💸Как не потерять с НДС?
Владельцам коммерческой недвижимости на УСН
С новым НДС для УСН у собственников коммерческих объектов логичный вопрос: как не потерять в доходности — ни при (пере)продаже, ни по аренде?
(Для тех, кто уже на общей системе налогообложения, почти ничего не меняется, пост для УСН)
Про АУСН писал выше.
Но неужели нет другого выхода (кроме как смириться с доп расходами или экспериментировать с налоговыми системами)?
Это не так ❕
Итак советы тем кто останется на УСН:
💰 Если вы продаёте или планируете продавать объект
Здесь совет простой:
Сразу закладываем новый НДС как расход в финансовой модели. Изначально модель должна устраивать с учетом этой расходной статьи.
🏢 Доходы от аренды: здесь интереснее
1️⃣ Объекты, которые уже в собственности
В старых договорах аренды почти никто не прописывал опцию появления НДС у арендодателя на УСН.
Но это еще не повод соглашаться с потерей.
Текущие изменения в НК — весомый и обоснованный повод официально обратиться к арендатору с предложением заключить допсоглашение об уплате нового НДС сверх определенного размера аренды.
Резонный вопрос - зачем это арендатору? Но штука в том что федеральные арендаторы - поголовно на общей системе налогообложения и если они платят вам НДС то их НДС к уплате уменьшается на эту сумму. Иными словами, по финансам они ни чуть не проигрывают. Нужно лишь настойчиво и убедительно добиваться решения.
А если вдруг ваш арендатор на УСН, то навряд ли он федерал и это значит что с ним проще договориться о внеплановой индексации арендной ставки.
В любом случае это молчаливое согласие арендатора и но и не автоматическая «потеря доходности», а переговорный процесс.
2️⃣ Объекты, которые только планируете покупать
Здесь всё нужно решать «на берегу», потом будет это делать гораздо сложнее.
В новые договоры аренды сразу вшиваем пункт, о том что при переходе арендодателя на НДС, налог платится сверх арендной ставки.
У многих федеральных компаний такие формулировки уже есть, но по своей инициативе они вам их не предложат.
❕Не стесняйтесь предлагать включить такой пункт в договор аренды — это такая же часть торга, как ставка, индексирование и каникулы.
Кстати, еще одна важная возможность. Раз мы теперь крайне ограничены в выручке, на УСН и АУСН лучше чтоб арендатор не возмещал вам затраты на коммунальные расходы а платил напрямую поставщикам услуг (в идеале если он и договор заключит). Арендатор от этого ничего не теряет, а у вас меньше транзитной выручки. И вообще избавляйтесь от любой транзитной и дублирующейся выручки.
Мы не раз и с разными федеральными арендаторами такие вопрос решали в пользу собственника. И при работе по вашему проекту добьемся их включения в договор . Проверьте на практике.
Искренне ваш, @renta_x
Владельцам коммерческой недвижимости на УСН
С новым НДС для УСН у собственников коммерческих объектов логичный вопрос: как не потерять в доходности — ни при (пере)продаже, ни по аренде?
(Для тех, кто уже на общей системе налогообложения, почти ничего не меняется, пост для УСН)
Про АУСН писал выше.
Но неужели нет другого выхода (кроме как смириться с доп расходами или экспериментировать с налоговыми системами)?
Это не так ❕
Итак советы тем кто останется на УСН:
💰 Если вы продаёте или планируете продавать объект
Здесь совет простой:
Сразу закладываем новый НДС как расход в финансовой модели. Изначально модель должна устраивать с учетом этой расходной статьи.
🏢 Доходы от аренды: здесь интереснее
1️⃣ Объекты, которые уже в собственности
В старых договорах аренды почти никто не прописывал опцию появления НДС у арендодателя на УСН.
Но это еще не повод соглашаться с потерей.
Текущие изменения в НК — весомый и обоснованный повод официально обратиться к арендатору с предложением заключить допсоглашение об уплате нового НДС сверх определенного размера аренды.
Резонный вопрос - зачем это арендатору? Но штука в том что федеральные арендаторы - поголовно на общей системе налогообложения и если они платят вам НДС то их НДС к уплате уменьшается на эту сумму. Иными словами, по финансам они ни чуть не проигрывают. Нужно лишь настойчиво и убедительно добиваться решения.
А если вдруг ваш арендатор на УСН, то навряд ли он федерал и это значит что с ним проще договориться о внеплановой индексации арендной ставки.
В любом случае это молчаливое согласие арендатора и но и не автоматическая «потеря доходности», а переговорный процесс.
2️⃣ Объекты, которые только планируете покупать
Здесь всё нужно решать «на берегу», потом будет это делать гораздо сложнее.
В новые договоры аренды сразу вшиваем пункт, о том что при переходе арендодателя на НДС, налог платится сверх арендной ставки.
У многих федеральных компаний такие формулировки уже есть, но по своей инициативе они вам их не предложат.
❕Не стесняйтесь предлагать включить такой пункт в договор аренды — это такая же часть торга, как ставка, индексирование и каникулы.
Кстати, еще одна важная возможность. Раз мы теперь крайне ограничены в выручке, на УСН и АУСН лучше чтоб арендатор не возмещал вам затраты на коммунальные расходы а платил напрямую поставщикам услуг (в идеале если он и договор заключит). Арендатор от этого ничего не теряет, а у вас меньше транзитной выручки. И вообще избавляйтесь от любой транзитной и дублирующейся выручки.
Мы не раз и с разными федеральными арендаторами такие вопрос решали в пользу собственника. И при работе по вашему проекту добьемся их включения в договор . Проверьте на практике.
Искренне ваш, @renta_x