◆ Как собрать свой первый ГАБ
Свой первый ГАБ инвестор часто запоминает на всю жизнь, потому что это не просто первая сделка в коммерческой недвижимости.
Первый ГАБ редко бывает идеальным.
И не должен.
Почти наверняка будут шероховатости: переговоры, уточнения, дополнительные расходы, сдвиги по срокам, мелкие грабли. Это нормальная часть процесса.
Опасно другое.
Можно обжечься там, где вообще не нужно было обжигаться: поверить красивой презентации, не проверить очевидный риск, недооценить договор, ремонт, локацию или арендатора — и напрасно решить, что вся тема ГАБов не для вас.
А можно получить результат, но не понять, почему он получился. Повезло с помещением, арендатором, продавцом, сроками, рынком. Появилась уверенность: «я разобрался». Потом человек заходит в проект сложнее — и там уже получает по-взрослому.
Поэтому первый ГАБ должен быть не просто удачным.
Он должен быть осознанным.
Пусть не самым доходным. Не самым крупным. Не самым красивым в презентации. Но вы должны понимать, почему выбран этот проект, почему арендатор согласовал помещение, что держит экономику, где риски, что важно в договоре и где может поехать ремонт, срок или бюджет.
Волшебной инструкции здесь нет.
Есть правила, расчёты, проверки, договоры, требования арендаторов, работа с локацией и документами. Но сборка ГАБа — это не кнопка.
Это работа.
Поэтому к первому ГАБу нельзя подходить с мыслью: «хочу Пятёрочку в Уфе» или «хочу окупаемость до семи лет», - это слишком плоско.
Сначала надо честно понять две вещи: что вы хотите от готового арендного бизнеса и на что готовы ради этого.
Спокойный денежный поток или объект для продажи? Минимум управления или более высокая доходность с личным участием? Понятный федеральный арендатор или проект, где придётся самому разбираться в ремонте, договоре, сроках и переговорах?
Вот с этого начинается первый ГАБ.
Не с объявления.
Не с презентации.
Не с красивой ставки аренды.
А с понимания своей задачи и подготовки к ней.
Дальше — сам проект.
Мой совет: первый собираемый ГАБ выбирайте попроще.
Не сделку века.
Не реконструкцию.
Не строительство.
Не продуктовик.
Не сложные комбинации.
Первый ГАБ должен быть несложным именно для вас.
ПВЗ или аптека- в самый раз.
И помещение в нормальном состоянии. Без мутной юридической конструкции, тяжёлого ремонта и десяти проблем одновременно.
В первом проекте задача не впечатлить товарищей.
Задача — пройти путь руками.
Увидеть, где арендатор просит дополнительные работы. Где растёт смета. Где сдвигаются сроки. Где договор показывает, что красивая ставка — это ещё не вся экономика.
Отдельно про действующие ГАБы.
Действующий ГАБ не равен простой ГАБ. Там уже есть арендатор и денежный поток, но вы покупаете объект собранный чужими руками. И знаете о нём ровно столько, сколько смогли проверить и сколько вам раскрыли.
В собираемом ГАБе рисков тоже хватает. Но скорее всего в процессе реализации вы с ними столкнетесь, пройдете проект по винтикам и лучше поймете, что именно создаёте.
И последнее: не начинайте один.
Первый ГАБ лучше проходить с теми, кто уже видел эти грабли не на картинках.
Можно быть сильным предпринимателем, инвестором, управленцем, юристом или строителем. Но сборка ГАБа — отдельная практика. Здесь нужно связать помещение, арендатора, договор, ремонт, документы, сроки, экономику и будущую ликвидность.
Ошибка в одном звене может испортить весь проект.
Поэтому первые один-два проекта лучше делать в кооперации: с брокером, опытным партнёром, проектной командой или человеком, который умеет не просто показать объект, а довести его до результата.
Первый ГАБ не обязан быть самым крупным, доходным или эффектным.
Он должен дать другое — чувство, что вы не случайно купили объект, а начали понимать эту кухню изнутри.
После такого проекта тема уже не кажется ни волшебной, ни страшной.
Она становится своей ✅
Как собирать ГАБ - читайте канал и Навигатор в особенности.
Ваш Рентабельный выбор 💸
Свой первый ГАБ инвестор часто запоминает на всю жизнь, потому что это не просто первая сделка в коммерческой недвижимости.
Первый ГАБ редко бывает идеальным.
И не должен.
Почти наверняка будут шероховатости: переговоры, уточнения, дополнительные расходы, сдвиги по срокам, мелкие грабли. Это нормальная часть процесса.
Опасно другое.
Можно обжечься там, где вообще не нужно было обжигаться: поверить красивой презентации, не проверить очевидный риск, недооценить договор, ремонт, локацию или арендатора — и напрасно решить, что вся тема ГАБов не для вас.
А можно получить результат, но не понять, почему он получился. Повезло с помещением, арендатором, продавцом, сроками, рынком. Появилась уверенность: «я разобрался». Потом человек заходит в проект сложнее — и там уже получает по-взрослому.
Поэтому первый ГАБ должен быть не просто удачным.
Он должен быть осознанным.
Пусть не самым доходным. Не самым крупным. Не самым красивым в презентации. Но вы должны понимать, почему выбран этот проект, почему арендатор согласовал помещение, что держит экономику, где риски, что важно в договоре и где может поехать ремонт, срок или бюджет.
Волшебной инструкции здесь нет.
Есть правила, расчёты, проверки, договоры, требования арендаторов, работа с локацией и документами. Но сборка ГАБа — это не кнопка.
Это работа.
Поэтому к первому ГАБу нельзя подходить с мыслью: «хочу Пятёрочку в Уфе» или «хочу окупаемость до семи лет», - это слишком плоско.
Сначала надо честно понять две вещи: что вы хотите от готового арендного бизнеса и на что готовы ради этого.
Спокойный денежный поток или объект для продажи? Минимум управления или более высокая доходность с личным участием? Понятный федеральный арендатор или проект, где придётся самому разбираться в ремонте, договоре, сроках и переговорах?
Вот с этого начинается первый ГАБ.
Не с объявления.
Не с презентации.
Не с красивой ставки аренды.
А с понимания своей задачи и подготовки к ней.
Дальше — сам проект.
Мой совет: первый собираемый ГАБ выбирайте попроще.
Не сделку века.
Не реконструкцию.
Не строительство.
Не продуктовик.
Не сложные комбинации.
Первый ГАБ должен быть несложным именно для вас.
ПВЗ или аптека- в самый раз.
И помещение в нормальном состоянии. Без мутной юридической конструкции, тяжёлого ремонта и десяти проблем одновременно.
В первом проекте задача не впечатлить товарищей.
Задача — пройти путь руками.
Увидеть, где арендатор просит дополнительные работы. Где растёт смета. Где сдвигаются сроки. Где договор показывает, что красивая ставка — это ещё не вся экономика.
Отдельно про действующие ГАБы.
Действующий ГАБ не равен простой ГАБ. Там уже есть арендатор и денежный поток, но вы покупаете объект собранный чужими руками. И знаете о нём ровно столько, сколько смогли проверить и сколько вам раскрыли.
В собираемом ГАБе рисков тоже хватает. Но скорее всего в процессе реализации вы с ними столкнетесь, пройдете проект по винтикам и лучше поймете, что именно создаёте.
И последнее: не начинайте один.
Первый ГАБ лучше проходить с теми, кто уже видел эти грабли не на картинках.
Можно быть сильным предпринимателем, инвестором, управленцем, юристом или строителем. Но сборка ГАБа — отдельная практика. Здесь нужно связать помещение, арендатора, договор, ремонт, документы, сроки, экономику и будущую ликвидность.
Ошибка в одном звене может испортить весь проект.
Поэтому первые один-два проекта лучше делать в кооперации: с брокером, опытным партнёром, проектной командой или человеком, который умеет не просто показать объект, а довести его до результата.
Первый ГАБ не обязан быть самым крупным, доходным или эффектным.
Он должен дать другое — чувство, что вы не случайно купили объект, а начали понимать эту кухню изнутри.
После такого проекта тема уже не кажется ни волшебной, ни страшной.
Она становится своей ✅
Как собирать ГАБ - читайте канал и Навигатор в особенности.
Ваш Рентабельный выбор 💸