◆ Почему хороший ГАБ не обязан находиться рядом с вами
Когда инвестор ищет ГАБ, объект с арендатором или коммерческую недвижимость под пассивный доход, он часто ограничивает себя своим городом или регионом.
Логика кажется простой: рядом — значит понятнее.
И здесь мы порой начинаем опираться на ощущения, которые мешают рационально оценить проект.
В удалённых объектах эмоциональная составляющая обычно меньше. Но в любом случае от неё стоит максимально избавляться — за счёт более объективной оценки.
В целом вопрос не в том, сколько километров от инвестора до объекта.
Вопрос в том, насколько правильно разобрана сделка. И для этого расстояние не играет решающей роли.
Здесь нужны специалисты.
И я, конечно, не про риэлторов, задачи которых часто сводятся к тому, чтобы довести сделку до заключения. Это важная работа, но это не всегда про глубокую проработку и подготовку проекта, которые как раз и нужны инвестору.
Мы же не лечим зубы сами, не ведём сложный суд без юриста и не проектируем электрику «на глаз».
Но в коммерческой недвижимости иногда появляется странная уверенность: если объект рядом, значит, можно самому приехать, посмотреть и принять решение.
Так не работает.
Покупка коммерческой недвижимости, а тем более создание нового ГАБа, — это сложный и многослойный процесс.
В нём есть юридическая, техническая, экономическая и эксплуатационная часть.
И на каждом этапе могут возникнуть вопросы, которые лучше увидеть заранее, чем разбираться с ними уже после сделки.
Отдельно про локацию.
Местный житель часто оценивает локацию глазами обывателя: нравится район или нет, удобно ли ему самому, много ли людей визуально.
А арендатор оценивает место как бизнес-точку.
У него свои измерения, свои критерии и своя экономика. И в нашем деле эту оценку нельзя подменять только своими глазами — они тоже могут сыграть злую шутку.
Конечно, арендатор тоже может ошибаться. Но если это федеральная сеть или сильный сетевой игрок, он обычно смотрит на точку не как прохожий, а как бизнес: поток, конкуренция, логистика, формат, требования к помещению и экономика конкретной локации.
Не только подготовка, но и эксплуатация.
Хороший ГАБ не должен держаться на том, что собственник может быстро приехать и «порешать».
Если объект требует постоянного ручного управления собственника, то проблема обычно не в расстоянии, а опять же в качестве подготовки проекта.
Ни «местный» проект, ни удалённый не должны беспокоить собственника регулярными проблемами.
Почему дистанционная покупка сегодня нормальна?
Потому что каждый этап сделки можно организовать дистанционно.
Удалённость объекта не означает отсутствие контроля.
Она означает, что контроль нужно правильно организовать.
При этом, расширяя географию, мы получаем больший выбор. А это значит — больше возможностей найти подходящий ГАБ на лучших условиях.
Объект в другом регионе часто заставляет действовать рациональнее: собрать документы, поставить задачи специалистам, проверить договор, посчитать экономику, оценить арендатора, посмотреть альтернативный сценарий.
И это как раз правильный подход для ГАБа.
Потому что коммерческая недвижимость покупается не ощущениями, а расчётом.
Вывод.
Хороший ГАБ не обязан находиться рядом с инвестором.
Слабый объект не становится лучше от того, что до него можно доехать за 20 минут.
Сильный объект не становится хуже из-за того, что находится в другом регионе.
Если всё проверяется системно, покупка и владение ГАБом в другом регионе становятся не экзотикой, а нормальным инвестиционным процессом.
Мы как раз подбираем и собираем такие ГАБы, чтобы владелец мог находиться в любой точке нашей необъятной страны.
#FAQ
Больше разборов по ГАБам и рискам — в Навигаторе канала
Когда инвестор ищет ГАБ, объект с арендатором или коммерческую недвижимость под пассивный доход, он часто ограничивает себя своим городом или регионом.
Логика кажется простой: рядом — значит понятнее.
И здесь мы порой начинаем опираться на ощущения, которые мешают рационально оценить проект.
В удалённых объектах эмоциональная составляющая обычно меньше. Но в любом случае от неё стоит максимально избавляться — за счёт более объективной оценки.
В целом вопрос не в том, сколько километров от инвестора до объекта.
Вопрос в том, насколько правильно разобрана сделка. И для этого расстояние не играет решающей роли.
Здесь нужны специалисты.
И я, конечно, не про риэлторов, задачи которых часто сводятся к тому, чтобы довести сделку до заключения. Это важная работа, но это не всегда про глубокую проработку и подготовку проекта, которые как раз и нужны инвестору.
Мы же не лечим зубы сами, не ведём сложный суд без юриста и не проектируем электрику «на глаз».
Но в коммерческой недвижимости иногда появляется странная уверенность: если объект рядом, значит, можно самому приехать, посмотреть и принять решение.
Так не работает.
Покупка коммерческой недвижимости, а тем более создание нового ГАБа, — это сложный и многослойный процесс.
В нём есть юридическая, техническая, экономическая и эксплуатационная часть.
И на каждом этапе могут возникнуть вопросы, которые лучше увидеть заранее, чем разбираться с ними уже после сделки.
Отдельно про локацию.
Местный житель часто оценивает локацию глазами обывателя: нравится район или нет, удобно ли ему самому, много ли людей визуально.
А арендатор оценивает место как бизнес-точку.
У него свои измерения, свои критерии и своя экономика. И в нашем деле эту оценку нельзя подменять только своими глазами — они тоже могут сыграть злую шутку.
Конечно, арендатор тоже может ошибаться. Но если это федеральная сеть или сильный сетевой игрок, он обычно смотрит на точку не как прохожий, а как бизнес: поток, конкуренция, логистика, формат, требования к помещению и экономика конкретной локации.
Не только подготовка, но и эксплуатация.
Хороший ГАБ не должен держаться на том, что собственник может быстро приехать и «порешать».
Если объект требует постоянного ручного управления собственника, то проблема обычно не в расстоянии, а опять же в качестве подготовки проекта.
Ни «местный» проект, ни удалённый не должны беспокоить собственника регулярными проблемами.
Почему дистанционная покупка сегодня нормальна?
Потому что каждый этап сделки можно организовать дистанционно.
Удалённость объекта не означает отсутствие контроля.
Она означает, что контроль нужно правильно организовать.
При этом, расширяя географию, мы получаем больший выбор. А это значит — больше возможностей найти подходящий ГАБ на лучших условиях.
Объект в другом регионе часто заставляет действовать рациональнее: собрать документы, поставить задачи специалистам, проверить договор, посчитать экономику, оценить арендатора, посмотреть альтернативный сценарий.
И это как раз правильный подход для ГАБа.
Потому что коммерческая недвижимость покупается не ощущениями, а расчётом.
Вывод.
Хороший ГАБ не обязан находиться рядом с инвестором.
Слабый объект не становится лучше от того, что до него можно доехать за 20 минут.
Сильный объект не становится хуже из-за того, что находится в другом регионе.
Если всё проверяется системно, покупка и владение ГАБом в другом регионе становятся не экзотикой, а нормальным инвестиционным процессом.
Мы как раз подбираем и собираем такие ГАБы, чтобы владелец мог находиться в любой точке нашей необъятной страны.
#FAQ
Больше разборов по ГАБам и рискам — в Навигаторе канала