◆ 5 ошибок на салфетке: где люди сами себе врут
# Как считать проект → Первый взгляд 👁
В прошлом посте рубрики мы разобрали сам механизм салфеточного расчёта: как на первом взгляде быстро понять, бьётся проект или нет.
Но есть проблема: даже правильная формула не спасает, если в неё подставлены удобные цифры.
Где инвестор чаще всего сам себе врёт на этапе первого расчёта?
При первом взгляде на проект мы не знаем всего: точной сметы, всех сроков, всех согласований, поведения арендатора и будущей цены продажи.
Это нормально. Но грубый расчёт не должен быть удобным расчётом.
Если по существенной позиции есть вилка, сначала лучше выбирать более неприятный вариант: ремонт может стоить 4–6 млн? Значит берем 6.
Позитивный сценарий никуда не исчезает. Он остаётся как потенциал улучшения проекта при дальнейшей проработке. Но на первом фильтре проект должен пережить жёсткую посадку.
Если после этого проект остаётся живым — есть смысл идти дальше.
Если он бьётся только в красивой версии — это не проект, а надежда.
Ниже — 5 вопросов, которые стоит задать себе на этапе салфетки.
Шаг 1. Не забыл ли я учесть все (OPEX) расходы собственника?
Арендатор может платить 500 тысяч в месяц, но это не значит, что у собственника остаётся 500 тысяч чистого дохода.
Есть налоги, тех обслуживание, кап ремонт, содержание МОП, другие расходы которые не компенсирует арендатор. Их все нужно учесть хотя бы приблизительно на первом этапе.
Шаг 2. Не спрятал ли я расходы на подготовку в одну красивую строку?
Не стоит писать эту строку расходов в одну строку («подготовка помещения — 3 млн») даже на салфетке.
Внутри может оказаться половина проекта.
Полы, потолок, стены, фасад, вход, мощность, вентиляция, санузел, пожарка, двери, окна, пандус, вывеска, проект, согласования.
Для федерального арендатора подготовка помещения — это очень важная часть отношений. Поверьте, он спросит самым серьезным образом.
Шаг 3. Не сократил ли я время на подготовку и каникулы арендатора?
Надо сказать что достаточно часто вижу как расчет окупаемости посчитан так как будто выручка начинает поступать в дату подписания ДКП.
А если посмотреть правде в глаза то подготовка это 2-4 месяца даже в рядовых случаях, каникулы - 1-2 месяца. Итого мы первый рубль можем и полгода ждать.
Значит окупаемость посчитана неверно.
А для инвестора время - это всегда: расходы или потерянная выгода.
Шаг 4. Не опирается ли расчёт на желаемую, а не реалистичную цену объекта?
Это особенно важно в проектах, где мы собираем будущий ГАБ.
«Сделаем, посадим арендатора и продадим за 8 лет окупаемости».
А почему именно за 8? Рынку наплевать на наши грезы.
И покупателю всё равно, какая цена нужна нам для красивого расчёта.
Поэтому на этом этапе надо честно спрашивать: за сколько такой ГАБ реально быстро купят.
Шаг 5. Не слишком ли сложный проект, чтобы считать его без запаса на ошибку?
Есть действительно сложные проекты, где много мест, в которых можно промахнуться, например стройка или продуктовик в убитом ОСЗ.
Крайне сложно себе представить все неучтенные вопросы которые повылазят в процессе реализации проекта.
В таком проекте нельзя считать так, будто всё пройдёт идеально. Чем сложнее проект, тем больше должен быть запас на ошибку.
Читаем итоговый результат:
Проект остаётся живым даже в осторожном сценарии → берём в дальнейшую проработку.
Проект держится только на оптимистичных цифрах → нужно решать вопрос по цене объекта и / или условиям арендатора.
Салфетка не должна делать проект красивее. Но если проект живёт только в лучшей версии, лучше понять это сразу.
Надежду дешевле потерять на салфетке чем после вложения денег!
________________
📌 Этот пост входит в раздел Первый взгляд Справочника Как считать проект (👈 полезно изучить)
Если хотите сэкономить время и не проходить весь путь вслепую — обращайтесь. Помогаем найти объект, проверяем экономику, сопровождаем сделку → пишите 🤝
# Как считать проект → Первый взгляд 👁
В прошлом посте рубрики мы разобрали сам механизм салфеточного расчёта: как на первом взгляде быстро понять, бьётся проект или нет.
Но есть проблема: даже правильная формула не спасает, если в неё подставлены удобные цифры.
Где инвестор чаще всего сам себе врёт на этапе первого расчёта?
При первом взгляде на проект мы не знаем всего: точной сметы, всех сроков, всех согласований, поведения арендатора и будущей цены продажи.
Это нормально. Но грубый расчёт не должен быть удобным расчётом.
Если по существенной позиции есть вилка, сначала лучше выбирать более неприятный вариант: ремонт может стоить 4–6 млн? Значит берем 6.
Позитивный сценарий никуда не исчезает. Он остаётся как потенциал улучшения проекта при дальнейшей проработке. Но на первом фильтре проект должен пережить жёсткую посадку.
Если после этого проект остаётся живым — есть смысл идти дальше.
Если он бьётся только в красивой версии — это не проект, а надежда.
Ниже — 5 вопросов, которые стоит задать себе на этапе салфетки.
Шаг 1. Не забыл ли я учесть все (OPEX) расходы собственника?
Арендатор может платить 500 тысяч в месяц, но это не значит, что у собственника остаётся 500 тысяч чистого дохода.
Есть налоги, тех обслуживание, кап ремонт, содержание МОП, другие расходы которые не компенсирует арендатор. Их все нужно учесть хотя бы приблизительно на первом этапе.
Шаг 2. Не спрятал ли я расходы на подготовку в одну красивую строку?
Не стоит писать эту строку расходов в одну строку («подготовка помещения — 3 млн») даже на салфетке.
Внутри может оказаться половина проекта.
Полы, потолок, стены, фасад, вход, мощность, вентиляция, санузел, пожарка, двери, окна, пандус, вывеска, проект, согласования.
Для федерального арендатора подготовка помещения — это очень важная часть отношений. Поверьте, он спросит самым серьезным образом.
Шаг 3. Не сократил ли я время на подготовку и каникулы арендатора?
Надо сказать что достаточно часто вижу как расчет окупаемости посчитан так как будто выручка начинает поступать в дату подписания ДКП.
А если посмотреть правде в глаза то подготовка это 2-4 месяца даже в рядовых случаях, каникулы - 1-2 месяца. Итого мы первый рубль можем и полгода ждать.
Значит окупаемость посчитана неверно.
А для инвестора время - это всегда: расходы или потерянная выгода.
Шаг 4. Не опирается ли расчёт на желаемую, а не реалистичную цену объекта?
Это особенно важно в проектах, где мы собираем будущий ГАБ.
«Сделаем, посадим арендатора и продадим за 8 лет окупаемости».
А почему именно за 8? Рынку наплевать на наши грезы.
И покупателю всё равно, какая цена нужна нам для красивого расчёта.
Поэтому на этом этапе надо честно спрашивать: за сколько такой ГАБ реально быстро купят.
Шаг 5. Не слишком ли сложный проект, чтобы считать его без запаса на ошибку?
Есть действительно сложные проекты, где много мест, в которых можно промахнуться, например стройка или продуктовик в убитом ОСЗ.
Крайне сложно себе представить все неучтенные вопросы которые повылазят в процессе реализации проекта.
В таком проекте нельзя считать так, будто всё пройдёт идеально. Чем сложнее проект, тем больше должен быть запас на ошибку.
Читаем итоговый результат:
Проект остаётся живым даже в осторожном сценарии → берём в дальнейшую проработку.
Проект держится только на оптимистичных цифрах → нужно решать вопрос по цене объекта и / или условиям арендатора.
Салфетка не должна делать проект красивее. Но если проект живёт только в лучшей версии, лучше понять это сразу.
Надежду дешевле потерять на салфетке чем после вложения денег!
________________
📌 Этот пост входит в раздел Первый взгляд Справочника Как считать проект (👈 полезно изучить)
Если хотите сэкономить время и не проходить весь путь вслепую — обращайтесь. Помогаем найти объект, проверяем экономику, сопровождаем сделку → пишите 🤝