Земельный и имущественный налоги: тенденции и риски
В завершение "налоговой" недели коснусь не менее важных налогов, которых пока глубокие реформы не коснулись, но изменения происходят.
Почему это важно?
Процентная ставка по налогу на имущество достигает 2,5% от кадастровой стоимости (мировая практика - до 4%) + земельный налог от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости.
При том что средняя доходность коммерческой недвижимости - менее 15% годовых, а кадастровая стоимость регулярно повышается, есть риск потери существенной части операционной прибыли.
В городах миллионниках эта доходность гораздо ниже - 10-12%, а кадастровая стоимость - максимальная и пересматривается чаще. Здесь потери на имущественных налогах легко могут составить 30% от арендных поступлений.
По стране в 2022 г. провели новую кадастровую оценку земли
- цены на землю актуализировали.
Для имущественных налогов 2024–25 гг. используется кадастр по состоянию на 01.01.2024. В Москве эта переоценка показала рост стоимости жилья до +19% !
Вообще оценка налогооблагаемой базы по кадастровой стоимости десятилетней давности - ушла в прошлое. Теперь ее пересматривают не реже 1 раза в два года.
НО будьте бдительны, оценка кадастровых стоимостей делается с ошибками, так как конечно никто не оценивает каждый объект по отдельности. Эти ошибки рождают возможность для пересмотра не только кадастровой стоимости но и уже произведенных платежей за несколько лет. Достаточно написать жалобу и если не подействует - обратиться к оценщикам, специализирующихся на таких делах (лучше проверенных конечно).
Также вы должны понимать что любые произведенные вами изменения (ВРИ, реконструкция и т.д.) могут существенно повлиять на кадастровую стоимость вне плана.
Ну и важно понимать, что льготы по налогу на имущество для УСН скорее всего будут урезаны в ближайшем будущем.
Как снизить нагрузку?
1. при подозрении на завышение кадастра делайте как описано выше;
2. прежде чем покупать объект - разберитесь какие налоги есть и принимайте решение с их учетом;
3. УСН во многих случаях (пока еще) дает освобождение от налога на имущество (убедитесь что ваш объект не входит в перечень облагаемых);
4. Ищите регионы с более низкими ставками налога;
5. Стоит рассматривать объекты регионах и городах менее 500 тыс. человек, где кадастровые стоимости даже после пересмотра остались низкими. А на фоне более высокой доходности (12-20% годовых) в таких населенных пунктах в случае применения имущественных налогов их доля составит - 10-15% от операционной прибыли (в два рази меньше чем в городах миллионниках).
Всем успешных сделок и взвешенных решений!
Ваш @RENTA_X
В завершение "налоговой" недели коснусь не менее важных налогов, которых пока глубокие реформы не коснулись, но изменения происходят.
Почему это важно?
Процентная ставка по налогу на имущество достигает 2,5% от кадастровой стоимости (мировая практика - до 4%) + земельный налог от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости.
При том что средняя доходность коммерческой недвижимости - менее 15% годовых, а кадастровая стоимость регулярно повышается, есть риск потери существенной части операционной прибыли.
В городах миллионниках эта доходность гораздо ниже - 10-12%, а кадастровая стоимость - максимальная и пересматривается чаще. Здесь потери на имущественных налогах легко могут составить 30% от арендных поступлений.
По стране в 2022 г. провели новую кадастровую оценку земли
- цены на землю актуализировали.
Для имущественных налогов 2024–25 гг. используется кадастр по состоянию на 01.01.2024. В Москве эта переоценка показала рост стоимости жилья до +19% !
Вообще оценка налогооблагаемой базы по кадастровой стоимости десятилетней давности - ушла в прошлое. Теперь ее пересматривают не реже 1 раза в два года.
НО будьте бдительны, оценка кадастровых стоимостей делается с ошибками, так как конечно никто не оценивает каждый объект по отдельности. Эти ошибки рождают возможность для пересмотра не только кадастровой стоимости но и уже произведенных платежей за несколько лет. Достаточно написать жалобу и если не подействует - обратиться к оценщикам, специализирующихся на таких делах (лучше проверенных конечно).
Также вы должны понимать что любые произведенные вами изменения (ВРИ, реконструкция и т.д.) могут существенно повлиять на кадастровую стоимость вне плана.
Ну и важно понимать, что льготы по налогу на имущество для УСН скорее всего будут урезаны в ближайшем будущем.
Как снизить нагрузку?
1. при подозрении на завышение кадастра делайте как описано выше;
2. прежде чем покупать объект - разберитесь какие налоги есть и принимайте решение с их учетом;
3. УСН во многих случаях (пока еще) дает освобождение от налога на имущество (убедитесь что ваш объект не входит в перечень облагаемых);
4. Ищите регионы с более низкими ставками налога;
5. Стоит рассматривать объекты регионах и городах менее 500 тыс. человек, где кадастровые стоимости даже после пересмотра остались низкими. А на фоне более высокой доходности (12-20% годовых) в таких населенных пунктах в случае применения имущественных налогов их доля составит - 10-15% от операционной прибыли (в два рази меньше чем в городах миллионниках).
А как уже не раз говорил, Пятерочке в Питере и Пятерочка в Находке - это одна и таже Пятерочка. Зачем терять в доходности?
Всем успешных сделок и взвешенных решений!
Ваш @RENTA_X