Минфин забирает лазейку у ЗПИФов
Продолжаю разбирать коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость.
ЗПИФ многим был интересен из за отложенной уплаты налога с дохода физлиц, что позволяло реинвестировать неуплаченный налог внутри срока действия ЗПИФ.
Теперь Минфин предложил изменить налогообложение ПИФов-эта отсрочка фактически отменяется: планируется ввести 15% налог на прибыль с пассивных доходов фонда.
Уплаченный фондом налог затем зачитывается при налогообложении пайщика, однако и шкала НДФЛ становится более неприятной и меняется с нынешних 13–15% на общую прогрессивную шкалу до 22%.
Источник — Минфин России
При том что по операциям с имуществом фонда платится НДС, экономическая выгода ЗПИФ теперь под очень большим вопросом. Если объект был куплен без НДС, а на выходе продаётся по рыночной цене покупателю, которому НДС не нужен, часть этой цены фонд (и инвестор) фактически теряет на налоге.
Плюс операционные расходы самой конструкции (управляющая компания, спецдепозитарий, ведение реестра, ежегодная оценка, аудит и другие расходы фонда) - не маленькие.
Даже при действующей довольно выгодной налоговой конструкции ЗПИФы умудрялись получать убытки на вполне нормальных ГАБах.
Мы уже разбирали «Альфа-Капитал Арендный поток» с объектами под «Пятёрочками»: при ликвидации цена паёв оказалась на 23% ниже цены их приобретения. Там наложились дорогое обслуживание фонда, НДС, вопросы к оценке активов и управлению. → ссылка
Теперь ЗПИФ теряет ещё и возможность годами реинвестировать деньги до налогообложения. На первый взгляд изменение небольшое: условные 15% пайщик всё равно заплатил бы при получении дохода, а теперь их возьмут раньше и потом зачтут.
Но фактически на горизонте 5 лет это отнимает у фонда около 20% доходности, у инвестора после налогообложения (за счет зачета ранее уплаченного налога ниже но все таки существенные) - 4-7% при НДФЛ 15%, если выше то больше соответственно.
И тогда остается вопрос к ЗПИФу как инструменту коллективных инвестиций - зачем инвестору дорогая и сложная оболочка, если одно из её основных преимуществ исчезает?
Мы уже говорили про покупку ГАБа в складчину и ЦФА, а вариантов юридической упаковки таких проектов заметно больше.
Все посты про коллективные инвестиции отмечены в канале хештегом #коллективныеинвестиции
_________________________
Действующие предложения по ГАБам ✅
Продолжаю разбирать коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость.
ЗПИФ многим был интересен из за отложенной уплаты налога с дохода физлиц, что позволяло реинвестировать неуплаченный налог внутри срока действия ЗПИФ.
Теперь Минфин предложил изменить налогообложение ПИФов-эта отсрочка фактически отменяется: планируется ввести 15% налог на прибыль с пассивных доходов фонда.
Уплаченный фондом налог затем зачитывается при налогообложении пайщика, однако и шкала НДФЛ становится более неприятной и меняется с нынешних 13–15% на общую прогрессивную шкалу до 22%.
Источник — Минфин России
При том что по операциям с имуществом фонда платится НДС, экономическая выгода ЗПИФ теперь под очень большим вопросом. Если объект был куплен без НДС, а на выходе продаётся по рыночной цене покупателю, которому НДС не нужен, часть этой цены фонд (и инвестор) фактически теряет на налоге.
Плюс операционные расходы самой конструкции (управляющая компания, спецдепозитарий, ведение реестра, ежегодная оценка, аудит и другие расходы фонда) - не маленькие.
Даже при действующей довольно выгодной налоговой конструкции ЗПИФы умудрялись получать убытки на вполне нормальных ГАБах.
Мы уже разбирали «Альфа-Капитал Арендный поток» с объектами под «Пятёрочками»: при ликвидации цена паёв оказалась на 23% ниже цены их приобретения. Там наложились дорогое обслуживание фонда, НДС, вопросы к оценке активов и управлению. → ссылка
Теперь ЗПИФ теряет ещё и возможность годами реинвестировать деньги до налогообложения. На первый взгляд изменение небольшое: условные 15% пайщик всё равно заплатил бы при получении дохода, а теперь их возьмут раньше и потом зачтут.
Но фактически на горизонте 5 лет это отнимает у фонда около 20% доходности, у инвестора после налогообложения (за счет зачета ранее уплаченного налога ниже но все таки существенные) - 4-7% при НДФЛ 15%, если выше то больше соответственно.
И тогда остается вопрос к ЗПИФу как инструменту коллективных инвестиций - зачем инвестору дорогая и сложная оболочка, если одно из её основных преимуществ исчезает?
Мы уже говорили про покупку ГАБа в складчину и ЦФА, а вариантов юридической упаковки таких проектов заметно больше.
Все посты про коллективные инвестиции отмечены в канале хештегом #коллективныеинвестиции
_________________________
Действующие предложения по ГАБам ✅