◆ Что делать если ВРИ не подходит?
Инвестор смотрит земельный участок под строительство ГАБа: магазин, аптеку, ПВЗ, общепит или другого арендатора. Локация хорошая, трафик есть, рядом жильё, формат вроде бы просится сам.
Но открывает выписку ЕГРН — а ВРИ (вид разрешенного использования) не подходит.
И вот здесь, удивительно, но почему то люди в основном занимают одну из двух радикально противоположных позиций:
- сразу отказаться от земли или
- согласиться поверив продавцу (риэлтору) что это не проблема.
Единственный же нормальный путь - проверить все самому.
Это не так сложно как кажется.
Для начала, у продавца может быть ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), он может его заказать. Либо воспользуйтесь самостоятельно сервисом Градостроительная проработка онлайн в НСПД.
ГПЗУ или отчет из НСПД скорее всего будет содержать данные о зоне и может содержать данные о всех ВРИ.
Но использовать эти данные мы можем лишь как предварительные, которые ускорят нашу работу с первоисточником, которым является Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждаются муниципальным органом и находятся на его сайте. ПЗЗ как правило состоят и самого документа и карты. Ищем на сайте администрации города, округа или поселения разделы “Градостроительство”, “ПЗЗ”, “Правила землепользования и застройки”, “Карта градостроительного зонирования” и т.д.
В документе находим нужную нам зону, указанную в ГПЗУ / отчете из НСПД. Затем проверяем наличие нужного нам адреса в соответствующей зоне: через список адресов в документе и по карте.
Муниципальные органы сами называют зоны (сокращенно обычно это Ж-1, ОД, ОД-1, П, К и т.д.) и дают им допустимое функциональное наполнение и ВРИ.
Убедившись в зоне, внимательно изучаем какие виды разрешенного использования (ВРИ) там предусмотрены и в каком разделе. В отличие от классификатор ВРИ утвержден на федеральном уровне и для строительства магазина нам нужен будет ВРИ "Магазины" который имеет номер 4.4. по федеральному классификатору.
Затем изучаем текстовую часть ПЗЗ и смотрим регламент именно этой зоны.
Там нас интересуют три списка:
основные виды;
условно разрешённые виды;
вспомогательные виды.
Исходя из результата поиска - разный путь решения вопроса по изменению ВРИ (назначения) в выписке.
1️⃣ если совсем не находим наш ВРИ в нужной нам зоне, то получить его становится крайне затруднительным, часто невозможным. Потребуются вносить изменения в ПЗЗ, это огромные усилия и много времени без гарантии результата;
2️⃣ если наш ВРИ в разделе Основных видов разрешенного использования, то вопрос его получения в выписке чисто технический - просто подать заявление в Росреестр и через несколько дней все готово;
3️⃣ если нужный ВРИ в условно разрешенных видах, то получить его можно только с согласия администрации, которая запустит длительную процедуру: комиссия, публичные обсуждения или слушания. Может занять 3 месяца. Так как здесь результат не гарантирован, то я бы договаривался с продавцом о задатке с полной оплатой только после получения решения;
4️⃣если ВРИ во вспомогательной зоне, то такое назначение не разрешат включить в выписку и он не дает право на самостоятельный объект . То есть также надо вносить изменения в ПЗЗ.
Иными словами для нас рабочим является ВРИ в основном разделе и допустимым (в случае согласия продавца) - условно-разрешенный ВРИ.
Если вы хотите проверить ВРИ по уже существующему объекту и он самостоятельный или единственный на земле то порядок такой же. Если же помещение - встроенное, то гораздо важнее не ВРИ, а совсем другие вопросы!
При возникновении любых сомнений лучше обращаться к специалистам, в итоге вам дешевле будет.
Ваш 💸Рентабельный Выбор в Телеграм и в MAX
Инвестор смотрит земельный участок под строительство ГАБа: магазин, аптеку, ПВЗ, общепит или другого арендатора. Локация хорошая, трафик есть, рядом жильё, формат вроде бы просится сам.
Но открывает выписку ЕГРН — а ВРИ (вид разрешенного использования) не подходит.
И вот здесь, удивительно, но почему то люди в основном занимают одну из двух радикально противоположных позиций:
- сразу отказаться от земли или
- согласиться поверив продавцу (риэлтору) что это не проблема.
Единственный же нормальный путь - проверить все самому.
Это не так сложно как кажется.
Для начала, у продавца может быть ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), он может его заказать. Либо воспользуйтесь самостоятельно сервисом Градостроительная проработка онлайн в НСПД.
ГПЗУ или отчет из НСПД скорее всего будет содержать данные о зоне и может содержать данные о всех ВРИ.
Но использовать эти данные мы можем лишь как предварительные, которые ускорят нашу работу с первоисточником, которым является Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждаются муниципальным органом и находятся на его сайте. ПЗЗ как правило состоят и самого документа и карты. Ищем на сайте администрации города, округа или поселения разделы “Градостроительство”, “ПЗЗ”, “Правила землепользования и застройки”, “Карта градостроительного зонирования” и т.д.
В документе находим нужную нам зону, указанную в ГПЗУ / отчете из НСПД. Затем проверяем наличие нужного нам адреса в соответствующей зоне: через список адресов в документе и по карте.
Муниципальные органы сами называют зоны (сокращенно обычно это Ж-1, ОД, ОД-1, П, К и т.д.) и дают им допустимое функциональное наполнение и ВРИ.
Убедившись в зоне, внимательно изучаем какие виды разрешенного использования (ВРИ) там предусмотрены и в каком разделе. В отличие от классификатор ВРИ утвержден на федеральном уровне и для строительства магазина нам нужен будет ВРИ "Магазины" который имеет номер 4.4. по федеральному классификатору.
Затем изучаем текстовую часть ПЗЗ и смотрим регламент именно этой зоны.
Там нас интересуют три списка:
основные виды;
условно разрешённые виды;
вспомогательные виды.
Исходя из результата поиска - разный путь решения вопроса по изменению ВРИ (назначения) в выписке.
1️⃣ если совсем не находим наш ВРИ в нужной нам зоне, то получить его становится крайне затруднительным, часто невозможным. Потребуются вносить изменения в ПЗЗ, это огромные усилия и много времени без гарантии результата;
2️⃣ если наш ВРИ в разделе Основных видов разрешенного использования, то вопрос его получения в выписке чисто технический - просто подать заявление в Росреестр и через несколько дней все готово;
3️⃣ если нужный ВРИ в условно разрешенных видах, то получить его можно только с согласия администрации, которая запустит длительную процедуру: комиссия, публичные обсуждения или слушания. Может занять 3 месяца. Так как здесь результат не гарантирован, то я бы договаривался с продавцом о задатке с полной оплатой только после получения решения;
4️⃣если ВРИ во вспомогательной зоне, то такое назначение не разрешат включить в выписку и он не дает право на самостоятельный объект . То есть также надо вносить изменения в ПЗЗ.
Иными словами для нас рабочим является ВРИ в основном разделе и допустимым (в случае согласия продавца) - условно-разрешенный ВРИ.
Если вы хотите проверить ВРИ по уже существующему объекту и он самостоятельный или единственный на земле то порядок такой же. Если же помещение - встроенное, то гораздо важнее не ВРИ, а совсем другие вопросы!
При возникновении любых сомнений лучше обращаться к специалистам, в итоге вам дешевле будет.
Ваш 💸Рентабельный Выбор в Телеграм и в MAX