◆ Почему федеральный арендатор — это плюс, но не индульгенция?
Когда инвестор видит ГАБ с «Пятёрочкой», «Магнитом», «Апрелем», Fix Price или другой федеральной сетью, объект сразу выглядит в его глазах сильнее.
Это правильно но надо разбираться дальше: на каких условиях сеть готова зайти, что из этих условий ляжет на инвестора, может какие-то моменты упустили.
Ведь за фразой «объект согласован федеральной сетью» стоит не только будущий арендный поток, но и вполне конкретные обязательства собственника.
И первое что надо проверять — что собственник должен делать в рамках подготовки помещения (CAPEX)?
Изучаем не только договоры, но и стандарты арендатора. Важно мнение менеджера, иногда и инженера компании-арендатора. Если подготовка помещения не посчитана корректно заранее, красивая окупаемость из презентации быстро улетучивается.
Второе — OPEX: какие расходы собственника не покрываются переменной частью арендной платы.
Неграмотно составленный договор аренды, не учтенные расходы или отсутствие должной проверки данных продавца объекта могут дать существенную просадку ежемесячного дохода.
Третье — не выполнимые требования арендатора.
Самые распространенные примеры: узаконить реконструкцию или размещение ЦХМ в МКД либо увеличить мощность электроэнергии.
Федеральные сети могут и не проверить на старте, а если проблема проявится уже после начала работы магазина, то это может привести к закрытию магазина и существенным потерям собственника в виде компенсаций арендатору за ремонт, штрафы и т.д.
Четвёртое — завышенная ставка аренды.
Инвестор часто воспринимает высокий МАП как плюс. Но если ставка выше рынка, это может быть не подарок, а риск.
Так бывает, когда сеть активно заходит в регион, закрывает план по новым точкам или по другой причине готова согласовать ставку выше нормального уровня. Сначала все выглядит шикарно, но если точка не оправдает ставку- жди "письмо счастья" о снижении арендной ставки.
Пятое — дефекты договора.
Внутри могут быть избыточные штрафы, короткие сроки на выполнение работ, длинные каникулы, слабая индексация, неудобное распределение расходов и т.д.
Очень важно учесть что своевременное выявление указанных вопросов спасает вас от невыгодной и опасной сделки, а в некоторых случаях позволит ректруктурировать сделку на более выгодных условиях.
Ну и в завершение наверное самое главное: проектов без "нюансов" не бывает, также как не бывает одинаковых проектов. И в этом особенная красота и неповторимость работы с коммерческой недвижимостью.
Чтобы получить классный инвестиционный проект нужно потрудиться и / или поручить его создание профессиональному брокеру, такому как наша команда. Ну а мы всегда рады новым проектам, обращайтесь 👈
Ваш Рентабельный выбор 💸
Когда инвестор видит ГАБ с «Пятёрочкой», «Магнитом», «Апрелем», Fix Price или другой федеральной сетью, объект сразу выглядит в его глазах сильнее.
Это правильно но надо разбираться дальше: на каких условиях сеть готова зайти, что из этих условий ляжет на инвестора, может какие-то моменты упустили.
Ведь за фразой «объект согласован федеральной сетью» стоит не только будущий арендный поток, но и вполне конкретные обязательства собственника.
И первое что надо проверять — что собственник должен делать в рамках подготовки помещения (CAPEX)?
Изучаем не только договоры, но и стандарты арендатора. Важно мнение менеджера, иногда и инженера компании-арендатора. Если подготовка помещения не посчитана корректно заранее, красивая окупаемость из презентации быстро улетучивается.
Второе — OPEX: какие расходы собственника не покрываются переменной частью арендной платы.
Неграмотно составленный договор аренды, не учтенные расходы или отсутствие должной проверки данных продавца объекта могут дать существенную просадку ежемесячного дохода.
Третье — не выполнимые требования арендатора.
Самые распространенные примеры: узаконить реконструкцию или размещение ЦХМ в МКД либо увеличить мощность электроэнергии.
Федеральные сети могут и не проверить на старте, а если проблема проявится уже после начала работы магазина, то это может привести к закрытию магазина и существенным потерям собственника в виде компенсаций арендатору за ремонт, штрафы и т.д.
Четвёртое — завышенная ставка аренды.
Инвестор часто воспринимает высокий МАП как плюс. Но если ставка выше рынка, это может быть не подарок, а риск.
Так бывает, когда сеть активно заходит в регион, закрывает план по новым точкам или по другой причине готова согласовать ставку выше нормального уровня. Сначала все выглядит шикарно, но если точка не оправдает ставку- жди "письмо счастья" о снижении арендной ставки.
Пятое — дефекты договора.
Внутри могут быть избыточные штрафы, короткие сроки на выполнение работ, длинные каникулы, слабая индексация, неудобное распределение расходов и т.д.
Очень важно учесть что своевременное выявление указанных вопросов спасает вас от невыгодной и опасной сделки, а в некоторых случаях позволит ректруктурировать сделку на более выгодных условиях.
Ну и в завершение наверное самое главное: проектов без "нюансов" не бывает, также как не бывает одинаковых проектов. И в этом особенная красота и неповторимость работы с коммерческой недвижимостью.
Чтобы получить классный инвестиционный проект нужно потрудиться и / или поручить его создание профессиональному брокеру, такому как наша команда. Ну а мы всегда рады новым проектам, обращайтесь 👈
Ваш Рентабельный выбор 💸