◆ Как оценивать ликвидность ГАБа?
Ликвидность ГАБа определяется не городом и не ценой квадратного метра.
Ликвидность — это способность объекта продаться по рыночной цене в разумный срок.
Не просмотры. Не звонки. Не показы. Именно продажа.
Многие хотят объект и по хорошей цене, и ликвидный одновременно.
Предлагаешь один — говорят: дорого.
Предлагаешь дешевле — говорят: зачем мне неликвид.
Это ловушка мышления. Из неё есть выход — но сначала нужно разобраться, из чего ликвидность вообще складывается.
У действующего ГАБа есть 5 ключевых факторов ликвидности:
1️⃣Окупаемость / доходность — главная сравнительная характеристика.
2️⃣Размер чека — чем выше вход, тем уже круг покупателей. При этом высокий чек в каждом городе свой.
3️⃣Арендатор — насколько он понятен, востребован и приемлем для рынка.
4️⃣Условия договора — срок, индексация, процент от РТО, расходы, права на выход.
5️⃣Локация — улица, окружение, трафик рядом с объектом.
Важно: ни один фактор по отдельности, и даже 2–3 вместе, не дают полной картины.
Ликвидность видна только при взгляде на всю конструкцию целиком.
Поэтому вполне сопоставимыми по ликвидности могут быть, например:
объект в Москве — даркстор «Яндекс Лавка», новый ЖК, 50 млн ₽, окупаемость 11 лет;
и объект в городе N — «Чижик», 20 млн ₽, окупаемость 7,5 лет, процент от РТО.
Если параметры собраны правильно, оба продаются по рыночной цене за 2–4 месяца.
У каждого рынка свой диапазон рыночных чеков и окупаемостей.
Объект, который в эти параметры не вписывается, будет уступать в ликвидности — не потому, что город плохой, а потому, что сам параметры нерыночные.
Именно так мы и собираем проекты: окупаемость лучше рынка, проверенный федеральный арендатор, максимум возможного из ДДА и комплексный взгляд на проект, а не оценка по одному признаку.
Если хотите подобрать именно такой проект — пишите.
#FAQ
Больше разборов по ГАБам и рискам — в Навигаторе канала
Ликвидность ГАБа определяется не городом и не ценой квадратного метра.
Ликвидность — это способность объекта продаться по рыночной цене в разумный срок.
Не просмотры. Не звонки. Не показы. Именно продажа.
Многие хотят объект и по хорошей цене, и ликвидный одновременно.
Предлагаешь один — говорят: дорого.
Предлагаешь дешевле — говорят: зачем мне неликвид.
Это ловушка мышления. Из неё есть выход — но сначала нужно разобраться, из чего ликвидность вообще складывается.
У действующего ГАБа есть 5 ключевых факторов ликвидности:
1️⃣Окупаемость / доходность — главная сравнительная характеристика.
2️⃣Размер чека — чем выше вход, тем уже круг покупателей. При этом высокий чек в каждом городе свой.
3️⃣Арендатор — насколько он понятен, востребован и приемлем для рынка.
4️⃣Условия договора — срок, индексация, процент от РТО, расходы, права на выход.
5️⃣Локация — улица, окружение, трафик рядом с объектом.
Важно: ни один фактор по отдельности, и даже 2–3 вместе, не дают полной картины.
Ликвидность видна только при взгляде на всю конструкцию целиком.
Поэтому вполне сопоставимыми по ликвидности могут быть, например:
объект в Москве — даркстор «Яндекс Лавка», новый ЖК, 50 млн ₽, окупаемость 11 лет;
и объект в городе N — «Чижик», 20 млн ₽, окупаемость 7,5 лет, процент от РТО.
Если параметры собраны правильно, оба продаются по рыночной цене за 2–4 месяца.
У каждого рынка свой диапазон рыночных чеков и окупаемостей.
Объект, который в эти параметры не вписывается, будет уступать в ликвидности — не потому, что город плохой, а потому, что сам параметры нерыночные.
Ликвидный ГАБ — это не объект в «правильном городе».
Ликвидный ГАБ — это объект, который рынок готов купить по рыночной окупаемости в разумный срок.
Именно так мы и собираем проекты: окупаемость лучше рынка, проверенный федеральный арендатор, максимум возможного из ДДА и комплексный взгляд на проект, а не оценка по одному признаку.
Если хотите подобрать именно такой проект — пишите.
#FAQ
Больше разборов по ГАБам и рискам — в Навигаторе канала