◆ Можно ли понять проект ГАБ за одну минуту?
В коммерческой недвижимости часто говорят: если экономика проекта не сходится “на салфетке”, дальше можно не расписывать.
Но на практике большая часть проектов не доходит даже до салфетки.
Достаточно задать несколько вопросов — и уже понятно, что проект не стоит внимания либо требует серьезных улучшений прежде чем идти дальше.
Полноценно оценить проект ГАБ за одну минуту нельзя.
Но понять, что он вам не подходит, — вполне.
В начале надо разобраться в трех вопросах и на это обычно достаточно 1 минуты.
1️⃣Какой расчетный МАП и окупаемость проекта?
Мы пока не будем проверять расчеты, нужно понять порядок цифр и уточнить: учтён ли период подготовки объекта и каникул арендатора?
2️⃣Каким требованиям арендатора объект сейчас не соответствует?
То есть какие улучшения требуются, обычно это электроэнергия, планировка, разгрузка, входная группа, состояние помещения, вентиляция, мокрые точки, требования к ремонту и т.д.
Масштаб "проблемы" будет наверняка занижен: либо сокращен список либо занижена существенность проблемы.
Хорошо что требования федеральных арендаторов стандартные, многие "упущения" будут очевидны.
3️⃣Какая структура вложений и кто считал смету?
Зная ответ на второй вопрос, третий является его логическим продолжением.
Тут уже сложно будет называть общий размер вложений, придется дать укрупненную структуру вложений. В отношении подготовки объекта нужно понять также — кто это считал и можно ли увидеть смету, расчеты, технические условия и т.д.
Фраза “там ещё немного вложить” или другие "измерения на глазок" — это не структура вложений.
Это повод остановиться не принимать цифры о вложениях всерьез а попросить их подтверждение.
И вот если ответы на первые вопросы получены, понятны и вас устраивают - можно переходить к сбору первичных документов, уточнять цифры и считать проект на "салфетке" и так далее.
Именно так слой за слоем мы выбраковываем сотни проектов, прежде чем находим подходящий — для того, чтобы предложить его инвесторам или купить самим.
#FAQ
Больше разборов по ГАБам и рискам — в Навигаторе канала
💸 Рентабельный выбор
В коммерческой недвижимости часто говорят: если экономика проекта не сходится “на салфетке”, дальше можно не расписывать.
Но на практике большая часть проектов не доходит даже до салфетки.
Достаточно задать несколько вопросов — и уже понятно, что проект не стоит внимания либо требует серьезных улучшений прежде чем идти дальше.
Полноценно оценить проект ГАБ за одну минуту нельзя.
Но понять, что он вам не подходит, — вполне.
В начале надо разобраться в трех вопросах и на это обычно достаточно 1 минуты.
1️⃣Какой расчетный МАП и окупаемость проекта?
Мы пока не будем проверять расчеты, нужно понять порядок цифр и уточнить: учтён ли период подготовки объекта и каникул арендатора?
2️⃣Каким требованиям арендатора объект сейчас не соответствует?
То есть какие улучшения требуются, обычно это электроэнергия, планировка, разгрузка, входная группа, состояние помещения, вентиляция, мокрые точки, требования к ремонту и т.д.
Масштаб "проблемы" будет наверняка занижен: либо сокращен список либо занижена существенность проблемы.
Хорошо что требования федеральных арендаторов стандартные, многие "упущения" будут очевидны.
3️⃣Какая структура вложений и кто считал смету?
Зная ответ на второй вопрос, третий является его логическим продолжением.
Тут уже сложно будет называть общий размер вложений, придется дать укрупненную структуру вложений. В отношении подготовки объекта нужно понять также — кто это считал и можно ли увидеть смету, расчеты, технические условия и т.д.
Фраза “там ещё немного вложить” или другие "измерения на глазок" — это не структура вложений.
Это повод остановиться не принимать цифры о вложениях всерьез а попросить их подтверждение.
И вот если ответы на первые вопросы получены, понятны и вас устраивают - можно переходить к сбору первичных документов, уточнять цифры и считать проект на "салфетке" и так далее.
Именно так слой за слоем мы выбраковываем сотни проектов, прежде чем находим подходящий — для того, чтобы предложить его инвесторам или купить самим.
#FAQ
Больше разборов по ГАБам и рискам — в Навигаторе канала
💸 Рентабельный выбор