📢 Как правильно посчитать окупаемость коммерческого объекта? Инвестору | Основа
Часто слышим вопрос: “Как понять, выгоден ли объект и за сколько он окупится?”
Разберёмся, как считать правильно, без завышенных ожиданий и красивых цифр в презентациях.
🔹 Что такое срок окупаемости?
Это время, за которое вложенные средства вернутся за счёт арендных платежей. Формула проста:
Срок окупаемости = Стоимость объекта ÷ Чистый годовой доход
1️⃣Определяем стоимость объекта
Включаем все расходы:
• цена покупки
• налоги
• оформление сделки и банковские комиссии
• риэлторы и другие посредники
• возможные ремонты и ввод в эксплуатацию.
2️⃣Считаем реальные доходы
Берём МАП (месячный арендный платёж), умножаем на 12 месяцев и вычитаем:
• налоги на имущество
• обслуживание (коммуналка, если оплачивает собственник)
• расходы на управление (если есть).
Что можно добавить в доходы?
• индексацию (если требуется согласование арендатора, то индексация равно нулю)
• процент от выручки (если есть подтвержденная уверенность что магазин как минимум выйдет на указанный объем)
• переменная часть аренды (если арендатор не компенсирует а отдельно выплачивает владельцу)
3️⃣ Увеличиваем срок окупаемости на
• предусмотренные каникулы
• время на подготовку объекта (ремонт и т.д.)
🔹 На что ещё обратить внимание?
✔️ Надёжность арендатора (если федеральный ритейлер – риски ниже)
✔️ План Б - что если этот арендатор съедет. Без Плана Б покупка объекта - рискованное мероприятие.
✔️ Условия договора (индексация, залог, расторжение)
⸻
Итог:
Если считать окупаемость честно, без завышенных цифр, вы не только подготовлены к негативному сценарию но и приобретаете объект с большой вероятностью выхода на гораздо более приятные экономические показатели.
📍 Хотите, чтобы мы сделали для вас расчёт по конкретному объекту? Пишите 👉 @renta_y
Часто слышим вопрос: “Как понять, выгоден ли объект и за сколько он окупится?”
Разберёмся, как считать правильно, без завышенных ожиданий и красивых цифр в презентациях.
🔹 Что такое срок окупаемости?
Это время, за которое вложенные средства вернутся за счёт арендных платежей. Формула проста:
Срок окупаемости = Стоимость объекта ÷ Чистый годовой доход
1️⃣Определяем стоимость объекта
Включаем все расходы:
• цена покупки
• налоги
• оформление сделки и банковские комиссии
• риэлторы и другие посредники
• возможные ремонты и ввод в эксплуатацию.
2️⃣Считаем реальные доходы
Берём МАП (месячный арендный платёж), умножаем на 12 месяцев и вычитаем:
• налоги на имущество
• обслуживание (коммуналка, если оплачивает собственник)
• расходы на управление (если есть).
Что можно добавить в доходы?
• индексацию (если требуется согласование арендатора, то индексация равно нулю)
• процент от выручки (если есть подтвержденная уверенность что магазин как минимум выйдет на указанный объем)
• переменная часть аренды (если арендатор не компенсирует а отдельно выплачивает владельцу)
3️⃣ Увеличиваем срок окупаемости на
• предусмотренные каникулы
• время на подготовку объекта (ремонт и т.д.)
📊 Пример:
• Стоимость объекта – 12 млн ₽
• МАП – 150 000 ₽
• Чистый ГАП (после всех расходов и резервов) – 1,5 млн ₽ в год
• прогнозное время на подготовку - 0,5 года.
Срок окупаемости = 12 млн ÷ 1,5 млн + 0,5= 8,5 лет
🔹 На что ещё обратить внимание?
✔️ Надёжность арендатора (если федеральный ритейлер – риски ниже)
✔️ План Б - что если этот арендатор съедет. Без Плана Б покупка объекта - рискованное мероприятие.
✔️ Условия договора (индексация, залог, расторжение)
⸻
Итог:
Если считать окупаемость честно, без завышенных цифр, вы не только подготовлены к негативному сценарию но и приобретаете объект с большой вероятностью выхода на гораздо более приятные экономические показатели.
📍 Хотите, чтобы мы сделали для вас расчёт по конкретному объекту? Пишите 👉 @renta_y