Управление стоимостью строительства

30 июля в Барнауле НОПРИЗ собрал проектировщиков и изыскателей Сибири — говорили честно, говорили конкретно, говорили про ценообразование. Сейчас — отдельный эксклюзив.

Потому что когда слово взяла Юлия Павлова (Томский центр ценообразования в строительстве) — стало по-настоящему интересно.

На Форуме 100+, «пати без мамонтов» в Екатеринбурге, почти год назад мы обсуждали «проблемы достоверности смет» — Юлия Николаевна давно в числе тех немногих суперспикеров-практиков, которых канал зовёт не для галочки, а потому что она реально «на земле»: сметы, экспертиза, обучение новых кадров, региональный центр ценообразования — с самого начала, ещё когда их и создавали. Если Юлия Павлова выходит и говорит — значит, накипело не у неё одной, и говорит она точно не зря.

В Барнауле она по видеосвязи выкатила из Томска целый список системных нестыковок — по делу, без реверансов. Модератор Максим Федорченко подытожил коротко: «сказано всё не в бровь, а в глаз». Мы согласны — и не хотим, чтобы это осело только строчкой в итоговой резолюции. Сообщество должно это увидеть целиком.
10 болевых точек ценообразования от Юлии Павловой:

1️⃣Разрыв НМЦК и экспертизы. На конкурсе стоимость проектирования снижают — иногда на 40%. А на экспертизе требуют показать полную нормативную стоимость по НЗ. Смысл требования, если реальный контракт и так намного дешевле?
2️⃣Замкнутый круг заниженных цен. «Лишние» деньги в сводном расчёте зависать — на СМР их не перекинуть, Минстрой считать по факту контракта запрещает. А заниженная цена уходит в базу объектов-аналогов — и занижает стоимость уже следующим проектировщикам.
3️⃣Районный коэффициент. По 707/пр коэффициент (для Сибири — порядка 30%) требуют применять только при единственном поставщике. На конкурентных закупках — снимают, хотя раньше (по 620-й метолике) считали просто по месту нахождения проектировщика.
4️⃣Индексация трудозатрат «потерялась». По индексам — квартальный ИПЦ. По трудозатратам — фиксированная зарплата прошлого года без ежеквартальной индексации. Правку методики обещали — и она где-то затерялась.
5️⃣КПСР — платный, хотя мог бы не быть (хотя бы для госзаказа). Подписка от 120 тыс. руб. за полгода — при том что у ГГЭ фиксировали приличные неиспользуемые остатки на счетах. И это при том, что сами эксперты знают, на какие замечания сервиса можно не обращать внимания.
6️⃣Переписка с экспертизой за каждый чих. Отдельное письмо заказчика — на непредвиденные, отдельное — на доставку, даже если всё уже согласовано в конъюнктурном анализе. И так на каждую корректировку заново.
7️⃣«Заложите аналог» — но физически невозможно. Расчёт в проекте сделан под конкретное изделие, а не под три альтернативы. Письмо Минстроя про замену на аналоги требует полного совпадения характеристик — а при современных ТЗ на 20 строк параметров совпасть просто нечему.
8️⃣Терминологическая путаница. ЛСР или ЛС — кто разберёт, если формальной разницы уже нет? Формы сметы на ПИР в 421/пр просто не существует. Нет даже законодательного разделения производственных и непроизводственных зданий — а нормативы непредвиденных для них разные.
9️⃣Данные Росстата и Минэкономразвития «плавают». Показатели меняют без предупреждения задним числом. Через годы приходит Счётная палата, сверяет — и ставит в вину заказчику расхождение, которое возникло не по его вине.
🔟 Разъяснения, которые нельзя применить. Минстрой сам признаёт ошибку в нормативе — но экспертиза такое письмо не принимает, только официальный текст документа. А на исправление замечаний дают 5 дней — и при отрицательном заключении под угрозой оказывается ГИП: исключение из нацреестра.

Резолюция резолюцией, но пусть эти десять пунктов разойдутся отдельно и не потеряются в бюрократической папке. Браво, Юлия Николаевна, что не молчите!

Ваши @smety

➡️Вдогонку к предыдущим постам про замену на аналог сразу от нескольких очень уважаемых мною людей прилетело вот это письмо Минстроя от 14.07.2026 №42748-СЕ/09.
 
Ключевые мысли:
 
🔵Сравнение характеристик работ и материалов, указанных в «технической» части проектной документации, с характеристиками работ и материалов, указанными в «сметной» части проектной документации, является некорректным. Почему? Ну, потому что сметные нормативы и сметные цены не содержат указаний на конкретные товары, а также не устанавливают требований к способам выполнения работ, в том числе к их функциональным, техническим, эксплуатационным и качественным характеристикам. И вообще, использование сметных нормативов и сметных цен при исполнении контрактов запрещено (п. 8.ч.1 ст. 33 Закона №44-ФЗ).

Правда, такое «некорректное» сравнение часто ложится в основу вполне себе корректных (не подлежащих отмене) судебных актов. Например, когда в ходе проверки выясняется, что фактически примененный материал соответствует другой расценке, которая дешевле. И потом это «дешевле» приводит к неосновательному обогащению подрядчика, который получил оплату по цене контракта, а должен был предъявить к оплате меньше. Потому что экономия подрядчика в бюджетных контрактах – скорее плод запретных фантазий, нежели что-то реально существующее.

Попробуем прикладывать это письмо к больным местам наших процессуальных позиций, вдруг поможет. Все ровно то же самое уже много лет говорим в судах, но тут уже позиция регулятора, просто так не отмахнешься.

➡️В случае, если применяется материал, характеристики которого совпадают с характеристиками, указанными в проектной документации, то корректировка ПД и РД не требуется. А соответственно, не требуется и изменение сметы контракта.
 
Поможет ли это застройщику (техническому заказчику), которые должен принять решение, вносить ли изменения в ранее утвержденную проектную документацию? Конечно да, если в проектной документации указаны все четыре характеристики. И конечно да, если все эти четыре характеристики реально можно сравнить.
 
Вот у меня вопрос, задаюсь им довольно часто, в том числе публично. Технические, функциональные и эксплуатационные сравнить можно. По крайней мере, если есть что сравнивать. Но вот качество как сравнить? Что с чем конкретно? Как избежать риска субъективной оценки этого вопроса каждым, кто им задается: подрядчик, заказчик, судебный эксперт, следователь?
 
И еще: если, например мощность чуть меньше, но зато энергопотребление эффективнее и прослужит дольше – это также или лучше? В общем, стало немного лучше, но хотелось бы, чтобы не осталось также.

Принят закон 11144-8 ГД о правилах выкупа помещений при реализации КРТ (комплексного развития территории).

Сейчас статья 32.1 ЖК РФ предусматривает, что размер денежного возмещения определяется по рыночной стоимости жилья на день, предшествующий принятию решения о КРТ.

На практике, между принятием решения и фактическим выкупом жилья может пройти несколько лет. За это время цены на недвижимость нередко существенно растут, поэтому собственник получает компенсацию, рассчитанную по устаревшей стоимости жилья.

➕ Новый закон фиксирует стоимость жилья к дате заключения договора с конкретным собственником об изъятии квартиры за 60 суток до сделки.

Данный закон повысит стоимость компенсации собственникам.

В первом полугодии 2026 года утвердили 19 проектов КРТ с общим объёмом 0,97 млн. м2 недвижимости, где почти четверть площади составляет социальная инфраструктура.

Пока китайские корабли бороздят просторы Вселенной, мы грузим файлы в XML

В «Вестнике государственной экспертизы» вышел, пожалуй, один из самых классных материалов за последнее время. И мы благодарны Анастасии Буяновой 🤝и команде медиацентра Главгосэкспертизы за то, что его опубликовали — потому что читать это одновременно интересно и грустно.

Итак, директор отдела «Умная экономика» POWERCHINA HUADONG ENGINEERING CORPORATION LIMITED Сунь Хуацзянь рассказывает о результатах масштабного исследования применения ИИ в сфере стоимости строительства.

Китайцы начали с диагноза, который у нас принято не произносить вслух:
🔹 данные о стоимости строительства — разрозненные, форматы не унифицированы, стандартизации нет
🔹 опыт специалистов не превращается в знания предприятия, а умирает вместе с их уходом
🔹 инвестиционные решения принимаются на субъективных «догадках», а не на данных
🔹 «островки данных» не дают повторно использовать опыт прошлых проектов

Звучит знакомо? Это почти дословно то, что мы и наши коллеги говорим про «Витрину проектов» и всю эту XML-изацию уже несколько лет.

Они создали исследовательский консорциум — более 10 научных институтов, включая лабораторию корпорации HDEC — под руководством профильного Департамента нормативно-расчётных стандартов Минстроя КНР. И выстроили архитектуру «1+2+N»:
▫️ «1» — единая система стандартов: один набор данных, один источник, один стандарт. Унификация терминологии, устранение «информационных островков», единая логика расчёта показателей между проектами.
▫️ «2» — два двигателя: база знаний и база данных по сметной стоимости. База знаний — это граф знаний, который учит ИИ «читать и понимать» нормы, правила составления смет, положения нормативов. База данных — автоматический сбор разнородных данных.
▫️ «N» — сценарии применения поверх: прогнозирование инвестиций, контроль на этапе сделки, управление рисками, цифровая сдача объекта. Причём по каждому сценарию — конкретные модели, а не концепции.

❕Чётко разграничивают «традиционный ИИ вопрос-ответ» и ИИ-агента.
Агент (ага, тот самый модный) сам разбивает задачу на части, выбирает инструменты, проверяет результат. Применительно к сметам: автоматическая очистка данных, расчёт и анализ показателей, прогнозирование максимальной цены предложения на тендер.

Про данные и IFC — самое интересное
Китайцы не просто собирают данные — они создали динамическую модель сопоставления с международным стандартом IFC. Лексикон данных о стоимости привязывается к записям IfcCostValue. Т.е. данные о стоимости не «висят рядом с моделью», а семантически интегрированы в неё и пригодны для межплатформенного обмена. Это ровно то, что называется «Цифровой ВОР» в наших предложениях — только они уже делают, а не обсуждают.

Прогнозирование НМЦК — особый разговор
Для оценки инвестиций они построили многомерную модель на основе исторических данных, системы показателей ECA (Elemental Cost Analysis) и нескольких алгоритмов с динамической калибровкой. Это прогнозная модель, которая устраняет субъективные ошибки и даёт количественную основу для решений по проекту. Работает на всех этапах: от инвестиционного решения до заключения контракта, включая раннее предупреждение о рисках превышения бюджета.

Большой объём стандартизированных и повторяющихся задач — расчёт объёмов, калькуляция стоимости, анализ показателей, подготовка отчётности — будет автоматизирован. Специалисты освобождаются от рутинной работы и сосредотачиваются на оценке обоснованности результатов, окончательной приёмке и принятии решений в сложных ситуациях

Вот это и есть ответ на вопрос «зачем». Не чтобы сократить сметчиков. А чтобы они наконец занимались тем, для чего нужен живой мозг.

Мы три года предлагаем Минстрою и Главгосэкспертизе концепцию ЦВОР, «Сметного паспорта», интеграции ТИМ и сметного дела, в т.ч. через ФСНБ. Встречаем понимающие кивки. И?

Ещё раз спасибо Анастасии Буяновой за то, что «Вестник» такое публикует🤗 Еще бы взять это, да внедрить.

Источник: «Вестник государственной экспертизы» №02/2026 (39)
🛒 Электронная версия журнала доступна в интернет-магазине