Как читать ПЗЗ перед покупкой объекта
Мы постоянно говорим о ВРИ (вид разрешенного использования), потому что это один из ключевых параметров проекта.
Перед покупкой участка, здания или помещения под ГАБ важно понимать
можно ли на этой земле законно реализовать задуманный нами сценарий?
Где смотрим ВРИ
Первый документ — выписка ЕГРН.
В ней мы смотрим, что сейчас записано по участку: категория земли, текущий ВРИ, назначение, площадь, право и т.д.
Второй документ — ГПЗУ.
Он важен не только из-за ВРИ. В ГПЗУ видно, как градостроительные правила применяются именно к этому участку: отступы, красные линии, зоны с особыми условиями, параметры строительства, ограничения, иногда информация по сетям.
Но главный источник по самой логике ВРИ — это ПЗЗ.
ПЗЗ — правила землепользования и застройки.
Местная администрация обязана утвердить ПЗЗ в соответствии с Градостроительным кодексом.
ПЗЗ состоят из трёх основных частей:
— порядок применения правил и внесения изменений;
— карта градостроительного зонирования;
— градостроительные регламенты.
Для инвестора самое важное — карта и регламент.
Карта показывает, в какую территориальную зону попал участок.
Регламент показывает, какие виды разрешённого использования в этой зоне допустимы.
ВРИ и зона — не одно и то же
ВРИ — это вид использования участка.
А территориальная зона — это градостроительная зона, в которую участок попал по карте ПЗЗ. В рамках одной зоны муниципалитет может допускать несколько разных ВРИ.
Названия зон могут отличаться от муниципалитета к муниципалитету.
Названия ВРИ - утверждены на федеральном уровне.
Как читать ПЗЗ
Алгоритм простой.
Берём кадастровый номер или точный адрес участка.
Находим участок на карте градостроительного зонирования.
Смотрим, в какую территориальную зону он попал.
Открываем текстовую часть ПЗЗ и находим градостроительный регламент этой зоны. Дальше ищем нужный нам сценарий: магазины, общественное питание, бытовое обслуживание, аптеки, склады, офисы, производственные объекты — в зависимости от проекта.
И обязательно смотрим, где этот ВРИ стоит.
Если в основных видах — все хорошо.
Если в условно разрешённых — уже нужна отдельная процедура.
Если во вспомогательных — такой ВРИ не живёт сам по себе, он работает только как дополнительный к основному использованию.
Одно и то же слово в разных колонках означает разный риск для проекта.
Где искать ПЗЗ
Обычно ПЗЗ ищутся:
— на сайте администрации города или района;
— в разделе «Градостроительство», «Архитектура», «Документы территориального планирования»;
— через ФГИС ТП - недавно писал;
— через НСПД и другие градостроительные онлайн-сервисы как быстрый первичный фильтр.
Важно убедиться что вы читаете актуальную версию ПЗЗ и позднее не было документов вносящих изменения в правила.
Сопоставив выписку, ГПЗУ и ПЗЗ вы получаете почти полную информацию об участке.
Дальше можно планировать что делать с ВРИ, об этом и более подробно о том как читать ПЗЗ - можно узнать в этом посте.
Рентабельных вам ГАБов!
#FAQ
___________
Создать ГАБ или стратегию → отправьте слово «ГАБ» 🔰
Мы постоянно говорим о ВРИ (вид разрешенного использования), потому что это один из ключевых параметров проекта.
Перед покупкой участка, здания или помещения под ГАБ важно понимать
можно ли на этой земле законно реализовать задуманный нами сценарий?
Где смотрим ВРИ
Первый документ — выписка ЕГРН.
В ней мы смотрим, что сейчас записано по участку: категория земли, текущий ВРИ, назначение, площадь, право и т.д.
Второй документ — ГПЗУ.
Он важен не только из-за ВРИ. В ГПЗУ видно, как градостроительные правила применяются именно к этому участку: отступы, красные линии, зоны с особыми условиями, параметры строительства, ограничения, иногда информация по сетям.
Но главный источник по самой логике ВРИ — это ПЗЗ.
ПЗЗ — правила землепользования и застройки.
Местная администрация обязана утвердить ПЗЗ в соответствии с Градостроительным кодексом.
ПЗЗ состоят из трёх основных частей:
— порядок применения правил и внесения изменений;
— карта градостроительного зонирования;
— градостроительные регламенты.
Для инвестора самое важное — карта и регламент.
Карта показывает, в какую территориальную зону попал участок.
Регламент показывает, какие виды разрешённого использования в этой зоне допустимы.
ВРИ и зона — не одно и то же
ВРИ — это вид использования участка.
А территориальная зона — это градостроительная зона, в которую участок попал по карте ПЗЗ. В рамках одной зоны муниципалитет может допускать несколько разных ВРИ.
Названия зон могут отличаться от муниципалитета к муниципалитету.
Названия ВРИ - утверждены на федеральном уровне.
Как читать ПЗЗ
Алгоритм простой.
Берём кадастровый номер или точный адрес участка.
Находим участок на карте градостроительного зонирования.
Смотрим, в какую территориальную зону он попал.
Открываем текстовую часть ПЗЗ и находим градостроительный регламент этой зоны. Дальше ищем нужный нам сценарий: магазины, общественное питание, бытовое обслуживание, аптеки, склады, офисы, производственные объекты — в зависимости от проекта.
И обязательно смотрим, где этот ВРИ стоит.
Если в основных видах — все хорошо.
Если в условно разрешённых — уже нужна отдельная процедура.
Если во вспомогательных — такой ВРИ не живёт сам по себе, он работает только как дополнительный к основному использованию.
Одно и то же слово в разных колонках означает разный риск для проекта.
Где искать ПЗЗ
Обычно ПЗЗ ищутся:
— на сайте администрации города или района;
— в разделе «Градостроительство», «Архитектура», «Документы территориального планирования»;
— через ФГИС ТП - недавно писал;
— через НСПД и другие градостроительные онлайн-сервисы как быстрый первичный фильтр.
Важно убедиться что вы читаете актуальную версию ПЗЗ и позднее не было документов вносящих изменения в правила.
Сопоставив выписку, ГПЗУ и ПЗЗ вы получаете почти полную информацию об участке.
Дальше можно планировать что делать с ВРИ, об этом и более подробно о том как читать ПЗЗ - можно узнать в этом посте.
Рентабельных вам ГАБов!
#FAQ
___________
Создать ГАБ или стратегию → отправьте слово «ГАБ» 🔰