора.
Коэффициент покрытия долга денежным потоком (DSCR-Debt Service Coverage Ratio)
Показывает, хватает ли дохода от аренды на все платежи по кредиту (проценты + тело).
По-человечески: сколько раз годовой “чистый” доход перекрывает годовой платёж банку.
Как прикинуть:
Чистый доход (после всех расходов) / Годовой платёж по кредиту.
На что ориентироваться: комфортно, когда DSCR ≥ 1,2–1,3. Это означает запас 20–30% к платежу.
Пример: чистый доход 12 млн/год, платёж 9,5 млн/год → DSCR ≈ 1,26 (живём). Если DSCR ~1,0 — любая мелочь ломает модель.
Соотношение долг / залог (LTV -Loan-to-Value)
Показывает, какой процент от стоимости залога вы берёте в кредит.
По-человечески: сколько банк готов дать “под этот залог”.
Как прикинуть:
Сумма кредита / Оценочная стоимость залога.
На что ориентироваться: чаще всего банки смотрят, чтобы LTV ≤ 70–80%.
Пример: объект стоит 100 млн, кредит 70 млн → LTV = 70% (обычно ок). Хочешь 85% — будь готов к жёстким вопросам.
Соотношение кредит / бюджет сделки (LTC - loan to cost)
Сколько кредита в общей смете проекта (покупка + ремонт/капвложения + расходы на сделку). По-человечески: насколько “на плечо” ты опираешься при входе.
Как прикинуть:
Сумма кредита / (Цена покупки + Ремонт/капвложения + Прочие издержки).
На что ориентироваться: часто комфортный коридор LTC ~ 70%.
Зачем нужно: даже если залог дорогой (LTV проходит), банк смотрит на разумность финансирования именно в рамках проекта. Слишком высокий LTC — сигнал о слабом запасе прочности. 100% - LTC = Размер первоначального взноса
Как инвестору самим прикинуть «потолок» кредита
Бери минимум из двух:
По потоку (DSCR):
Максимальный годовой платёж = Чистый доход ÷ Требуемый DSCR.
Дальше переводишь этот платёж в сумму кредита под текущую ставку/срок.
По залогу (LTV):
Максимальная сумма кредита = LTV_max × Стоимость залога.
То, что меньше — и есть твой реалистичный предел. Если хочется больше — нужно: либо повышать доход (аренда/индексация), либо удлинять срок, либо добавлять собственные средства/залог.
Как подготовиться к разговору с банком
Просчитай проект (коэффициенты и пару документов о которых речь будет в следующих постах рубрики "Кредитное плечо") и покажи это банку.
Синхронизируй потоки. Сверь график платежей с арендой (индексация, «ступеньки» на первый год запуска, компенсация КУ в договоре).
Подушка. Держи резерв 2–3 ежемесячных платежа на отдельном счёте — это быстро повышает доверие.
Хорошо подготовленные документы по проекту. Это половина одобрения.
Честная смета по LTC. Покажи, что часть CAPEX закрываешь своими деньгами: банк любит видеть «шкуру на кону».
📌 Итог: хорошая подготовка - не только залог успеха твоего проекта, но и скорость его рассмотрения и условия и твоя репутация.
С уважением к вам - @renta_x