◆ Дом признали аварийным?
Как быть собственнику нежилого помещения?
Есть одна неприятная особенность в нормативной базе РФ: в законодательстве не прописано, что делать с нежилыми помещениями в аварийном многоквартирном доме. Для квартир есть механизм выкупа, а для магазина, офиса или другого коммерческого помещения такой нормы нет. И этой дырой муниципалитеты могут пользоваться и конечно используют в свою пользу.
Я сам когда-то попал в похожую историю: дом, в котором находилось моё нежилое помещение, стал аварийным по вине одного из жильцов — алкоголика. Мэрия выкупать мое помещение не собиралась. Вместо этого мне пришло требование снести дом.
То есть пользоваться своей недвижимостью и тем более сдавать в аренду уже нельзя, продать тоже нельзя. При этом мое помещение (да и вообще весь дом кроме одной квартиры) в порядке.
Тогда мы добились отмены решения об аварийности и согласовали реконструкцию поврежденной части здания.
Ну а если бы повреждения были посерьезнее?
Форс-мажоры случаются и теперь чаще.
В этом случае собственник оставался один на один с чиновниками, а там как получится.
И тут вдруг - отличная новость: судебная практика постепенно разворачивается в правильную сторону.
В свежем деле собственник магазина оказался примерно в такой же ловушке. Дом признали аварийным после крупной аварии, помещение использовать невозможно. Мэрия предлагала ждать: расселение — до 2036 года, денег нет, в программу дом не включён.
Суды с этим не согласились, на сторону собственника встал и Верховный суд - в мае 2026 года отказал мэрии в пересмотре дела.
Особенно интересна одна формулировка в решении: неважно, почему именно дом стал аварийным! Владельцам жилых и нежилых помещений должна быть обеспечена защита права собственности.
Для нежилых помещений суды теперь применяют аналогичный (квартирам) механизм изъятия с компенсацией.
Конечно с размером компенсации может быть отдельная история. Но и тут суды могут назначить независимую оценку, что позволит получить возмещение по около рыночной цене. Аварийность и реальное состояние МКД конечно повлияет на рыночную стоимость, но в остальном оценка будет вполне адекватной.
Практика показывает, что разница между первоначальной оценкой муниципалитета и судебной оценкой бывает весьма существенной.
Для владельца коммерческого помещения в МКД аварийность дома всё ещё очень неприятный сценарий но уже не безвыходный.
Спасибо нашей судебной системе 😊.
#FAQ
(определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2026 г. № 304-ЭС26-4330).
Ваш @RENTA_X
Как быть собственнику нежилого помещения?
Есть одна неприятная особенность в нормативной базе РФ: в законодательстве не прописано, что делать с нежилыми помещениями в аварийном многоквартирном доме. Для квартир есть механизм выкупа, а для магазина, офиса или другого коммерческого помещения такой нормы нет. И этой дырой муниципалитеты могут пользоваться и конечно используют в свою пользу.
Я сам когда-то попал в похожую историю: дом, в котором находилось моё нежилое помещение, стал аварийным по вине одного из жильцов — алкоголика. Мэрия выкупать мое помещение не собиралась. Вместо этого мне пришло требование снести дом.
То есть пользоваться своей недвижимостью и тем более сдавать в аренду уже нельзя, продать тоже нельзя. При этом мое помещение (да и вообще весь дом кроме одной квартиры) в порядке.
Тогда мы добились отмены решения об аварийности и согласовали реконструкцию поврежденной части здания.
Ну а если бы повреждения были посерьезнее?
Форс-мажоры случаются и теперь чаще.
В этом случае собственник оставался один на один с чиновниками, а там как получится.
И тут вдруг - отличная новость: судебная практика постепенно разворачивается в правильную сторону.
В свежем деле собственник магазина оказался примерно в такой же ловушке. Дом признали аварийным после крупной аварии, помещение использовать невозможно. Мэрия предлагала ждать: расселение — до 2036 года, денег нет, в программу дом не включён.
Суды с этим не согласились, на сторону собственника встал и Верховный суд - в мае 2026 года отказал мэрии в пересмотре дела.
Особенно интересна одна формулировка в решении: неважно, почему именно дом стал аварийным! Владельцам жилых и нежилых помещений должна быть обеспечена защита права собственности.
Для нежилых помещений суды теперь применяют аналогичный (квартирам) механизм изъятия с компенсацией.
Конечно с размером компенсации может быть отдельная история. Но и тут суды могут назначить независимую оценку, что позволит получить возмещение по около рыночной цене. Аварийность и реальное состояние МКД конечно повлияет на рыночную стоимость, но в остальном оценка будет вполне адекватной.
Практика показывает, что разница между первоначальной оценкой муниципалитета и судебной оценкой бывает весьма существенной.
Для владельца коммерческого помещения в МКД аварийность дома всё ещё очень неприятный сценарий но уже не безвыходный.
Спасибо нашей судебной системе 😊.
#FAQ
(определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2026 г. № 304-ЭС26-4330).
Ваш @RENTA_X