Эффект низкой базы
Почему ГАБы в регионах опять выигрывают
💡 Знаете почему купив сейчас региональные ГАБы вместо московских, через 3-5 лет вы сможете приобрести тех же московских ГАБов на 30% больше чем сейчас?
Есть одно преимущество ГАБов в регионах, которое не всегда очевидно. И оно чисто арифметическое.
А начну со старой цитаты из «Берегись автомобиля»:
В коммерческой недвижимости — ровно так же.
Даже если ты покупая не планировал продажу, опция выгодной продажи в будущем - очень важный фактор.
1) Цены на ГАБы отталкиваются от окупаемости проектов.
Сегодня стрит-ритейл с федеральным арендатором в Москве продаётся с окупаемостью ~10 лет, в регионах - 5-8 лет.
Во времена самой низкой ключевой ставки (кон. 2020 — нач. 2021 гг. были и самые высокие показатели окупаемости ГАБов:
Москва — около 11 лет
Регионы - 7-9,5 лет.
Предполагаю что именно к этим значениям будет стремиться окупаемость при будущем снижении ключевой ставки, которое ожидается через 3-5 лет (ЦБ в 2028 г. ждет 8%).
Тогда за счёт роста окупаемости при снижении ставки в Москве мы получим около +10% к цене, а в регионах +20-40%.
Причины такой разницы в приросте цены простые:
1) в регионах выше волатильность спроса
2) но главное — низкая база на входе*
* минус 1 год окупаемости при исходных 5 годах дают в два раза больший рост цены чем при исходных 10 годах окупаемости
(в цифрах: 6/5 > 11/10).
2) Индексация аренды — отдельный фактор, влияющий на цену, он условно одинаковый по стране и за 3-5 лет составит около 20%.
Итого (с индексацией) через 3–5 лет прогноз по ценам:
Регионы - 40–60% роста цены;
Москва - 30% роста цены.
3) Арендный доход в регионах тоже выше московского. За 3-5 лет: 40-100% для регионов и 30- 50% для Москвы.
Итого прирост капитала за 3-5 лет (без сложного процента):
Регионы +100–140% к вложенному капиталу;
Москва — +60–80%.
При этом ГАБы с федеральными арендаторами в регионах - давно не экзотика: они ликвидны и востребованы.
Все преимущества региональных ГАБов в итоге:
-Высокий спрос со стороны федеральных сетей
- Низкий вход: за ~30 млн реально купить объект с «Пятёрочкой»
- Хорошая стартовая окупаемость
- Простая сделка: меньше проблем от продавцов и риэлторов
- Более высокий потенциал заработка на перепродаже.
_________________
Создать ГАБ или стратегию→ отправьте слово "ГАБ" 👈
Есть свое мнение или желаете чтоб я развил тему - напишите об этом в комментариях 👇
Почему ГАБы в регионах опять выигрывают
💡 Знаете почему купив сейчас региональные ГАБы вместо московских, через 3-5 лет вы сможете приобрести тех же московских ГАБов на 30% больше чем сейчас?
Есть одно преимущество ГАБов в регионах, которое не всегда очевидно. И оно чисто арифметическое.
А начну со старой цитаты из «Берегись автомобиля»:
Каждый, у кого нет машины, мечтает её купить.
Каждый, у кого есть машина, мечтает её продать.
В коммерческой недвижимости — ровно так же.
Даже если ты покупая не планировал продажу, опция выгодной продажи в будущем - очень важный фактор.
1) Цены на ГАБы отталкиваются от окупаемости проектов.
Сегодня стрит-ритейл с федеральным арендатором в Москве продаётся с окупаемостью ~10 лет, в регионах - 5-8 лет.
Во времена самой низкой ключевой ставки (кон. 2020 — нач. 2021 гг. были и самые высокие показатели окупаемости ГАБов:
Москва — около 11 лет
Регионы - 7-9,5 лет.
Предполагаю что именно к этим значениям будет стремиться окупаемость при будущем снижении ключевой ставки, которое ожидается через 3-5 лет (ЦБ в 2028 г. ждет 8%).
Тогда за счёт роста окупаемости при снижении ставки в Москве мы получим около +10% к цене, а в регионах +20-40%.
Причины такой разницы в приросте цены простые:
1) в регионах выше волатильность спроса
2) но главное — низкая база на входе*
* минус 1 год окупаемости при исходных 5 годах дают в два раза больший рост цены чем при исходных 10 годах окупаемости
(в цифрах: 6/5 > 11/10).
2) Индексация аренды — отдельный фактор, влияющий на цену, он условно одинаковый по стране и за 3-5 лет составит около 20%.
Итого (с индексацией) через 3–5 лет прогноз по ценам:
Регионы - 40–60% роста цены;
Москва - 30% роста цены.
3) Арендный доход в регионах тоже выше московского. За 3-5 лет: 40-100% для регионов и 30- 50% для Москвы.
Итого прирост капитала за 3-5 лет (без сложного процента):
Регионы +100–140% к вложенному капиталу;
Москва — +60–80%.
При этом ГАБы с федеральными арендаторами в регионах - давно не экзотика: они ликвидны и востребованы.
Все преимущества региональных ГАБов в итоге:
-Высокий спрос со стороны федеральных сетей
- Низкий вход: за ~30 млн реально купить объект с «Пятёрочкой»
- Хорошая стартовая окупаемость
- Простая сделка: меньше проблем от продавцов и риэлторов
- Более высокий потенциал заработка на перепродаже.
_________________
Создать ГАБ или стратегию→ отправьте слово "ГАБ" 👈
Есть свое мнение или желаете чтоб я развил тему - напишите об этом в комментариях 👇