Кредитное плечо | EBITDA → IRR → NPV
Как применять при покупке ГАБов
Когда обсуждаю инвестиционные сделки, постоянно всплывают три метрики — EBITDA, IRR и NPV. Все они связаны, но используются в разных ситуациях и дают разные ответы. Как ими пользоваться при покупке ГАБов.
🔹 EBITDA помогает понять, сколько денег приносит объект до (без учета) «дорогих» расходов — процентов по займам, налогов и амортизации. То есть если мы говорим про ГАБ, то это только выручка за минусом коммунальных и операционных расходов. Это удобный ориентир, когда вы только присматриваетесь к объекту и хотите увидеть чистую операционную прибыль без оглядки на то, как финансируется этот объект и кто является налогоплательщиком.
🔹 IRR — внутренняя норма доходности — отвечает на вопрос: какую ставку доходности даёт проект? IRR удобно сравнивать с процентом по кредиту: если ваша IRR 12 %, а ипотека под 6 % — плечо может помочь увеличить прибыль. Но если IRR и ставка кредита близки, рисковать с большим кредитом вроде как нет смысла.
(Окупаемость, которую мы часто используем в обсуждении проектов, - это 1 деленная на IRR).
🔹 NPV — чистая приведённая стоимость — показывает, сколько реальных денег создаёт инвестиция, если пересчитать все будущие притоки и оттоки на сегодняшний день. Это ваш главный навигатор при долгосрочных проектах: положительное NPV говорит, что объект стоит покупать. Для проектов с одинаковой IRR выбирают тот, у которого NPV выше.
Если подытожить:
• EBITDA подходит для первичного отсева объектов и оценки их операционной силы.
• IRR — ваш ориентир при сравнении разных проектов и решении, брать ли кредит.
• NPV — финальный вердикт о том, стоит ли инвестировать и насколько проект добавит стоимости.
При проработке проекта у нас всегда идет расчет IRR и окупаемости. Кто не успел - можете проверить.
@RENTA_X
Как применять при покупке ГАБов
Когда обсуждаю инвестиционные сделки, постоянно всплывают три метрики — EBITDA, IRR и NPV. Все они связаны, но используются в разных ситуациях и дают разные ответы. Как ими пользоваться при покупке ГАБов.
🔹 EBITDA помогает понять, сколько денег приносит объект до (без учета) «дорогих» расходов — процентов по займам, налогов и амортизации. То есть если мы говорим про ГАБ, то это только выручка за минусом коммунальных и операционных расходов. Это удобный ориентир, когда вы только присматриваетесь к объекту и хотите увидеть чистую операционную прибыль без оглядки на то, как финансируется этот объект и кто является налогоплательщиком.
🔹 IRR — внутренняя норма доходности — отвечает на вопрос: какую ставку доходности даёт проект? IRR удобно сравнивать с процентом по кредиту: если ваша IRR 12 %, а ипотека под 6 % — плечо может помочь увеличить прибыль. Но если IRR и ставка кредита близки, рисковать с большим кредитом вроде как нет смысла.
(Окупаемость, которую мы часто используем в обсуждении проектов, - это 1 деленная на IRR).
🔹 NPV — чистая приведённая стоимость — показывает, сколько реальных денег создаёт инвестиция, если пересчитать все будущие притоки и оттоки на сегодняшний день. Это ваш главный навигатор при долгосрочных проектах: положительное NPV говорит, что объект стоит покупать. Для проектов с одинаковой IRR выбирают тот, у которого NPV выше.
Если подытожить:
• EBITDA подходит для первичного отсева объектов и оценки их операционной силы.
• IRR — ваш ориентир при сравнении разных проектов и решении, брать ли кредит.
• NPV — финальный вердикт о том, стоит ли инвестировать и насколько проект добавит стоимости.
При проработке проекта у нас всегда идет расчет IRR и окупаемости. Кто не успел - можете проверить.
@RENTA_X