Расчёт на салфетке: бьётся или нет
# Как считать проект → Первый взгляд 👁

Задача простая: без глубокого анализа понять — стоит идти дальше или нет. Это первый фильтр. Вы уже отобрали предложения, собрали первичную информацию — теперь нужно быстро проверить, бьётся ли экономика в принципе.

Ниже — простой механизм для инвестора-рантье*
_______________
* Для спекулятивной стратегии логика первичного отбора сложнее, и без опыта её лучше проходить вместе с брокером.

Шаг 1. Зафиксируйте свои параметры
Определитесь с суммой вложений и минимальной приемлемой доходностью от арендного потока либо целевой окупаемостью.
На этом этапе мы сознательно откладываем в сторону некоторые детали: одностороннюю индексацию, процент от товарооборота, потенциальный рост стоимости актива. Всё это — бонусы, которые учтём позже.
Мнение продавца об окупаемости нас тоже не интересует, максимум — попросите расписать формулу расчёта как доп. контроль учета расходов.

Шаг 2. Переведите доходность в окупаемость
Если у вас есть целевая минимальная доходность — переведите её в максимально допустимую окупаемость в месяцах:

Окупаемость (мес.) = 1 / доходность × 12

Пример: при минимальной целевой доходности 12% годовых → максимальная окупаемость = 1 / 0,12 × 12 = 100 месяцев.

Шаг 3. Соберите данные по денежному потоку

Запросите следующие данные:

-арендный платёж (постоянная часть) и перечень возмещаемых коммунальных расходов;
-расходы, которые арендатор не возмещает (включая налоги — ничего не пропустите).

Если данные собрать не получается, они вызывают сомнения или вы понимаете что ваши расходы будут отличаться — закладывайте по максимуму.

Мой ориентир в таких случаях:

100 руб/м² — на тех. обслуживание + капремонт;
2% от кадастровой стоимости объекта и ЗУ (если участок тоже в сделке).

При уточнении расходы, скорее всего окажутся немного лучше. Но это мы будем делать потом при более детальном изучении проекта.
Важно: если собственник чего-то не платил — это не гарантия, что и вы не будете (вдруг появляются налоги, расходы на кап ремонт и т.д.).

Шаг 4. Учтите стартовые затраты

Для действующего объекта это:

-посредники (брокеры, юристы и т.д.);
-комиссия банка за перевод или аккредитив;
-регистрация (максимальный тариф Росреестра — 44 000 руб. за объект, нотариус - выше).

Если собираете новый ГАБ — нужно заложить все вложения в подготовку объекта (вот здесь надо быть повнимательнее, тут могут ошибиться даже опытные брокеры ! ).

Шаг 5. Считаем NOI

NOI (чистый МАП) = постоянная часть аренды − расходы, не возмещаемые арендатором


Шаг 6. Считаем максимально допустимую сумму вложений

Макс. сумма = NOI × целевая окупаемость (мес.)


Шаг 7. Считаем нужную цену по ДКП

Цена ДКП = Макс. сумма вложений − Стартовые затраты


Читаем итоговый результат:

-Ваша Цена ДКП выше предлагаемой → берем проект в проработку.
-Ваша Цена ДКП ниже незначительно → решайте сами: торговаться или искать другой объект.
-Разрыв существенный → скорее всего, нет смысла тратить время.

Это не финальное решение — это фильтр, первый взгляд: позволяет экономика двигаться дальше или нет.
При детальном изучении Экономики проекта расчёт будет уточнен.
________________
📌 Этот пост входит в раздел Первый взгляд Справочника Как считать проект (👈 полезно изучить)

Если хотите сэкономить время и не проходить весь путь вслепую — обращайтесь. Помогаем найти объект, проверяем экономику, сопровождаем сделку → пишите 🤝