◆ ГАБы vs облигации
Разбираем очередной баттл инвестиционных активов.
Первым был ГАБ против квартир: коммерческая аренда против жилой. Там по природе активы похожи.
С облигациями - другая история.
На первый взгляд они выглядят почти идеальным консервативным вложением. Красивые брокерские отчёты, графики, биржевой стакан с меняющимися котировками, понятная доходность, кнопка «купить» и кнопка «продать» — всё это создаёт ощущение превосходной надёжности и почти непревзойдённой простоты.
Это манит и успокаивает.
Облигация часто воспринимается чуть ли не как самый консервативный актив. Прозрачность, линейная предсказуемая экономика, надежный эмитент.
У ГАБа все наоборот на первый взгляд: на старте проекта много неясного, экономика зависит от огромного количества факторов и никто тебе ничего не обязан.
Уже набираете знакомого биржевого брокера? 👉🏻 Еще рано ...
Простота и лоск скрывают нюансы облигаций, в то время как сложность ГАБа может отталкивать непосвященных.
На фоне облигаций ГАБ выглядит куда менее удобным вложением. Нужно разбираться в помещении, арендаторе, договоре, ремонте, индексации, рисках, ликвидности и выходе из объекта.
Ужас )
А что доходность? Плюс минус такая же? Да неужели?
Здесь инвестор часто делает ошибку делая для сравнения упрощенный расчет доходности облигаций и ГАБов.
Точнее для облигаций, упрощенный расчет и будет конечным - взяли купон, посчитали на его основе доход и все. Колебания цены облигаций нет смысла учитывать так как к погашению цена будет 100% от номинала.
У ГАБов другая реальность
Во-первых, в большинстве случаев предусмотрена индексация арендной ставки или привязка к товарообороту, что в отличие от облигаций приводит к регулярному росту ежемесячного дохода.
Во- вторых, по мере роста арендной ставки, пропорционально растет и рыночная цена ГАБа. Об этом многие забывают, но это так. Не забывайте что рыночная цена ГАБа считается в МАПах, а если МАП растет то что?
В-третьих, ГАБ можно купить ниже рынка если участвовать в его сборке, облигацию ты можешь купить только по биржевой цене.
В облигации инвестор покупает денежное обязательство: эмитент, купон, срок погашения, условия выпуска. Инструмент понятный и сильный именно своей простотой. Но тело обязательства зафиксировано в деньгах и ни за что не вырастет к погашению. Да внутри срока будут колебания цены но в разные стороны.
Про облигации с плавающей ставкой или флоатеры: да там ставка может вырасти, но может и упасть ) Ее размер связан с внешней конъюнктурой которую сложно предсказать.
У ГАБа другая природа.
Инвестор покупает не просто поток арендных платежей. Он покупает объект коммерческой недвижимости, договор, арендатора, индексацию, иногда процент от выручки, техническое состояние помещения, локацию и возможность замены арендатора.
ГАБ — это не только доходность на дату покупки. Это конструкция, где денежный поток может расти: через индексацию, привязку к выручке, усиление арендатора, улучшение объекта или пересборку слабого помещения в более ликвидный формат.
Сложность входа и выхода из коммерческой недвижимости по сравнению с облигациями очевидна. Но если потрудиться и вникнуть в суть ГАБа и / или работать с проверенными профессионалами то многое становится и понятнее и проще.
И это знание дорогого стоит: мы получаем не только лучшие экономические показатели но и защиту вложенного капитала как минимум от инфляции.
Не гарантию. Именно защиту.
Ну и еще один ракурс: покупая облигации - ты отдаешь деньги эмитенту ничего не получая взамен, покупая ГАБ у тебя в руках - остается доходный актив.
Конечно, это не значит, что любой ГАБ лучше облигации.
Плохой объект с красивой окупаемостью может быть опаснее нормальной облигации.
Поэтому мой ответ в этом баттле такой.
Облигации выигрывают простотой, скоростью и удобством.
Правильный ГАБ выигрывает там, где инвестор готов разбираться глубже и не рассчитывает на предельную простоту.
Если тема ГАБов пока кажется сложной, начните с Навигатора канала Рентабельный выбор.
Разбираем очередной баттл инвестиционных активов.
Первым был ГАБ против квартир: коммерческая аренда против жилой. Там по природе активы похожи.
С облигациями - другая история.
На первый взгляд они выглядят почти идеальным консервативным вложением. Красивые брокерские отчёты, графики, биржевой стакан с меняющимися котировками, понятная доходность, кнопка «купить» и кнопка «продать» — всё это создаёт ощущение превосходной надёжности и почти непревзойдённой простоты.
Это манит и успокаивает.
Облигация часто воспринимается чуть ли не как самый консервативный актив. Прозрачность, линейная предсказуемая экономика, надежный эмитент.
У ГАБа все наоборот на первый взгляд: на старте проекта много неясного, экономика зависит от огромного количества факторов и никто тебе ничего не обязан.
Уже набираете знакомого биржевого брокера? 👉🏻 Еще рано ...
Простота и лоск скрывают нюансы облигаций, в то время как сложность ГАБа может отталкивать непосвященных.
На фоне облигаций ГАБ выглядит куда менее удобным вложением. Нужно разбираться в помещении, арендаторе, договоре, ремонте, индексации, рисках, ликвидности и выходе из объекта.
Ужас )
А что доходность? Плюс минус такая же? Да неужели?
Здесь инвестор часто делает ошибку делая для сравнения упрощенный расчет доходности облигаций и ГАБов.
Точнее для облигаций, упрощенный расчет и будет конечным - взяли купон, посчитали на его основе доход и все. Колебания цены облигаций нет смысла учитывать так как к погашению цена будет 100% от номинала.
У ГАБов другая реальность
Во-первых, в большинстве случаев предусмотрена индексация арендной ставки или привязка к товарообороту, что в отличие от облигаций приводит к регулярному росту ежемесячного дохода.
Во- вторых, по мере роста арендной ставки, пропорционально растет и рыночная цена ГАБа. Об этом многие забывают, но это так. Не забывайте что рыночная цена ГАБа считается в МАПах, а если МАП растет то что?
В-третьих, ГАБ можно купить ниже рынка если участвовать в его сборке, облигацию ты можешь купить только по биржевой цене.
В облигации инвестор покупает денежное обязательство: эмитент, купон, срок погашения, условия выпуска. Инструмент понятный и сильный именно своей простотой. Но тело обязательства зафиксировано в деньгах и ни за что не вырастет к погашению. Да внутри срока будут колебания цены но в разные стороны.
Про облигации с плавающей ставкой или флоатеры: да там ставка может вырасти, но может и упасть ) Ее размер связан с внешней конъюнктурой которую сложно предсказать.
У ГАБа другая природа.
Инвестор покупает не просто поток арендных платежей. Он покупает объект коммерческой недвижимости, договор, арендатора, индексацию, иногда процент от выручки, техническое состояние помещения, локацию и возможность замены арендатора.
ГАБ — это не только доходность на дату покупки. Это конструкция, где денежный поток может расти: через индексацию, привязку к выручке, усиление арендатора, улучшение объекта или пересборку слабого помещения в более ликвидный формат.
Сложность входа и выхода из коммерческой недвижимости по сравнению с облигациями очевидна. Но если потрудиться и вникнуть в суть ГАБа и / или работать с проверенными профессионалами то многое становится и понятнее и проще.
И это знание дорогого стоит: мы получаем не только лучшие экономические показатели но и защиту вложенного капитала как минимум от инфляции.
Не гарантию. Именно защиту.
Ну и еще один ракурс: покупая облигации - ты отдаешь деньги эмитенту ничего не получая взамен, покупая ГАБ у тебя в руках - остается доходный актив.
Конечно, это не значит, что любой ГАБ лучше облигации.
Плохой объект с красивой окупаемостью может быть опаснее нормальной облигации.
Поэтому мой ответ в этом баттле такой.
Облигации выигрывают простотой, скоростью и удобством.
Правильный ГАБ выигрывает там, где инвестор готов разбираться глубже и не рассчитывает на предельную простоту.
Если тема ГАБов пока кажется сложной, начните с Навигатора канала Рентабельный выбор.