🫥 Разбираем на цифрах: однушка за 60 000 ₽ в месяц без договора и налогов
#недвигочетверг
Раз уж в прошлый раз начали пугать абстракциями, то сегодня переходим к конкретике.
Считаем базу
✅ Доход в месяц - 60 000 ₽
✅ Доход в год - 60 000 * 12 = 720 000 ₽
✅ Доход за глубину проверки ФНС (3 года) - 720 000* 3 = 2 160 000 ₽
При консервативном сценарии - ФНС узнаёт не через полгода, а честно ждёт три года, чтобы прийти сразу с максимальным чеком.
Что доначислят за три года
📌 НДФЛ 13% с 2 160 000 ₽ - 280 800 ₽. Это то, что вы и так были должны заплатить, просто теперь без рассрочки и с процентами за ожидание.
📌 Штраф за непредставление декларации (ст. 119 НК РФ) - 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30%. При трёхлетней истории потолок выбирается гарантированно: 30% от 280 800 ₽ - 84 240 ₽.
📌 Штраф за неуплату налога (ст. 122 НК РФ) - 20% при "неосторожности" или 40% при доказанном умысле. Учитывая, что декларации не было три года подряд, а не один раз забыли - налоговая скорее всего будет настаивать на умысле. Возьмём оба варианта:
🟩 20% → 56 160 ₽
🟩 40% → 112 320 ₽
📌 Пени по ставке 1/300 ключевой (сейчас 14%) за каждый день просрочки. Долг копился постепенно, поэтому консервативно считаем средний срок просрочки в полтора года (547 дней) от суммы недоимки: 280 800 × (14%/300) × 547 = 71 700 ₽.
Итого при обнаружении через 3 года
🟩 Без умысла: 280 800 + 84 240 + 56 160 + 71 700 = 493 000 ₽
🟨 С умыслом: 280 800 + 84 240 + 112 320 + 71 700 = 549 000 ₽
То есть вместо плановых 280 800 ₽ налога на круг выходит вдвое больше - почти четверть от всего заработанного на аренде за три года. Арифметика неприятная, но, к счастью, ниже порога в 2,7 млн ₽, за которым начинается уже ст. 198 УК РФ - так что на одну однушку сесть довольно сложно, тут нужен целый портфель из квартир и очень принципиальная позиция по договорам.
Дисклеймер: расчёт иллюстративный, основан на консервативных допущениях (равномерное распределение недоимки, средний срок просрочки).
Поэтому платим налоги и спим спокойно
Ваш Увлечённый Финансист
#недвигочетверг
Раз уж в прошлый раз начали пугать абстракциями, то сегодня переходим к конкретике.
Возьмём типичную ситуацию:
- сдаёте однушку за 60 000 ₽/мес;
- договора нет;
- декларации нет;
- все три года платежи падают на карту стабильно, как зарплата бюджетника.
Считаем базу
✅ Доход в месяц - 60 000 ₽
✅ Доход в год - 60 000 * 12 = 720 000 ₽
✅ Доход за глубину проверки ФНС (3 года) - 720 000* 3 = 2 160 000 ₽
При консервативном сценарии - ФНС узнаёт не через полгода, а честно ждёт три года, чтобы прийти сразу с максимальным чеком.
Что доначислят за три года
📌 НДФЛ 13% с 2 160 000 ₽ - 280 800 ₽. Это то, что вы и так были должны заплатить, просто теперь без рассрочки и с процентами за ожидание.
📌 Штраф за непредставление декларации (ст. 119 НК РФ) - 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30%. При трёхлетней истории потолок выбирается гарантированно: 30% от 280 800 ₽ - 84 240 ₽.
📌 Штраф за неуплату налога (ст. 122 НК РФ) - 20% при "неосторожности" или 40% при доказанном умысле. Учитывая, что декларации не было три года подряд, а не один раз забыли - налоговая скорее всего будет настаивать на умысле. Возьмём оба варианта:
🟩 20% → 56 160 ₽
🟩 40% → 112 320 ₽
📌 Пени по ставке 1/300 ключевой (сейчас 14%) за каждый день просрочки. Долг копился постепенно, поэтому консервативно считаем средний срок просрочки в полтора года (547 дней) от суммы недоимки: 280 800 × (14%/300) × 547 = 71 700 ₽.
Итого при обнаружении через 3 года
🟩 Без умысла: 280 800 + 84 240 + 56 160 + 71 700 = 493 000 ₽
🟨 С умыслом: 280 800 + 84 240 + 112 320 + 71 700 = 549 000 ₽
То есть вместо плановых 280 800 ₽ налога на круг выходит вдвое больше - почти четверть от всего заработанного на аренде за три года. Арифметика неприятная, но, к счастью, ниже порога в 2,7 млн ₽, за которым начинается уже ст. 198 УК РФ - так что на одну однушку сесть довольно сложно, тут нужен целый портфель из квартир и очень принципиальная позиция по договорам.
Для сравнения: если бы вы честно платили НДФЛ все три года, отдали бы те же 280 800 ₽ - просто без бонуса в виде пеней и штрафов сверху. Легальная сдача здесь не про страх перед законом, а про банальную экономию - деньги, которые вы "сэкономили" на налогах, ФНС потом заберёт с процентами, причём процентами не в вашу пользу.
Дисклеймер: расчёт иллюстративный, основан на консервативных допущениях (равномерное распределение недоимки, средний срок просрочки).
Поэтому платим налоги и спим спокойно
Ваш Увлечённый Финансист